中泰證券 倪一琛
商品房銷售：降幅如期收窄、市場部分回暖
1-3 月份，商品房銷售面積29829 萬方，同比下降0.9%，降幅比1-2 月份收窄2.7 個百分點。由於3 月銷售增速回正，一季度銷售面積降幅較1-2 月收窄。3 月以來市場銷售部分回暖略超預期，16 日統計局公佈的房價數據也顯示70 大中城市環比上漲的有65 個，在當前政策端因城施策、資金面持續寬鬆的環境下，預計未來一二線重點城市或延續回暖態勢，三四線城市韌性仍在，二季度銷售有望繼續回暖。
土地市場：溢價率抬升、成交有望復甦
1-3月份，房地產開發企業土地購置面積2543 萬方，同比下降33.1%，降幅比1-2 月份收窄1 個百分點；土地成交價款1194 億，下降27.0%，降幅擴大13.9 個百分點。3 月以來土地市場成交整體在低位，但有所回暖，全國百城土地溢價率由19 年2 月初的不到9.4%，提升至4 月初的近22%。由於部分城市銷售回暖，房企拿地意願開始提升，我們認為二季度為傳統推盤旺季，且此時拿地有望年內開盤實現回款，隨著市場回暖趨勢得到進一步確認，土地市場熱度有望繼續修復。
房地產開發投資：新開工略超預期、施工成支撐投資主力
房屋新開工面積38728 萬方，增長11.9%，增速提高5.9 個百分點。3 月單月新開工面積大幅提升，略超預期；原因或有兩點：一方面3 月為傳統開工旺季，同時房企在手項目充足，由於目前去化主力為新盤，3 月份房企加強新開工有其必然性；另一方面，3 月市場銷售及土地市場呈現回暖趨勢，房企補庫存信心有支撐。1-3月份，全國房地產開發投資23803 億，同比增長11.8%，增速比1-2 月份提高0.2個百分點。3 月房地產開發投資依然高增，我們認為主要得益於建安投資的支撐：1-3 月份，房地產開發企業房屋施工面積699444 萬方，同比增長8.2%，增速比1-2 月份提高1.4 個百分點。3 月施工面積的高增速，適當對沖了土地購置費的疲軟，隨著分期支付的土地價款逐漸計入，土地購置費增速或將回落，但由於資金面轉好，房企施工端動力較足，建安投資或成維持19 年投資增速的主力。
房企到位資金：資金面全方位改善、按揭利率持續下行
1-3月份，房地產開發企業到位資金38948 億元，同比增長5.9%，增速比1-2 月份提高3.8 個百分點。其中，國內貸款7134 億元，增長2.5%；自籌資金11795億元，增長3.0%；定金及預收款12303 億元，增長10.5%；個人按揭貸款5645億元，增長9.4%。3 月房企資金端改善較為明顯，受益於信貸寬鬆，一方面融資難度降低、成本下行；另一方面我們看到預收款和按揭增速大幅提升，據融360 數據全國3 月全國首套房貸款平均利率為5.56%，連降4 個月，同時銀行放款週期也有所縮短。
投資建議：由於4 月開始的二季度是傳統的銷售與拿地旺季，因此3 月數據可以作為一個判斷半年、乃至全年的風向標。1-3 月房地產數據略超預期：銷售降幅收窄，新開工大幅提升，土地市場呈現復甦跡象，施工維持投資高增，資金面全方位改善。行業基本面韌性得到進一步確認，疊加因城施策及資金面寬鬆改善預期正逐步兌現，引導板塊整體估值回升，我們看好二季度板塊具有的相對收益，推薦：1）行業龍頭推薦：萬科A、保利地產；2）優質一線推薦：新城控股、華夏幸福、旭輝控股集團等。
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