我們常說，大“室”所趨，房子越建越大。貌似只有更大一些，才能更靠近理想。
實則，在調控持續作用下，房子也開始越建越小。
01
What？一套洋房，總價才38萬？！
4月26日，寶坻區香江健康小鎮新品加推，7層到頂純洋房，70年產權，一梯三戶，戶戶南向。
最為亮眼的是——總房款38萬起。
假若按三成計算，首付約12萬起，每月月供不過一千多。還是電梯洋房，臨近高鐵站，怎麼看都是妥妥的“落戶神器”。
其實，對比周邊，香江健康小鎮的單價優勢不是特別突出。
遠大城高層8500元/平米起，鴻坤原鄉小鎮洋房9300-9500元/平米，恆大花溪小鎮高層8800-9500元/平米、洋房11000元/平米。
而香江健康小鎮最新開盤的單價8500元/平米左右。奈何人家戶型小！
香江健康小鎮主推45-49平米一居、57平米兩居。
▲香江健康小鎮戶型圖
更牛的是，最小45平米的戶型，也做到了臥室和客廳開間都3米6、南向獨立廚房、衛生間乾溼分離。
難怪一上午就賣出了60多套。
此外，寶坻遠大城、金地新城大境等項目也有小戶型，遠大城最小戶型60平米一室，金地新城大境最小戶型56平米……
▲遠大城60平米戶型圖
連市區也不乏小戶型，比如路勁太陽城的74平米全明兩居，紅城2棟的72.28平米一室兩廳一衛、79.2平米兩室兩廳一衛，天房北寧公元的71平米一室，江南邑的68.83平米一室……
戶型小，就意味著總價低。尤其對於房價高企的市區來說，小戶型住宅已是難得的“稀缺物”！
02
歷史輪迴！“小戶型”重出江湖
更值得一提的是，很多純新盤也開始主打“小戶型”產品！完全與大“室”所趨相背而行。
舉幾個例子：
大張莊有兩個純新盤，即今年2月20日同天成交的新城大張莊地塊和中梁大張莊兩地塊，案名分別為
新城悅雋風華、中梁津門首府。這兩個項目主打的都是小戶型。
新城悅雋風華4月22日已啟動排卡，預計5月中旬首開，首開戶型為78平米兩室和95平米三室。
▲新城悅雋風華78平米、95平米戶型圖
中梁津門首府主推的是77-98平米的面積段，最小77平米也做成了兩室兩廳，87平米做成了小三室，98平米為尺度更大的三居，主臥還是套間。
▲中梁津門首府77平米戶型圖
▲中梁津門首府87、98平米戶型圖
參考周邊1萬2左右的價格，這兩個新盤的小戶型總價都能控制在100萬以內！ 這個價位目前在北辰區尚是個市場空白。
再來看看環城唯一的“特殊體”海教園。
海教園目前的最小戶型是雅居樂御賓府的89平米小三室，但過不了多久，這一“底線”將會被打破。因為路勁贊成來了。
這個項目最大賣點就是小戶型，最小的為86平米兩室兩廳一衛，預計總價170萬起。
▲路勁贊成86平米戶型圖
換言之，首付50多萬就可以入住海教園，還是九年一貫制南開學校學區房，相距僅約2.6公里。
另外，新興板塊葛沽的第一個項目和泓葛沽灣首府主推的也是小戶型。
項目整體規劃為新中式純洋房社區，產品大多數為7層到頂洋房產品，戶型包括洋房69平米、75平米兩室和89平米三室、115平米四室。
▲和泓葛沽灣首府戶型圖
4月27日，項目示範區營銷中心已開放，預計5月份首開，預計均價12000元/平米左右。
按此計算，一套最小戶型69平米，總價才83萬左右，還是小兩居洋房，你說合適不？
當然，還有更小、更便宜的！位於濱海塘沽灣板塊的中建錦苑就是一個。
這個項目目前已經是準現房，預計今年年底年交房，共有10棟高層，18-26層到頂，最小戶型45平米！再說一遍，45平米！
▲中建錦苑45平米戶型圖
另外中建錦苑還有90平米兩室、135平米三室。項目預計5月中旬開盤，預計均價10000元/平米。
也就是說，總價45萬左右就可以在塘沽灣買套房，還是準現房，還不限購！
需要注意，房子是中建蓋的，其他與中建都沒有關係。目前是村裡往外賣，屬於當時的還遷房。
……
以上這些都給小編一種錯覺——都說時尚是場輪迴，沒想到戶型也開始了“歷史重演”！
03
棄“大”做“小”，為哪般？
這麼多開發商棄“大”做“小”，到底是為什麼呢？
因為總價是道槓！
在服下多副“特效藥”之後，天津樓市已經恢復“理性”，投資被“擠掉”，剛需成了樓市主力。
從成交數據來看，賣得好的都是低總價房源。
