年報是一家上市公司的臉，它的每一個表情都蘊藏著氣象萬千。
在眾多房企年報中，龍光地產(03380.HK)顯得特別與眾不同：一條港珠澳大橋飛架南北，粵港澳大灣區“9+2”城市群無縫相連，這張封面彰顯出這家公司對大灣區深刻而獨到的思考。
2018年是粵港澳大灣區的發端之年，也是龍光地產進入劃時代的一年。在這一年裡，龍光地產的毛利潤和淨利潤雙雙突破百億港元大關，銷售與盈利繼續保持同步高增長，大灣區土儲與市場領先優勢愈發明顯。
縱觀近幾年房企表現，無論是房地產行業，還是資本市場，龍光地產都稱得上是後來者居上的成功樣本。如果說萬科率先樹立起中國房企的規模標杆，中海打造了全國型房企的利潤標杆，那麼龍光則刷新了中國區域型房企的盈利新高度。
實力與魅力並存，千億之下卻已躋身利潤十強
2018年，龍光地產實現合約銷售額人民幣718億元，同比增長65.4%，超額完成全年700億元銷售目標，並在多個區域核心城市保持領先地位。其中，龍光在深圳市場的成交套數和成交面積均位居全市第一位，繼續把幾家本土房企巨頭甩在身後。
相對萬科、碧桂園、恆大等房企巨頭而言，龍光在體量方面不佔優勢，但若論起盈利能力，龍光則毫不遜色，甚至更勝一籌。
這裡可以拿號稱本屆“利潤王”的某房企參照，2018年該房企全年銷售金額5513億元，營收4662億元，淨利潤373.9億元，核心利潤783億元，毛利率和核心利潤率分別為36.2%、 16.8%，表現頗為出眾。
由於內房股淨利潤中還包含投資物業的公允價值評估收益，因此剔除少數股東權益及評估增值等影響後的核心淨利潤，往往更能代表可以帶來真金白銀的現金流的利潤。
2018年，龍光全年實現營業收入人民幣441.37億元，同比增長59.4%；毛利潤148.87億元，同比增長56.4%；淨利潤89.96億元，核心利潤76.55億元，同比增長65.7%，物業銷售毛利率和核心淨利潤率分別為35.6%、17.3%，龍光地產的核心淨利潤率不僅超過上述房企巨頭，且在整個上市房企中仍穩居前列。
根據樂居財經最新發布的“2018中國內房股歸母淨利潤50強”榜單，龍光以82.88億元歸母淨利潤總額排名第10位，成為房地產行業中唯一一家銷售規模在千億之下但淨利潤規模卻躋身行業前十的房企。
而在2018中國內房股核心淨利榜單中，龍光則以76.55億元核心利潤規模排名第9位，顯示出更強的優勢。此外，龍光還以高達31.5%的淨資產收益率（ROE）在2018中國內房股ROE50強中排名第6位。
要知道，龍光地產是以718億元銷售額、441億元營業收入，實現高達82.88億元的歸母淨利潤，76.55億元核心利潤，核心利潤在同等規模房企中遙遙領先，甚至超過對家千億級房企，在房地產行業中樹立了一個新標杆。
在其他房企陷入規模擴張無法自拔時，龍光地產則旗幟鮮明地提出，未來3到5年，公司要做到核心利潤規模進入行業10強。
實際上，自2013年上市以來，龍光地產在整體上始終保持著50%以上的銷售和利潤複合增長率，規模與盈利同步高增長，成為房企高質量發展的典型範本。
在2018年，龍光地產因此榮登“2018年度亞洲最佳上市公司50強”榜單，成功入選恆生大灣區指數首批成分股，龍光地產董事局主席紀海鵬還獲評“福布斯2018中國上市公司最佳CEO”，而其他三家房企CEO分別來自中國恆大、融創中國和萬科，可見龍光在房地產行業及資本市場上的不同尋常。
有所為與有所不為，穿越週期的戰略定力
那麼，行業不禁要問：龍光從小到大，由弱到強，一步步成長為粵港澳大灣區龍頭房企和行業盈利標杆，他究竟做對了什麼？
撥開靚麗業績背後，可以很清晰地看到，龍光地產的成功密碼來自於頗具前瞻的戰略洞察力、不慕虛名的戰略定力和張弛有道的戰略執行力，在戰略上始終堅持“有所為”和“有所不為”。套用孟子的話，那就是：“人有不為也，而後可以有為。”
首選，龍光始終專注與地產開發為主業，不盲目做多元化投資。
