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電臺：FM89.6房哥亂彈，微博：西安房哥，脫口秀：買房三人行
問答140期
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問：二手房三室好賣還是兩室好賣，多大面積合適？
答：抓了一下18年的數據，去年西安二手房共計成交54932套，其中兩居搜索佔比為35.7%；其次為三居佔比為35.14%；四居搜索佔比11.55%；面積方面，70-90平面積區間搜索佔比為19.82%；90-110平面積區間搜索佔比為13.28%； 50-70平面積區間搜索佔比為11.18%，位居第三位；
西安本身因為每年大量新房上映，二手房熱度一直不高，現在主流都是90平左右的小三室，自住夠用，有孩子後父母過來也有地方住，轉手賣的時候，總價適中最好出手。
問：現在別墅限制開發，是不是以後稀缺，投資價值高？
答：禁墅令喊了有十年了，早在2003年發佈的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》就要求，優化土地供應佈局和結構，停止別墅類用地的土地供應，但事實是時至今日，各城市的在售別墅項目仍層出不窮；
開發商在獲得住宅用地後，將地塊分成別墅區和普通配建區，通過縮窄樓距、大量配建高層等做法“調整”容積率，提高別墅佔地面積，比如別墅部分的容積率還不到0.7，那麼蓋上高密度商業配套或者高層，整個地塊容積率就能達標；
但在西安能看到的別墅其實並不多，大部分還是高層洋房等剛需產品，別墅因為總價高，週轉賣，賣的也很一般；而現在很多小區高低配後，別墅項目反倒是多了；
購買需求上建議自住可以考慮，畢竟別墅是居住的終極形式，投資慎重，
可以去曲江一期別墅區轉轉，有多少沒人住，租出去改成會所和婚紗影樓了。
問：三室自住買多大面積性價比高，能省則省？
答：買多大面積主要看預算和需求，目前最小面積的小三室90平左右，兩個主臥帶一個小書房，主流的120-130左右，三面朝南（臥室+主臥+次臥），南北向陽臺戶型也是主流，到140的三室基本就是洋房的平層了；
90小三室一家三口有點擠，長期自住家裡三口，有能力還是買大一點的，畢竟以後房子越來越貴，後期換房成本高；並且現在新房賣的最好也是100左右的三室，加上贈送的面積，兼顧性價比和舒適性。
問：五一看房，航天城和曲江哪個學區好？
答：價格上，航天城現在也有趕上曲江二期的架勢了，但無論市場熱度，開發商進駐情況，以及教育優勢，曲江還是要更強，唯一的劣勢是航天有地鐵曲江二期沒有；
去年曲江在教育的計劃包括加快3所學校建設，新增學位5400個，實施2所學校擴容工程，增加學位1440個；新增投資約3億元，確保曲江四小、西安市曲江中學、西安市曲江小學2018年9月建成開學；同時啟動了曲江一小(海洋分校)和曲江二小擴容改造工程；
其中曲江第四小學位於繞城高速以南，西康高速以西，五典坡路以北，新開門南路以東，開設36個教學班，可容納1800名學生；西安市曲江中學（原西安市第五十四中學)位於新開門南路以東，創意大道以南，裴家崆路以北，開設36個教學班，可容納1800名學生；
西安市曲江小學(原雁塔區裴家崆小學)位於新開門南路以東，創意大道以南，裴家崆路以北，開設36個教學班，可容納1800名學生；
在2021年前，曲江新區建成並投入使用學校達到28所，而航天城目前能看到的只有一小，二小和在建的三小。
問：西安工資3000房價15000，真怕以後成為空城？
答：國際上合理的房價收入比的取值範圍為4-6，但去年內地41個熱點城市房價收入比中，在合理區間的只有銀川一個，北上廣在30以上，西安也在14；
這意味著按照工資去買房西安買100㎡的房要不吃不喝14年，所以這樣算沒有用，大部分買房都是父母幫忙湊個首付，然後揹著30年貸款，給銀行打工完成的；
西安畢竟是陝西的白菜心，也是西北五省的白菜心，陝西省3800萬常住人口，西安佔了1000萬，陝西2.1萬的GDP總量，西安佔了8000億，同時商業，教育，產業，配套等優質資源也集中在西安；