3月熱銷top10中，除了未來城和金地藝墅家，其他項目套均總價都在200萬以下，更精確些，是150萬以下。力高陽光海岸總價甚至不足百萬元。
再往前看，依然是同樣的畫風：2月份熱銷前十名總價全部在200萬以下，連單價最高的萬科西廬總價也未“越線”。
縱觀整個一季度，總價200萬以下房子的成交佔比高達76%！也就是說，每賣出4套房子，就有3套總價在200萬以下。
更值得注意的是，同比2018年一季度，總價60-80萬元、80-100萬元、100-120萬的成交佔比都有所增加。
增長最快的是總價100-120萬元的房子，成交佔比同比增加了6個百分點。
面積段方面，則是以80-90平米麵積段的成交佔比增長最為顯著，比2018年一季度增加了4個百分點。
其中，中建城89平米三居、未來城87平米兩居、力高陽光海岸88平米兩居成交量最多。
04
剛需當道，小戶型成了“搶手貨”！
從實際市場反映來看，同樣是小戶型最為熱銷，甚至賣斷貨。
✔寶坻遠洋萬和四季4月27日上午首開，開盤樓座為19、22、25、31號樓，主推小戶型79、89平米戶型。當天成交2億元。
✔李七莊藝英里4月22日加推3-5#、7-8#樓，帶車位均價23000-24000元/平米。據說120平米及以下戶型賣的很不錯，但140多平米成交的很少。
✔海教園雅居樂御賓府4月20日加推24號樓，戶型建面約89平米，均價22500元/平米。據說短短12分鐘就賣出了8套房。
靠著這款“爆款”戶型，該項目4月前兩週就賣了個億！
✔濱海新區貝肯山4月20日開盤190套高層，全部售罄，除了各種“外因”外，也與項目自身產品有關，最小戶型才80平米，最大157平米，均價18000-20000元/平米。
✔武清區碧桂園大都匯4月20日開盤，據說1小時就售罄了。項目臨近高鐵，主推40平米複式公寓，精裝交房，總房款60萬左右。
✔濱海新區力高陽光海岸4月20日加推新品，戶型面積88-136平米。售樓處口徑，一小時賣了2個億。
✔天嘉湖中海公園城每週認購量都在五六十套左右，賣的最好的就是85、89平米的小戶型。
✔武清花樣年家天下每週能去化40套左右，現在小戶型已基本沒有了，目前在售的最小102平米起步。
✔李七莊錦廬最先賣沒的是95平米的小三室，現在僅剩下大概20 套左右125 平米大三居了。
✔宜興埠未來城目前小戶型已經賣斷貨了，僅剩下少量大戶型了。
……
綜上可見，為了迎合市場，開發商只能增大小戶型配比，以好博得剛需們的青睞， 在調控“夾縫”中求得生機。
05
新天津人進場，低總價市場需求大！
還有一點，近來“搶人”大戰又開始升級了，且更加“誘人”。
石家莊基本“零門檻”落戶，杭州大專以上可直接落戶，呼和浩特本科及以上購房半價，蘇州吳中區人才可7折購房，寧波給出最高60萬購房補貼和800萬安家費；廣州本科連續半年社保可入戶……
天津也已有所行動，於4月28日推出了《“海河工匠”建設》政策：
全市每年選拔100名優秀首席技師，連續3年給予每人每月1000元獎勵資助。
對引進的急需緊缺高技能人才，給予最高50萬元獎勵資助。
每年評選10名“海河工匠”，每人給予20萬元獎勵資助……
另外，天津積分落戶也已經定調。下一步，市人社局將結合增加就業、居住的積分分值、減少積分項目等開展尋訪和調研，積極會同有關部門精準完善積分政策。
有人，就有需求。 天津目前已有6.5萬人通過積分實現落戶，成為“新天津人”。
“海河英才”計劃從2018年5月16日出臺至今，共引進各類人才15.6萬人，平均年齡31歲。
正是買房的年紀，一般買房的主力都是25-45歲。
據悉，目前天津二手房市場7成以上都是外地人，很多新房項目三成左右的成交都來自於新天津人。
比如雅居樂御賓府新天津人佔比約30%，未來城新天津人佔比約為26.3%……連南開1911這種市區的改善盤外地人比例也佔到了約20%。
新天津人主流的置業標準，一個是150萬以內的新房，另一個是120萬以內的二手房。
這麼多源源不斷的新天津人，既是天津樓市的需求“大水庫”，也預示了市場走向。
從需求端倒推供給端，開發商為迎合需求開始轉向，主打小戶型產品，瞄準新天津人。
假若落戶政策繼續鬆動，這塊“市場蛋糕”將會變得更巨大。
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