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上週（4月29日-5月5日）受黃金週的影響，西安樓市開盤量驟降，當週僅5盤推售，1364取證房源售出1104套，平均去化率81%，推貨量與去化率均有所下滑。
更令人費解的是，上林藝境（世園大公館三期）、華洲城·熙悅都這樣主城區內均價一萬三以下的樓盤，去化成績並不理想。
△上週開盤信息彙總
壹丨上林藝境、華洲城出現滯銷
4月29日，上林藝境加推1#、3#樓，本次所推產品均為總高22層的裝修高層產品，面積段110-127㎡，兩棟高層備案均價分別為12385元/㎡、12847元/㎡，無論是從產品面積、還是備案價格來看，這兩棟高層在如今的市場下，理應取得更好的開盤成績。
可現實是兩棟高層172套房源，開盤當天僅售出91套，去化率僅有五成，在中南樾府、振業泊岸逐漸清盤後，目前滻灞1.2萬/平的均價並不算高，比其均價每平高出1000元左右的萬科瀾岸、悅灣每次開盤基本都能實現清盤。
△世園大公園三期
而西高新上的華洲城熙悅同樣遇到了去化阻力，開盤153套房源僅售出40套，去化率26%，雖然該盤本次推出的是兩梯九戶的公寓產品，但其使用權為70年，等同於小面積的住宅，再次轉手時，也會按照住宅來走，不會產生高額的稅費。
本次華洲城推出的產品均為60㎡左右的剛需兩房，按照其12080元/㎡的備案價來算，總價僅70萬出頭，如今市場中總價在100萬以下的房源屈指可數，而且還是在高新區，其實對於高新工作、預算有限的年輕人來講，買來過渡自住還是不錯的。
△華洲城·熙悅都
可是上林藝境與華洲城熙悅儘管地段和價格比較合適，但兩盤的開盤成績放在當下的市場顯然“拖後腿”了，那這究竟是為什麼呢？
貳丨滯銷項目的四點共性
2019年3、4月，西安市場回暖跡象明顯，月度去化率連續攀升，限購區內均價1.3萬/平的樓盤幾乎不會碰到去化阻力。
據監測數據，2019年3月-4月，均價1.3萬/平的樓盤共進行了39次開盤，其中30盤均取得85%以上的高去化率。
△未取得高去化率的項目
從這9個去化不足的項目可以看出5個竟都出現在滻灞，這當然也是因為產滻灞在3/4月的供貨量最多。除此之外，其實這些去化不佳的項目也存在一些共性：
一、房企品牌略弱。灣流、宮園學府、上林藝境、華洲城等盤的開發商多為本土房企，在品牌影響力上，難以與全國品牌房企對標，這點上林藝境最有話語權，該盤曾與綠城管理合作，推廣案名為綠城·桂語江南，2018年9月28日，該盤曾推出13#樓高層，共計182套，開盤當天售出144套，去化率79%，再無綠城品牌的支撐下，2019年4月29日，同產品去化率降至53%。
二、產品不具競爭力。其實這點也與房企有直接關係，不可否認，全國品牌房企有專業的產品研發團隊，產品不斷優化追求更符合現代人的居住習慣，而一些品牌實力較弱的開發商項目基數有限，多請第三方設計公司一次性就解決了幾年的戶型設計；
還有一種情況，一些有過爛尾經歷的樓盤雖被品牌房企盤活，但建築主體已然完工，戶型無法大改，多數人當然願意花同樣的錢去買到90㎡左右的小三室，而非設計老舊的兩室。
三、只要是購房者都會考慮房子的金融屬性。雖然我時常勸自住的客戶多考慮些房子本身配置和配套的問題，但是即便是首次置業的剛需客群諮詢我的首要問題還是關於房子的升值潛力。這也是沒辦法的事情，誰讓中國的房子金融屬性太強。
拿華洲城熙悅都來看，所處的區域涵蓋了基本的生活配套，但該盤同樣面臨很多城市頑疾地段的劣勢：周圍環境雜亂，大型批發市場、物流中心、汙水處理廠環伺左右。所以就出現購房者寧願買一些現階段配套缺失的潛力區域，也不願入手一個生活配套可見但質量不高的老區項目。
四、口碑是很可怕的。 灣流、世園大公館、華洲城都曾陷入信用危機，營銷如果不加把勁，購房者聽到樓盤曾經的“故事”或許就已經給項目判了“死刑”。
但是蘭亭公館備案名“綠地新里程三期”，因為綠地新裡城一二期大賣創下的神盤業績，一傳十、十傳百，蘭亭公館雖然和綠地新里程完全不在同一個板塊，但因為可怕的口碑效應，一些購房者反饋我甚至連項目地都沒去過就直接買入。
房子是不動產，不看房就買，我完全不贊同。口碑固然重要，但眼見為實，聽別人說的不如信自己看的。
叄丨投資慎碰兩室房源
還有一個奇怪的現象，這9個項目裡有一些含有兩室的產品，在現在主城區新房多為三室戶型，首付40萬起步的情況下，為何兩室入市後會冷場呢？
其實主要還是後期的換房成本和房子變現問題。 我一直建議大家在有能力的情況下，儘量首套夠大一點的房子，因為隨著家庭人口的裂變，居住空間功能需求不斷升級，後期難免是要置換的，可那時能不能承受房價卻是一個變量。
現在打開各大二手房的網站，你還會看到大量活躍的二室房源，這是因為這些是歷史發展階段的產品遺留，可隨著新房市場小三室、小四室的出現，未來如果你想要變現，你認為買家會在大兩室和小三室間如何選擇呢？
所以如果你自住，確實預算有限，選套小面積兩室，節約出大把的時間成本努力奮鬥事業是沒問題的，但要從投資的角度來看，兩室慎入！
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