在多元化轉型讓人眼花繚亂的行業大背景下，各大房企的產業佈局可謂五花八門，無論是縱向的產業延伸，還是橫行的跨界擴張，目前都難言成功。這也難怪，富力地產董事長李思廉在3月份的業績會上坦言，在目前許多房企都以旗下多元化業務為豪的情況下，富力看起來還無暇開拓除房地產主業外的新業務。萬科董事會主席鬱亮也表示，指望新業務賺大錢是痴心妄想，目前還是房地產業比較賺錢，很難找到比房地產更好的市場和行業。
龍光地產始終抵制住誘惑，把核心資源都集中於主業，沒有做跨行業的非地產投資，也沒有把大量資金投入到持有型物業，從而有效避免資金沉澱，可以做到輕裝前行，實現投入產出最大化和股東利益最大化。
龍光地產管理層對此表現得非常清醒：“龍光一直堅持不要去做多元化，我們要高度投資主業，而且要去做可銷售的物業，因為週轉快、利潤高。反過來，如果去投資很多佔用資金的其他產業，那麼現金流就會有壓力。其他領域如商業、旅遊長期是看好的，但短期內資金沉澱大、效益不高，除關注高潛力的軌道物業外，其他暫時謹慎看待。公司要集中資金投入在盈利性最高的行業跟區域，為投資者創造更大的回報。”
其次，龍光戰略聚焦於高投入產出比的都市圈和區域，未進入三四五線城市。
在區域深耕戰略下，龍光始終以粵港澳大灣區為核心進行區域佈局，紮根於中國最好的城市群。目前，龍光土儲總貨值約為6520億元，其中粵港澳大灣區土儲5356億元，佔比約為82%。深圳土儲貨值1805億元。按照2018年招拍掛拿地按照權益地價佔比計算，79%的土地又是高度集中於大灣區。公司沒有去投資缺乏市場需求的三四五線城市，現有項目都是在有人口、產業、消費支撐的位置。
回首看去，目前中國三四線城市的房地產市場普遍陷入困境，很多開發商深陷其中無法抽身。在3月19日的業績發佈會上，龍光地產管理層道出了其中的核心邏輯：“大灣區有全國最龐大的市場、最旺盛需求、最高的價值，也是未來盈利能力最強的地方，相信也是投資者回報最高的區域。”
再次，龍光堅持跨週期戰略佈局，逆週期低成本拿地，嚴守投資的“紀律性”。
專注的力量讓龍光具備了超乎常人的房地產市場認知能力和把控能力，形成了一套體系化的跨週期識別方法論和投資的“紀律性”。龍光善於精確把握地產的週期性規律及發展趨勢，低買高賣，在地價低迷的時候大量擴充優質土儲。
在2007年，龍光獨具慧眼地買入惠州龍光城項目，平均地價僅300元/平米，毛利率超過60%；而在2014年-2016年上半年，深圳樓價急速上升前，龍光又前瞻性地佈局四個地鐵上蓋及沿線項目，平均毛利率40%；從2016年下半年開始，龍光避開了土地週期高點，以收併購和舊改方式納儲。這使得龍光始終保持低成本擴充土儲的重要核心競爭力，如龍光在2018年獲取的東莞長安項目、珠海金灣、佛山平洲項目地價均低於周邊20-30%。目前，該公司沒有拿過高價地和受限價影響而虧損的地塊。
正像融創中國董事會主席孫宏斌所說，地買的便宜了，怎麼都能賺錢。龍光在行業低谷期拿地，有效避開地價高峰，無論是之前在深圳的幾次大手筆拿地，還是2017年在香港、新加坡拿地，幾次重量級投資的時機選擇都非常好，基本處於土地市場谷底，拿地後地價都出現大幅上漲。從財報披露來看，2018年龍光合約銷售均價為每平方米16008元，平均土地儲備成本約為每平方米3900元，較2017年有所下降，平均土地成本佔銷售均價僅為24%，低於行業平均水平，為未來的持續高盈利打下堅實的基礎。
所謂“穩者致遠”，正是這種跨越週期的戰略定力，讓龍光不激進，不跟風，始終按照自己的戰略節奏穩步快行，幾乎完美地踏準了每一輪房地產週期，連續多年實現高速增長。這也就很容易理解，為什麼花旗、大摩、瑞銀、德銀等國際知名券商都推薦龍光地產為行業首選標的。花旗指出，龍光是粵港澳大灣區的“耀眼寶石”和強大的資源整合者，在大灣區擁有強大的土儲貨值，未來3到5年，公司核心利潤規模有望進入行業前十。
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