本文导读：昆明为什么没有好房子？
1.样板间猫腻；
2.房屋质量存问题；
3.物业管理有漏洞；
4.居住舒适度低。
一个省外的购房者来昆明看房后发现，昆明的楼盘与自己城市同等品牌及系列的相同产品相比，无论是在户型、配套、质量等方面都降了一个档次。那么，昆明真的是这样的吗？
买房要考虑很多因素，除了配套、开发商、价格、地段外，户型也很重要。昆明这些年，奇葩的户型也不少。
这是一个建面约108平方米的3室2厅1卫户型。从户型图可以看出，卫生间没有采光，厨房也是二次采光。而且，虽然它是3室设计，但一眼看去会以为只有2室，另外一间房间隐藏在了厨房后面，需要从厨房进。所以，买房不能只看户型图，还是要去看看样板间，它比户型图更直观地反映出户型、采光等问题。
（样板间 图源：网络）
看了样板间就能万无一失了吗？答案是否定的，很多购房者等到交房时，会发现房间的面积缩水、采光也不够好、与当时样板间格局不一样……因为样板间存有猫腻。样板间大多在售楼部搭建，开发商会说是1：1搭建，而在实际建设中，100平米的样板间，可能是110平米；里面摆放的家具尺寸也可能会缩水，1.8*2.0米的床实际只有1.5*1.8米。这些操作会使样板间空间被放大。
现在昆明精装是主流，但交付标准模糊。很多人会误以为精装交付就是按照样板间里面的标准交房，其实多数的精装房交付，只是少部精装材料交付，并非所有都是精装。而且配套的家具也可能会大打折扣。
近一年，昆明住宅被曝承重墙里有泡沫塑料、窗台上檐水泥块脱落、外立面及房屋内部装修非常粗糙、交付房屋墙体多次开裂……
（图源:人民网地方留言板）
出问题的小区，不乏一线开发商。不禁让人感慨，昆明房价上涨、住房销售也火爆，为何质量却越来越低呢？而且现在，由于限价毛坯房的利润空间被限制，不少开发商改卖精装修房。但，精装房货不对板、精装减配、质量降标、配套缩水等问题屡屡发生。之前就有网友说：自家买的精装房，砸了厨房重新装修，发现厨房没做防水；想装壁挂洗衣机，发现墙是空心的；装窗帘，墙壁上方竟有水管……
物管作为房产的“售后”服务方，与业主生活息息相关。房子好不好住、能否保值增值，在很大程度上与物业的管理与服务水平息息相关。
近期，丰宁小区物管公司就因履职不到位，被丰宁街道及相关职能部门约谈；8月，经开区兴景逸园小区业主与物业因小区的停车收费问题起纠纷。5月，昆明柏联广场住宅区业主向媒体反映，小区物业物管管理有问题。业主对
物业服务不满意、认为物业乱收费、觉得物业管理费用收支不透明是大多冲突主要原因。
（图源：网络）
据了解，昆明大部分小区的物业费均高于1.38元/m²/月。1.38元/m²/月是一级物业的收费标准。
要成为一级物业需要达到53个条件。其中包括：管理处办公地点不少于500㎡且固定，业主档案实行电子化办公管理；达到国家二级资质以上条件并获得2市级以上荣誉称号；100%楼道、停车场道路、绿地等公共场所干净、清洁、无灰尘、无污渍、无污物、无陈旧性垃圾；小区绿化率在25%以上等。如果按以上标准来衡量昆明小区的话，
不知有多少个小区的物业是可以达到一级物业收费标准的。
要是询问小编，心中的好房子指标是什么？除了地段位置要好，配套要完善，交通要方便，物业水平要到位外，居住舒适度也是极为重要。
（图源：昆明规划建设）
容积率最能够影响到居住的舒适度。去年，西山区螺蛳湾片区棚户区改造项目(一期)控制性详细规划调整公示公布，A1-3地块容积率高达8.89（商业73%、住宅27%）；而A1-6地块容积率达到了7.21（商业26%、住宅74%）。容积率过高，小区绿化面积会大大降低，楼间距的压缩也会遮挡视野，影响采光，梯户比也会比较高，每天的通勤时间也会增加，继而住户的居住舒适度也就降低。
虽然，2018年国家住建部发布公告批准《城市居住区规划设计标准》，规定城市住宅用地容积率最高不得超过3.1，但，直到本月仍旧有容积率5.84 的住宅项目过规。
小区的绿化率也是衡量一个小区居住环境舒适度的标准。但，小区的绿化标准在法律上没有明文规定。在售房时会宣传小区的绿化率高，会打造绿化景观、引进知名树种等，然而到交房时，小区的绿化水平与宣传时相差甚远。
1.利润空间不高。各大城市的建设成本其实相差不大，但大城市的房价高，利润也就更可观。
2.昆明2019年秋季平均工资为8292元，而9月昆明主城四区新房已超1.5万/㎡。工资上涨速度赶不上房价上涨速度，且昆明的消费水平低于大城市。如果项目规划建设好，价格就会上涨，购房人数就会减少。
3. 外地开发商来昆后，大多会找本地的建筑施工团队，昆明的建筑团队水平较大城市低；
4.市场的制约。比如：精装房在南京、杭州等城市都已实行全面精装修。且，对商品住宅项目的样板房规范、精装价格、施工监督等相关内容，都做了规定，使得监管更加细致。但昆明还没有贯彻实施，对质量和细节方面没有相关的规定。
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