買房|時機

平時的文章，老鄺很少聊宏觀的週期，傾向於聊版塊以及具體的樓盤，因為宏觀的東西比較枯燥，而且宏觀週期是以6-9個月才會緩慢地發生變化，所以在合適的時機有那麼一篇文章就夠了，2019年10月就是我認為的一個合適的時機，因此今天特意撰文一篇討論一下買房時機的問題。

今天的文章，我不會去分析剛需自住買家的需求，什麼馬上要結婚了、需要學位房了、二胎出生了等等，以上這種無法等待的需求，老鄺都建議你趕緊買。本文討論的是純投資需求，是那種已經解決自住，買房或換房是為了資產增值，甚至是追求高槓杆投機的需求。

1、冬末春初的時機點

老鄺的房地產啟蒙導師是南京的暗夜老師，關於他的經歷和口碑，大家可以自行搜索，同時他的房地產課程是老鄺極力推崇的。在09.26號當天，暗夜老師做了一期公開課，鑑於裡面的內容不適合公開討論，現在你們是無法找到重播的，但是老鄺看了全程，我想把一些關鍵結論，以及廣州市場在這些結論下面的具體表現稍微分分類。

暗夜老師總結了上一輪行情，以強二線城市為例：2015-2016年上半年是春天，2016年-2017年上半年是夏天，2017下半年-2018年是秋末，2018年下半年到現在則是冬天。而一線城市（京滬深）是以2014年末為起點，其輪動週期比強二線城市提前半年，到了2019年第四季度這個階段，一線城市又一次進入“冬末春初”這個時機點，大家一定要牢記這個時機點。

以上結論是對歷史的總結，老鄺是在2016年9月這個投資夏季入場的，經過三年的學習和實踐，我在之前的文章也明確了2018年7-10月是廣州市場的冬季開始，自己的判斷和暗夜老師的結論相符還是讓我很開心的。

2、廣州的1.5線定位

上面的結論已經提到了，一線城市（京滬深）的輪動週期比起強二線要早半年，所以你會發現深圳的成交量最近開始逆轉，2019年末-2020年2月就是一線城市左側交易打劫帶血好貨的最佳時機。

老鄺認為未來的一線城市就是京滬深三個城市，從國家給予的政策上也能看出三者的地位是明顯高一檔的，那廣州的定位又如何呢？我認為廣州相較於二線城市（杭州、蘇州、武漢等）還是有明顯優勢，短時間內被它們追上不現實，而距離京滬的差距也很明顯，未來想追上它們幾乎不可能，因此很多人都在爭論深圳V.S廣州。

老鄺不喜歡與他人爭論，僅就我現在看到的東西，我相信深圳變成華南地區強一線的可能性更大（因為虹吸效應，臨近區域不可能兩個強一線共存），廣州會在某些領域（比如醫療、教育、交通）與深圳形成互補，所以我對於廣州的未來定位就是1.5線，獨一檔那種，沒有任何城市與它相伴。

但是1.5線的潛臺詞，就是它既有一線的板塊，也有二線的板塊，比如咱們的珠江新城、科學城、白雲新城等高大上的都是屬於一線的水平。而老城區很多房改房老舊宿舍則屬於二線的價格，需知道正是因為這些單價3w以下的產品，讓很多工薪族都能上車，因此我們經常可以看到一個結論，就是廣州是最容易上車的一線城市。

3、哪些貨適合2019年底入手？

“冬末春初”這個時機點+廣州的“1.5線”定位，構成了老鄺的理論基礎，在這個基礎上，我們再探討微觀的選籌邏輯。毫無疑問，廣州的前10%好貨是具備今年底入手的時機，啥是前10%的好貨呢？就是好的板塊+好的產品，比如珠城凱旋新世界、天河北的峻林（華陽本部學位）、東風東學位的君匯世家、三溪的美林湖畔、萬博的歐泊、廣鋼的標杆華髮、白雲新城的雲山一品等等。

