要涼！131家房企存貨逾6.3萬億 萬科存貨8598億 平均變現率49.23%

值得關注的是，截至9月底，萬科、綠地、保利地產和招商蛇口四大房企存貨佔比高達2.3萬億元，佔比接近四成。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，當前銷售端市場面臨降溫壓力，為儘快消化存貨變現，開發商忙於降價促銷，以確保現金流安全。

存貨仍舊攀升

《證券日報》記者根據iFinD統計數據發現，截至9月30日，在上述131家A股上市房企中，16家房企存貨總量超過1000億元。其中，萬科、綠地、保利地產、招商蛇口存貨分別為8598億元、6107億元、5748億元和2776億元，分別同比上漲21%、11%、13%和20%。

嚴躍進向記者表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。當然，房地產板塊因其項目自身的週轉特性，一般企業現有土地儲備會滿足企業未來2年-3年發展需求。

不過，有些城市限制預售證的發放，導致企業變相拉長了已經達到預售條件樓盤的入市週期。此外，多個城市樓市步入降溫通道，給房企消化存貨造成了難度。

“二季度以來，調控政策逐漸加碼，整個房地產市場處於高壓態勢，短暫‘小陽春’過後，新房成交量及市場情緒逐漸下滑，購房者觀望情緒濃厚，謹慎入市，歷年火熱的‘金九銀十’今年平淡收官。”諸葛找房數據研究中心國仕英在接受《證券日報》記者採訪時表示，在這種市場局勢下，部分房企為保住規模發展，依舊需要通過併購等拿地手段增加土地儲備，雙重因素下使得房企存貨佔比增加。

“在房地產行業發展的黃金時代，有些房企還會依靠土地紅利賺錢，即將優質土地捂盤惜售，減緩這類土地的開發週期，再借助房價高漲時入市賺取利差。那時，存貨變現較慢，可能是開發商主動行為。”某大型房企副總裁在接受《證券日報》記者採訪時表示，當下的房地產市場，正處在增量市場向存量市場轉化時期，在開發規模上，或許還有10年時間會呈上漲趨勢，只是增速放緩，所以房企不得不投資買地保住規模發展速度，因此存貨上行是正常的。但若在同等市場條件下，企業資產週轉速度過慢，房子清盤時間太長，可能就說明開發商在拿地投資佈局或運營上出現了判斷失誤，導致存貨變現率降低。

不少房企存貨變現率下滑

據樂居財經研究院統計數據顯示，2019前三季度A股上市房企存貨變現率TOP50門檻為23.9%，同比提升1個百分點，平均存貨變現率為49.23%，同比提升0.85個百分點。同時，22家房企存貨變現率同比下滑，其中，上實發展、華夏幸福、中華企業、廣宇發展、中交地產下滑超10個百分點，萬科前三季度存貨變現率下滑9.78個百分點至68.39%。

樂居財經研究院楊倩表示，以上實發展、廣宇發展、中華企業為代表的房企，存貨變現率下滑主要是由於期內預收賬款下降，其中，中華企業在存貨下降的情況下，預收賬款同比降45.4%，存貨變現率下滑14.94%。而萬科存貨變現率的下滑與積極拿地有關。

據樂居財經統計，萬科前三季度拿地173宗，拿地金額約1453億元，位於榜首。與萬科類似的還有榮盛發展、藍光發展等，預收賬款小幅走高，但存貨增幅較大，致使存貨變現率出現下滑。

“房企早已經意識到去化率的降低，四季度以來，從‘全員銷售月’到十一黃金週‘折上折’賣房，再到‘雙11’拿出數億元優惠促銷，無不都是在進行打折促銷，加快完成銷售目標。”一位大型房企操盤手向《證券日報》記者表示，“在北京市場，我們公司都沒有達到集團給的預期目標，只能在年底之前嘗試各種營銷手段爭取出貨，現在集團對回籠現金非常重視，所以我們壓力也比較大。”