近日，一朋友考慮換房
他的想法很常見：
以小換大一套90平三房，換140平左右的四房
定位：桂城
他看了一輪，悲傷地告訴功夫君
桂城樓價頂峰，全被中海承包了
中海寰宇花園
中海萬錦豪園
中海千燈湖壹號
一溜兒3萬/平起
這三個盤有什麼特別，叫價如此高？
今天，功夫君給大家來點乾貨分析！
中海寰宇花園
歷史回顧
2012年，中海以總價28.4億買下寰宇天下所在地塊，樓面價6585元/㎡，一舉超過南海萬達與濱江一號，穩拿當年佛山“雙料地王”。
2014年10月底，項目正式開賣，首批一口氣推出4棟超高層，總高55層或60層，帶裝修1-1.5萬/㎡。
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二手市場
在二手成交方面，社區環境對房價有一定影響，如1-3座單體樓，只有空中狹長的平臺花園，相比5-7/11-13座，成交價會相對低一些。
目前，寰宇二手89平三房成交最活躍，1-3座單體樓價格在2.7-3萬/平，其餘帶花園的樓棟都在3-3.5萬/平左右，實現了5年漲3倍。
若業主急於拋售，三房以總價230-235萬掛牌，最快幾小時內就能出手，正常三房成交價多在250-280萬之間。
▲中海寰宇花園1-3棟
為何這麼貴？
①超高層景觀好，向西俯瞰千燈湖，幾個方向遮擋不多；
②自帶招商成功的商業體，周邊配套豐富，板塊成熟；
③毗鄰廣佛線地鐵蟲雷崗站，無論地鐵還是開車，到廣州或禪城都很便捷；
④無論投資還是自住，都有非常明確的客群支撐：廣州+禪桂購房者；
⑤在南桂路站-蟲雷崗站之間，可選的次新房不多，寰宇是其中品質較好的。
中海萬錦豪園
歷史回顧
2004年10月，中海以總價6.91億買下萬錦豪園所在地塊，樓面價1100元/平。這次賣地，是千燈湖土地市場的首次高調亮相。
2005年10月，千燈湖畔首個豪宅社區中海萬錦豪園正式對外開放，當年開盤售價為4500元/平。
▲中海萬錦豪園
二手市場
該盤戶型面積較大，成交較為活躍的有120-150平三房（可改四房），以及160-180平四房，均價約3萬/平，14年漲6.6倍。
部分低層單位，或房源有硬傷，掛牌價約2.7-2.8萬/平，三房總價400萬左右；若房源無硬傷，且售價低於3萬，即為“筍盤”，往往兩三天就能成交。
自開春以來，該盤成交較為活躍，有中介直言：“筍盤的成交速度之快，有時我們自己都沒反應過來。”
▲中海萬錦豪園小區內景（來源：鏈家）
為何這麼貴？
①千燈湖核心位置，獨佔千燈湖&活水公園，地理位置獨一無二；
②項目規模雖大，但整體密度不高，且均為大戶型，社區保養較好；
③毗鄰廣佛線地鐵千燈湖站，無論地鐵還是開車，到廣州或禪城都很便捷；
④無論投資還是自住，都有非常明確的客群支撐：廣州+禪桂購房者；
中海千燈湖壹號
歷史回顧
2009年，中海以總價38.2億買下千燈湖1號所在地塊，樓面價6495元/㎡，同樣是當年的雙料地王。
2011年9月底，項目首次開盤，均價1.5萬/平，部分景觀一般的低層單位價格低至9千/平。
▲中海千燈湖1號
二手市場
該盤戶型面積跟萬錦豪園相似，最小的為136平三房，四房169平起步，大的去到400平，五臥室+工人房+雙儲物間。
價格方面，整體成交價在3-3.2萬/平，8年漲一倍。
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三房總價400萬起步，也有一些低層或急售單位，掛牌價低於400萬，但屈指可數。此外，部分大戶型房源，掛牌價達3.5-4萬/平，極少成交。
負責該盤的中介稱：“今年以來成交量挺大，大部分買家都是買作自住。”賣家心態方面，雖然很多掛牌3萬，但其實都希望可以賣得更高，並不急於出手。
<strong>▲中海千燈湖壹號小區內景（來源：鏈家）
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為何這麼貴？
①東靠千燈湖三期公園，北鄰全民健身體育公園，生態環境OK，北向中高層無遮擋；
②項目體量大，圍合式佈局，中心園林很大，鬱鬱蔥蔥，保養較好；
③毗鄰南海大道、海八路、桂瀾路三大主幹道，出行便捷；
④一路之隔為保利mall，但又不受商場噪音影響，沿著海七路往東1公里有萬達廣場，屬於動中帶靜。
一點小結
實際上，以上三個項目定位都十分明確。
寰宇花園更偏向於“剛需”，樓下商場+地鐵，生活十分便捷，人氣也很旺。
相比之下，萬錦豪園與千燈湖1號的“豪宅”屬性會更強，除部分臨街戶型會受主幹道車流噪音影響，大社區+近公園，整體居住環境靜謐舒適，同時小車出行會更方便。
此外，中海物業管理質量不錯，不僅門禁管得嚴，小區綠化設施打理也很用心，業主好評度較高。
▲千燈湖&萬錦豪園&寰宇花園
功夫君遇到一些粉絲，他們當年買了其他地方的三房，如今漲到200萬賣掉，想買入千燈湖四房，卻發現只夠這裡的首付。
所以，如果你是首次置業，手上資金充裕，又喜歡桂城，不妨考慮一次到位。
也許你會問，住這些小區是不是很爽？其實，真不一定。
一位朋友曾跟功夫君抱怨，住在萬錦豪園一點都不好，很長一段時間周邊沒有菜市場，只能去超市，或到更遠的市場，幸好近年底商進駐了錢大媽，但菜品選擇不多。
還有就是小區太大，走去地鐵站很累，樓下公交線路也少，出行沒有小車真的不行。
所以，貴有貴的道理，但是否適合自己，見仁見智。
以上素材轉自佛山房產功夫君
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