宜家新天河店

以上幾個樓盤的舉例只是幫助大家理解我心目中的好貨，廣州市場具備這種“一線好貨”特徵的當然不止這些樓盤，但是這個話題不是今天的文章主旨，所以你們也無需在留言提問哪個樓盤是否屬於好貨？大家要知道廣州的土地面積很大，7434平方公里，一些好的板塊你經常留意我們的文章或者其他自媒體，很容易就知道哪些是熱門，而好貨就是新盤或者電梯次新房等。

熱門板塊+新盤（次新），往往意味著價格高昂。是的，老鄺也承認這一點，鑑於我現在的投資理念已經變成“合理的價格買入好的產品”，而不是過往那種“便宜的價格買入一般的產品”，所以如果你的預算本來就是珠城、名校電梯房、或者板塊內標杆樓盤，那麼我覺得2019年底入手非常適合。這種稀缺好貨，你不要指望它會出現一個很便宜的價格，趁著現在震盪市出來一個價格合理的房源，把握時機該入就入。

另外，還有一種投資需求是可以現在入手的，就是10年以上週期長線持有南沙的小夥伴們。不管是熱門的3w+單價的靈山島尖、南沙客運港板塊，還是1.7-1.8w單價走量的蕉門河板塊，長線持有的投資效率是可以超越廣州市平均水平的，同時10年以上的投資週期會讓你穿越一次牛熊市，也就是說最起碼你的最佳賣點（投資秋季）有一次，運氣好的話有兩次賣點。倘若你的資金量達不到上面提到的好貨標準，不妨考慮一下用時間換金錢，長持南沙優質標的物也是一種解決方案。

4、更多人適合2020年底入手

老鄺相信看文章的小夥伴們，有一半以上是三成首付買家，我再強調一遍，如果你連人生第一套房都沒有，又要自住的情況下，早買好過晚買，因為一年的時間成本不用太在意，你在廣州沒有底倉，你更承受不起看中的標的物在接下來的一年中開始起漲的情況。純投資的話，廣州更多的貨是接近“二線標準”

以老鄺個人舉例，我現在手頭持有最好的貨也就是那套桂花崗學位的電梯樓花果山莊，這種是妥妥的二線貨，如果有小夥伴要接盤，我都建議他等多一年再入手。所以老鄺本想今年做置換，但按照現在的行情，我賣房子估計都要等到2020年3-5月小陽春才能出貨，然後2020年底才入手。屆時我能投資400-500w總價的一套房子，等到那時有可能我已經錯過了三溪的美林湖畔、萬博的歐泊這些本來能力範圍內的一線好貨最佳買點，那我就退而求其次選擇熱門板塊+一般產品，又或者一般板塊+稀缺產品。總而言之，純投資需求的話，只要你的潛在標的物不是那種板塊+產品都很優質的稀缺品，老鄺都建議你2020年底再入手。

我們始終要知道，“冬末春初”這個時機點是對強一線而言的，擺正自己的位置，先評估一下自己的需求是否純投資？潛在標的物屬不屬於稀缺好貨？後者則需要各位小夥伴大量踩盤看房去自行總結的。而佛山市場的話，老鄺的看法是絕大部分非限購區是三線城市，限購區是二線城市，只有千燈湖金融高新區、北滘新城、金沙洲三大板塊接近廣州的水平。因此後三者可以按照廣州一般貨的時機在2020年底介入，其他板塊則無需急，等待時間會更慢長。

5、冬末春初也不意味著馬上漲

老鄺建議大家先百度自行了解“左側交易”V.S“右側交易”的定義，冬末春初這四個字代表著底部區域左側買點，適合專業投資者或者自住客，因為以合理價格買入好貨就是集中在這個時機。俗話說：春耕、夏耘、秋收、冬藏，古人的八個字其實已經蘊含了投資真諦，房產投資的買點就是春季、賣點就是秋季。

今天的文章明確了現在就是冬末春初，剛剛進入春季時，一線城市的稀缺好貨迎來最佳買點，但是這個春季會持續多久才迎來夏天，這一點沒人可以預判。按照上一輪的經濟週期，12-18個月為一個季度的變化，但是歷史規律只是一種參考，絕不能刻舟求劍，我們需要以一種動態思維去考慮將來有可能發生的情況。

