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終於來了！“兩萬+”的碧桂園閱江府及金茂府陸續在上週開盤，可去化成績並不理想。

上週（4月15-4月21日），西安樓市去化率有所下滑。當週9盤齊推，2511套售出1832套，整體去化率為73%，較上上週下滑22%，低於全月平均去化十二個百分點，金茂府、世園大公園三期、碧桂園閱江府等盤拉低了整體去化。

△上週開盤項目監測

壹丨閱江府、金茂府去化不如意

自打2017年明確土地招拍掛後，碧桂園·閱江府是首個以“現房”入市的項目，經過近二十個月的蟄伏，該盤終於在上週迎來首開。

該盤首開4棟小高，共計170套房源，備案價21952元/㎡，前期登記233組，通過核驗126組，最終以平銷的形式開售。

開盤當天，閱江府優惠力度不小。除185㎡戶型贈送兩個車位外，其餘戶型均送1個車位；此外，凡認購客戶，均可享有10萬元的家裝搭配。

但開盤結果並不理想，170套房源當天僅91套，去化率剛剛過半。其中，112-127㎡去化58套，143-146㎡去化25套，182㎡去化8套。閱江府首開，小戶型成交居多，佔比過半，大戶型相對難銷。

其實從優惠來看，碧桂園本次誠意可見，最終未取得理想成績，還是與其明顯高於區域的售價有關。同區域裝修高層基本在13500元/㎡左右，與之產品接近的小高/洋房基本在15500元/㎡左右。

上週，世園大公園三期（上林藝境）、自然界恰好推出洋房產品，區域內的改善客群一定程度上被分流了。

△碧桂園·閱江府

遠在長安大學城的金茂府也在上週迎來了推售，3棟高層199套房源開盤當天售出40套，去化率僅為20%，去化慘淡，相比該盤2018年12月中旬首開時，去化率下降了41%。

△金茂府兩次開盤數據對比

兩次開盤雖皆為平銷，但通過核驗的人數發生了明顯的變化。2018年12月首開時，通過核驗的購房者173組，而本次，僅有14組購房者通過核驗，此次推售樓棟均價20776元/㎡，較往期非同質產品上漲了1328元/㎡。

不同於碧桂園閱江府，金茂府此次開盤並無優惠，完全按照公示價格銷售，當天成交的40套中，小戶型成交佔比三分之二，206㎡的大戶型少有人問津。

△金茂府

貳丨搖號項目中籤率大漲！

上週開售的項目中，自然界、保利·天悅、綠地國際生態城二期（綠地與湖）、保利·和光塵樾4盤核驗人數大於房源數，採用搖號開盤，除保利·和光塵樾外，其餘三盤均取得了較高的去化。

綠地國際生態城二期憑藉性價比極高的小面積別墅開盤即清，是當前市場中鮮有能取得100%去化的別墅項目，本次所推的聯排疊拼總高4層，面積區間165-172㎡，備案價19251元/㎡。

當前部分大平層或是洋房頂底躍的價格基本在四百萬左右，本次綠地國際生態城推出的小面積別墅，三百萬出頭即可上車，的確是蠻誘人的。

而且該盤中籤率較高，112套房源僅126組通過核驗，剛需家庭中籤率達100%，普通家庭中籤率高達84%。

上週開盤的搖號項目，中籤率普遍較高，除綠地國際生態城外，保利天悅、保利·和光塵樾的剛需家庭中籤率均為100%，普通家庭中籤率在60%左右，中籤相對容易。

△自然界兩次開盤數據對比

此外，自然界本次中籤率較以往出現了明顯的上漲。

本次所推產品為小高與洋房，280套房源562組購房者通過核驗，剛需中籤率升高14個百分點，普通中籤率更是直接翻倍，達到40%。從這次推售的產品售價來看，小高層降了每平米500元左右，洋房上漲911元/㎡。

可見，此次自然界中籤率的明顯上升，主要還是因為性價比更高、客群更廣的高層產品沒有推貨。

叄丨高價項目憑什麼立足？

回顧近期的開盤數據，明顯發現去化率九成以上的項目，多為定價合理的剛需、剛改盤，只要滿足這一條件，與之相關的配套哪怕存在著一定的缺陷，銷售時遇到的阻力都不會太大。

而區域內定價過高的改善項目則不同，如若不佔據優勢的核心地段或是沒有與之價格匹配的資源（特別是教育資源），則會面臨著一定的去化阻力。

△“兩萬+”項目開盤監測

回看過往去化情況，2018年至今，“兩萬+”的商品住宅項目共進行了14次開盤，推出1948套房源，售出1023套，去化率為53%。

不能去否定這些高價項目沒有市場，但一定是建立在地段或產品稀缺之上。核心地段的萬達one、華潤悅府，佔據生態資源且高性價比的綠地與湖別墅產品實現了100%去化，而且華潤悅府和綠地與湖推售節點還是在去年底到今年的初市場下行期，也足以說明他們的優勢。

而那些不被市場認可的高價盤只有兩條路可走，要麼佛系平銷，要麼變相降價促銷。

如今，碧桂園閱江府、金茂府已經交出答卷，均價破三萬的曲江玫瑰園二期即將開盤，目前已經核驗完成，共282組購房者通過審批，而其本次共推342套房源，你認為玫瑰園的最終會交出怎麼樣的去化答卷呢？歡迎下方留言討論。

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