全面覆盤“金九銀十”，剩下的兩個月還買房嗎？

一、金九銀十，已經是一個偽概念了嗎？

落筆寫這篇文章之時，參謀長似乎發現，“金九銀十”放諸樓市，幾乎已經成為了一個偽概念。

近幾年業內已經逐漸為這兩個月想出了別的稱謂，要麼是“銅九鐵十”，要麼是“寒九冰十”，總歸是風頭散盡。

既然如此，那麼九十兩個月的樓市數據還有覆盤的必要嗎？

參謀長認為答案是肯定的。畢竟這兩個月之前成為金銀兩月肯定也是有原因的，這個原因並不在於它們是銷售黃金期，而是在於時間節點的特殊性。因此，儘管現在失去了銷售黃金期這一特性，我們也仍然認為這兩個月的市場數據有其特殊的風向性意義。

金九銀十的時間節點，特殊在哪？在於它的承上啟下性。

我們都知道，樓市的每一個主體，都是有一個年度指標或者說預期的。政府有指標，它一年需要為這座城市供應多少新的建設性用地；房企有指標，拿地指標、銷售指標；

而這兩個月的市場走勢，在基本奠定全年基調的同時，又為下一年的預期和計劃提供了參考。

所以說，參謀長認為“金九銀十”的“金、銀”或許已經是一個偽概念，但是“九、十”仍然值得關注。

二、今年的金九銀十，發生了什麼？

1、土地市場：量價齊跌

易居研究院發佈的土地市場報告顯示，10月份其監測的40個典型城市土地成交建築面積4044.1萬平方米，環比下降7.9%，同比下降10.3%。

價格上，40個典型城市土地成交均價也出現環比下跌，成交均價為5090.7元/平方米，環比下跌3.8%。

量價齊跌，也直接導致城市的土地出讓金明顯減少。報告顯示，10月份40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環比下降33.5%。

對於土地市場來說，其實降溫還是很明顯的，幅度不小，範圍也從三四線城市覆蓋到重點熱門城市。

2、市場成交：下跌開始，預期延續

數據顯示，10月份機構監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，其中：

4個一線城市，新房成交面積環比下降10%，目前成交面積絕對值處於2014年以來的平均水平；

18個二線城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%；

18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比同比均小幅下降3%。

而關於預期：一線城市政策太嚴，成交量增長困難；二線城市，熱門的將遭遇持續調控，也會繼續降溫；而其他地區的二線城市和三四線城市風險更大。

3、房價：總的來說，穩住了

根據中國房地產測評中心近日發佈的價格指數報告，其監測的全國288個地級以上城市，房價指數環比持平，同比漲幅為3.81%。從漲幅數據來看，環比數據與9月份持平，同比漲幅則進一步收窄。

在監控的288個主要城市中：

121個城市新房價格指數環比出現上漲，上漲城市數量相比9月份減少了19個；

41個城市新房價格指數與上月持平，持平城市數量相比9月份增加了22個；

126個城市新房價格指數較上月下跌，下跌城市數量相比9月份減少了3個。

總的來看，房價上漲和下跌的城市數量在減少，平穩的城市數量在增多，可以說，房價算是穩住了。

但是相對於土地市場和交易活躍度的明顯降溫相比，想要房價降，還是難啊。

4、房企：促銷售，時間緊任務重

再來看看房企今年的銷售任務都完成得怎麼樣了。

按照已公佈2019年銷售目標的49家房地產企業，結合研究機構統計的全口徑銷售金額數據測算，已公佈銷售目標的房企前十月完成年銷售目標率均值為79.88%。

平均銷售業績完成率80%，只能說是勉強完成任務，而對於過半房企來說，處境都比較艱難。

目前來看，寶龍地產僅用了10個月就完成了全年500億元的銷售目標，目標完成率為101.02%。龍光集團、佳兆業、世茂房地產、龍湖集團、中海地產、陽光城、中國恆大、景瑞地產、金科集團、中國金茂等10家房企銷售目標完成率超過九成，也都比較舒服。而銷售目標完成率在70%以下的，剩下兩個月就比較難受了。

關於房企，著名的經濟學家黃奇帆有過這樣一個判斷：今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二。即使達不到三分之二這麼大的比例，參謀長也必須提醒廣大買房人：擦亮眼睛選好開發商。

說回房企的銷售業績，從目前的情況來看，年底仍然將是房企的業績搶收期，市場供應量或將迎來一波放量增長。

三、今年的金九銀十，透露了怎樣的信號？

首先，房地產是實實在在已經被按住了，這一點不用再去懷疑。

最後，要解答這個問題，其實只需要看2020年的政策信號。2019年的剩下兩個月，政策上已經不太可能出現大的動作，買房者的機遇取決於開發商的讓利行為，但這始終是小範圍的機遇，真正能夠影響全局的變化，還看來年。

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