政策背景
目前東莞城市更新項目的實操主要參考
《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規範（試行）》、《東莞市“1+N“總體實施方案操作指引》，城市更新流程主要按掛牌招商操作規範實行，該政策的適用條件如下：①更新單元需引入市場主體對集體土地上舊城鎮、舊村莊、舊廠房進行改造
②更新單元範圍集體土地、國有土地混合，需引入市場主體實行整體改造
在供地之前，必須完成單元研究包裝、權益核查與確認、意願徵詢、評估、掛牌招商方案報批等前期工作。前期工作主要有鎮街政府承擔，根據需要也可以通過公開方式招引前期服務商，由此建立了前期服務商制度。
①採用單一主體掛牌招商方式改造的，前期工作中所產生費用，經鎮街政府核定後納入掛牌招商條件由竟得企業支付，具體核定標準另行制定。
②權利人自改項目，前期工作可由權利人自行完成。
前期工作
前期重點工作包括：編報更新單元劃定方案、核查和確認不動產權益、徵詢不動產權益人意願、擬定拆遷補償方案、確定政府（集體）綜合收益、編報掛牌招商方案等。
總體流程如下：
1
編報更新單元劃定方案
更新單元劃定方案由鎮人民政府（街道辦事處）組織編制，內容包括：
① 更新單元範圍、拆除範圍；
② 更新方向、規劃用途；
③ 總建築規模、建築規模上限值；
④ 公共設施、用地規模、建設主體、移交方式等等。
2
核查和確認不動產權益
不動產權益人包括以下三類，其中：屬於與集體經濟組織簽訂歷史用地協議的， 由集體經濟組織確認；屬於與鎮（街道）或下屬企事業單位簽訂歷史用地協議的，由鎮（街道）確認。
3
徵詢不動產權益人意願
鎮人民政府（街道辦）徵詢更新單元拆除範圍內全部不動產權益人的更新意願，並取得權益土地面積合計佔比和人數合計佔比均達到90%以上的不動產權益人書面同意的意見。
4
擬定拆遷補償方案
1、下屬企事業單位
不動產權益價值——按現狀條件下的資產評估價與新規劃條件下市場評估價的較高者計入掛牌底價。
2、集體經濟組織
綜合考集體經濟組織綜合考慮權益價值、拆遷補償成本、組織成員意見。補償條件納入拆遷補償方案，作為各類不動產權益的補償，列入掛牌底價，由成交方兌付。以物業補償為主，佔比不低於60%。
3、宅基地及地上房屋權益人
人數80%以上書面同意、公示15個自然日補償標準為協商基礎，四層以下可採用物業置換，以上給予貨幣補償補償條件由雙方協定。
5
確定政府（集體）綜合收益
6
編報掛牌招商方案
1、掛牌招商資格要求：
①企業資信情況、註冊資本、開發資質
② 開發經驗，特別是宅基地及房屋拆遷較多的更新單元
③ 產業用地佔拆遷範圍40%的，可核定產業類型、產業准入限制、產業園區運營經驗、招商引資能力及產出綜合貢獻等要求
④ 設定報名資格要求的應當提供相應說明
⑤ 納入人民法院失信黑名單不得參與單一主體掛牌招商。
2、保證金：
按政府（集體）綜合收益起始價的20%~50%設定，限期內未能收購而終止掛牌的，扣除不高於保證金的10%用於支付前期工作費用，剩餘部分無息退回。
3、掛牌招商方案主要內容包括：
1.概況
面積、位置、四至、周邊主要設施（道路交通、商業網點、 公共服務）
2.現狀
場地使用歷史沿革和土壤汙染、現狀土地和建築使用、不動產權益確認等
3.劃定
更新單元範圍、拆除範圍、綜合整治範圍、規劃用途、建築規模、建築規模、公共設施建設要求等
4.條件
報名資格要求、政府（集體綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付、項目開發時間要求、成交方責任等
5.可行性分析
不動產權益人意願分析、不動產權益分散程度、宅基地及地上房屋權益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況
6.條件
報名資格要求、政府（集體綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付、項目開發時間要求、成交方責任等
廣東“三舊”改造從2009年開始，已有整整10年時間，期間有放有收。
9月4日的71號文和三年行動計劃，更是透露出廣東省將全面推動全省“三舊”改造。但是針對政策的不確定性，拆遷時間成本的不可控等風險問題。
我們有必要透過現象看本質，擺脫匆忙應對政策變動的不利局面，從其本質和內在邏輯出發，以不變應萬變的思維模式去解讀政策。
城市更新其實就是一個洗地，做大蛋糕的過程，程序繁瑣時間漫長風險不 少政策多變，作為更新項目從業人員應當如何開展工作，如何著手，值得一起探討。
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