老鄺對於將來有可能發生的情況大致劃分了三種情況：第一種就是按照美林時鐘的季節變化，一線城市從初春進入春季，房價開始修復過往情緒作用下的超跌（此時價格低於價值），12-18個月後迎來夏季，房價迎來新的一輪上漲（此時價格伴隨價值同步漲），但老鄺覺得這種上漲不再是過去那種“暴擊”，而是一種賺慢錢的情況，大家一定要擺正心態。

第二種就是磨皮市，國家對房地產的宏觀調控依然非常嚴格，房價就在這個水平反反覆覆不上不下，也就是持續震盪盤整，而且沒人能預測到底震盪多久？老鄺認為這種情況是最考驗投資者心理的，應對的辦法就是適時調整倉位，一方面把槓桿降低到合理水平獲得更長的耐久力熬過去，另一方面把手頭爛貨變成稀缺好貨為下一輪上漲蓄力。

第三種就是經濟危機，2019.08.14美國十年期和兩年期國債收益率盤中倒掛，這個現象的出現並不意味著衰退馬上來臨，而是一種預警。從1978年至今，十年-兩年美債收益率倒掛出現後美國經歷了5輪衰退期，從倒掛的時間節點來看，最快提前12個月，最慢提前36個月，平均提前22個月。因此在未來的一年半至兩年週期裡，我們一定要防範大的全球性經濟危機產生，倘若這種情況發生，一方面你要確保自己能活著渡過它（考驗你的現金流），另一方面屆時的資產價格有可能大大低於真實價值屬於非常難得的買入點。

6、投資建議

三種情況到底會變成哪種？沒有任何人能預測，今天的文章屬於老鄺給大家做的心理建設，代表著我對宏觀週期變化的一點看法，這種類型的文章出現的頻率不會很高，因為週期的轉變是緩慢的。未來的房地產市場絕不是簡單粗暴地一句話就能概括，分化是未來的主題，城市與城市間不斷分化，城市內的好貨和爛貨不斷分化，甚至做對的人和做錯的人也在不斷分化。

今時今日，如果你還是簡單地問我，XXXX樓盤該不該買？那你還沒有讀懂我的文章，互聯網大數據時代都講究千人千面，房產投資更是講究Case By Case，在不清楚你的買房目的、資產情況、現金流水平前，老鄺不敢給予你買房建議。但有一點是沒錯的，矢志不渝地提高自己的現金流，這相當於武林小說中的修煉內功，內功上去了遇到哪一種情況都不怕。

國慶期間，我看到很多中介在朋友圈依然在大力宣傳哪裡的新盤促銷了，哪個樓盤業主急用錢出了套二手筍盤。老鄺也是靠諮詢+陪同交易謀生，理論上有人找我買房我才有錢賺，但是我的初心依然是站在買房者這邊，我會反問自己如果我是買房客我會不會在2019年底入手？我的答案是大概率不會，老鄺很慶幸自己沒有陷入“中介媒體化”這個圈層，依然能夠保持獨立思考的能力。

因此，今天的文章就是一篇勸大家忍住騷動的手的文章，除了自住等不起、資金層面夠得上稀缺好貨（廣州市場基本上屬於800w+級別）、南沙長持十年週期這三種需求可以2019年底買入，老鄺都建議大家等一等，2020年底會是更好的時機。同時針對三種有可能發生的情況，做足資金+心理準備。

實操上，一方面在未來1-2年努力擼現金，需要調倉的把握好賣房節奏；另一方面緊密監控2020年小陽春深圳市場的總體走勢，或者監控珠城好貨的價格走勢。老鄺的推測也有可能出錯，也有可能被現實打臉，只有數據是最真實的，咱們需要明年小陽春的具體數據來驗證“冬末春初”這個預判是否成立。

總結

用老鄺的另一位啟蒙導師E大的話結束今天的文章：“我深信，成功的投資不是靠準確的預測，而是為所有可能發生的未來都做好充足的準備，並且當它發生時堅定執行。”房產投資依然是天時、地利、人和缺一不可，宏觀的經濟週期就是天時，影響我們投資成功率的最大權重依然是天時，順勢而為才能減少犯錯，老鄺希望今天的文章能給予大家一些啟發。

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