在現在城鎮化的大背景下，無論周邊縣市還是外地迴流的人還是很多，這樣的地方是成不了空城的。
問：保利和光塵樾怎麼樣？
答：灃東板塊大家已經很熟悉了，除了綠地新里程，中南上悅城，藍光公園華府外，保利的和光系也落後這裡，這個系列此前在北京、廣州、杭州、成都都有，西安是第七座，定位偏高端；
這個地方雖然沒地鐵，但距離灃東自貿產業園、南美貿易總部都很近，屬於規劃的很好，但要對區域發展有強大信心的那種；目前這塊還在建設起步階段，周邊還有挺多斷頭路，公交，配套都挺少，最近的也在3公里外的萬象城了；
和旁邊中南上悅城一樣，佈局也是北邊高層，南邊洋房的高低配，緊挨灃東五小，裝修用材實際上相差不大，比較突出的賣點是配備了全屋智能家居，保利天悅，中央公園上也都有；
一萬三的均價買的人挺多，上一批347套房子登記了700多了，也是不愁賣的，建議和中南對比選擇。
問：未來三年，西安二手房的價格會如何？
答：西安本身並不是二手房市場，每年新房的成交量是二手房的好幾倍，而新房的價格和供應量直接影響二手房市場；去年上半年，因為新房供應少，大量人買房；導致二手房房源多，價格漲，成交快，甚至出現房東加價毀約的事情；
但6.24新政以後，隨著新房大量上市，雖然二手房的房源增加不少，但成交量與前幾個月相比也有所下滑，最高達50%價格倒掛嚴重，
比如雁塔區二手房均價為18829元/㎡，新房只有13596元/㎡，差價高達5233元/㎡；長安區二手房均價13467元/，新房均價10740元/㎡，差價也在兩三千左右；
最嚴重的高新，金泰假日花城的房子，已經有業主標出了超過22000元/㎡的價格。而它對面的新盤碧桂園·高新時代，精裝房源預售價也只在18000元/㎡左右，定價多少完全看房東預期，漲的快跌的更快；
包括高新丈八北路沿線，去年都有一萬八的，現在二手房一萬五也能成交，市場波動太大；但主城區還地段，帶學區，大開發商的二手房還是很堅挺，一旦房子進入二手，地段和品質就成了保值的試金石了。
問：長安區糧食局小產權，住了十年能賣多錢？
答：青年北街位置還算不錯了，這塊是長安區最老的城區，配套，地鐵都全，小區東邊就是長安三中，區域內也基本看不到高樓，大部分都是爬樓梯的七層家屬院；
這個區域帶證的 商品房，10年房齡左右的二手房報價在11000塊左右；比如吉源美郡，福澤小區等；按照西安小產權約等於同區域商品房一半的價格，掛個5000塊看有沒有人問；
畢竟沒證房齡久，不能貸款要一把付，能買的人本就少，建議留著掙租金或等拆遷，不好賣。
問：南飛鴻一萬二，保利天悅兩萬，為何差價怎麼大？
答：本身就是兩個定位的小區，無論開發商資質，位置，小區規模，物業品牌都沒得比，消費的人群也不一樣，差價大再正常不過了；保利作為區域內網紅盤，一萬七的價格很長時間都沒漲了，每次開盤都要搖號，外加高新比較核心的區域，除了萬科就是保利，沒有備選；
而南飛鴻所處的西三環邊，雖然距離高新核心區位置不遠，但中間隔著城中村，周邊環境配套完全沒得比，外加南飛鴻本身城改盤，小開發商，物業評價不好的現狀，賣不過保利也正常，但對於剛需高新上班的，南飛鴻是可以選的，改善建議看保利；
非土豪想要大戶型改善的，保利萬科很難了，總價都在250萬朝上了，建議可以看看二線開發商，單價低面積大點的。
問：萬科理想城新開洋房，上午清盤怎麼看？
答：秦漢新城蘭池大道這附近，緊挨城北，有地鐵，有景觀，就是配套差了點，區域內也都是以改善低密度小區為主，包括星河灣，旭輝江山悅，萬科理想城等，對於北郊或高陵尋求改善的，看的人也挺多，外加小區密度低，戶型不錯，裝標尚可，洋房一萬四算是均價了；
開發商蓄客都是挺長時間，本身關注秦漢新城洋房的人也不少，一次開盤如果連30套都賣不完，的是有多差。
本期房哥問答就到這裡，好消息，西安首檔大型地產脫口秀“買房三人行”上線倒計時，房哥&房姐，神秘嘉賓坐鎮，嬉笑怒罵聊買房，敬請期待……
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