本文導讀：昆明為什麼沒有好房子？
1.樣板間貓膩；
2.房屋質量存問題；
3.物業管理有漏洞；
4.居住舒適度低。
一個省外的購房者來昆明看房後發現，昆明的樓盤與自己城市同等品牌及系列的相同產品相比，無論是在戶型、配套、質量等方面都降了一個檔次。那麼，昆明真的是這樣的嗎？
買房要考慮很多因素，除了配套、開發商、價格、地段外，戶型也很重要。昆明這些年，奇葩的戶型也不少。
這是一個建面約108平方米的3室2廳1衛戶型。從戶型圖可以看出，衛生間沒有采光，廚房也是二次採光。而且，雖然它是3室設計，但一眼看去會以為只有2室，另外一間房間隱藏在了廚房後面，需要從廚房進。所以，買房不能只看戶型圖，還是要去看看樣板間，它比戶型圖更直觀地反映出戶型、採光等問題。
（樣板間 圖源：網絡）
看了樣板間就能萬無一失了嗎？答案是否定的，很多購房者等到交房時，會發現房間的面積縮水、採光也不夠好、與當時樣板間格局不一樣……因為樣板間存有貓膩。樣板間大多在售樓部搭建，開發商會說是1：1搭建，而在實際建設中，100平米的樣板間，可能是110平米；裡面擺放的傢俱尺寸也可能會縮水，1.8*2.0米的床實際只有1.5*1.8米。這些操作會使樣板間空間被放大。
現在昆明精裝是主流，但交付標準模糊。很多人會誤以為精裝交付就是按照樣板間裡面的標準交房，其實多數的精裝房交付，只是少部精裝材料交付，並非所有都是精裝。而且配套的傢俱也可能會大打折扣。
近一年，昆明住宅被曝承重牆裡有泡沫塑料、窗臺上簷水泥塊脫落、外立面及房屋內部裝修非常粗糙、交付房屋牆體多次開裂……
（圖源:人民網地方留言板）
出問題的小區，不乏一線開發商。不禁讓人感慨，昆明房價上漲、住房銷售也火爆，為何質量卻越來越低呢？而且現在，由於限價毛坯房的利潤空間被限制，不少開發商改賣精裝修房。但，精裝房貨不對板、精裝減配、質量降標、配套縮水等問題屢屢發生。之前就有網友說：自家買的精裝房，砸了廚房重新裝修，發現廚房沒做防水；想裝壁掛洗衣機，發現牆是空心的；裝窗簾，牆壁上方竟有水管……
物管作為房產的“售後”服務方，與業主生活息息相關。房子好不好住、能否保值增值，在很大程度上與物業的管理與服務水平息息相關。
近期，豐寧小區物管公司就因履職不到位，被豐寧街道及相關職能部門約談；8月，經開區興景逸園小區業主與物業因小區的停車收費問題起糾紛。5月，昆明柏聯廣場住宅區業主向媒體反映，小區物業物管管理有問題。業主對
物業服務不滿意、認為物業亂收費、覺得物業管理費用收支不透明是大多衝突主要原因。
（圖源：網絡）
據瞭解，昆明大部分小區的物業費均高於1.38元/m²/月。1.38元/m²/月是一級物業的收費標準。
要成為一級物業需要達到53個條件。其中包括：管理處辦公地點不少於500㎡且固定，業主檔案實行電子化辦公管理；達到國家二級資質以上條件並獲得2市級以上榮譽稱號；100%樓道、停車場道路、綠地等公共場所幹淨、清潔、無灰塵、無汙漬、無汙物、無陳舊性垃圾；小區綠化率在25%以上等。如果按以上標準來衡量昆明小區的話，
不知有多少個小區的物業是可以達到一級物業收費標準的。
要是詢問小編，心中的好房子指標是什麼？除了地段位置要好，配套要完善，交通要方便，物業水平要到位外，居住舒適度也是極為重要。
（圖源：昆明規劃建設）
容積率最能夠影響到居住的舒適度。去年，西山區螺螄灣片區棚戶區改造項目(一期)控制性詳細規劃調整公示公佈，A1-3地塊容積率高達8.89（商業73%、住宅27%）；而A1-6地塊容積率達到了7.21（商業26%、住宅74%）。容積率過高，小區綠化面積會大大降低，樓間距的壓縮也會遮擋視野，影響採光，梯戶比也會比較高，每天的通勤時間也會增加，繼而住戶的居住舒適度也就降低。
雖然，2018年國家住建部發布公告批准《城市居住區規劃設計標準》，規定城市住宅用地容積率最高不得超過3.1，但，直到本月仍舊有容積率5.84 的住宅項目過規。
小區的綠化率也是衡量一個小區居住環境舒適度的標準。但，小區的綠化標準在法律上沒有明文規定。在售房時會宣傳小區的綠化率高，會打造綠化景觀、引進知名樹種等，然而到交房時，小區的綠化水平與宣傳時相差甚遠。
1.利潤空間不高。各大城市的建設成本其實相差不大，但大城市的房價高，利潤也就更可觀。
2.昆明2019年秋季平均工資為8292元，而9月昆明主城四區新房已超1.5萬/㎡。工資上漲速度趕不上房價上漲速度，且昆明的消費水平低於大城市。如果項目規劃建設好，價格就會上漲，購房人數就會減少。
3. 外地開發商來昆後，大多會找本地的建築施工團隊，昆明的建築團隊水平較大城市低；
4.市場的制約。比如：精裝房在南京、杭州等城市都已實行全面精裝修。且，對商品住宅項目的樣板房規範、精裝價格、施工監督等相關內容，都做了規定，使得監管更加細緻。但昆明還沒有貫徹實施，對質量和細節方面沒有相關的規定。
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