城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效
禁止農村集體土地流轉、禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則，相關買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認定基準或者說一般原則。但是維護交易的安全、穩定是合同法的立法宗旨，在具體個案中，在與國家法律、法規、政策基本規定和精神不相沖突的情形下，也可根據實際情況作靈活處理。故城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，維護其合同效力。
1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民前或同時，該房屋所佔宅基地因徵收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
2.城鎮居民購買農村私有房屋後，如果所買賣的房屋已經有批准權的機關批准和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，並取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
3.城鎮居民購買房屋後，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
4.買受人、協議簽字人雖然為城鎮居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的。可以依法認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
6.對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最後一手買受人的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷認定。（李馨：《城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效》，載《人民司法·案例》，2008年第10輯。）
7.城鎮居民購買的小產權房，已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續的，可以認定買賣房屋合同有效，由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費等費用。
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