嗨！走啦！
是啊。
去哪？
二線啊。
留在三四線行不行啊？
留在三四線你養我嗎？
撰文|周翔宇
來源|鳳凰網房產
4月8日，朋友圈毫無徵兆被《2019年新型城鎮化建設重點任務》這一來自發改委發佈的文件刷屏。
對文件的關注源於其中的一段描述——
繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;
城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制。
各大媒體開始梳理人口500萬以下的城市，很多人看來，隨著戶籍政策限制的松閘，人口將呈現從城鎮向小城市，從小城市向中等城市，從中等城市向大城市、特大和超大城市遷移的趨勢。
一二三四線都將受益，城鎮化率突飛猛進，房地產又將迎來一波行情，這是理想的狀態。
可如果看過劉易斯·芒福德的《城市發展史》，將不同城市納入同樣的賽道，大城市的貪婪和擴張，會逐漸吞噬郊區、鄉村甚至小城市，頭部資源集聚，“燈下黑”效應凸顯，中小城市逐漸被甩在身後。
這或許才是現實。
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3月28日，一片房企的年報聲中，北京房企首開股份發佈一份融資公告，擬發行25億元中期票據。
在這則看似正常不過的公告最後，首開股份加了一句，融資不用於三、四線城市房地產項目開發建設。
三四線城市的頹勢，在房企的財報中也可窺得端倪。2018年年報多家房企計提存貨準備金額，顯示了他們對於三四線市場的謹慎態度。
萬科年報顯示，2018年存貨跌價準備為23.1億元，較2017年的16.1億上漲43.5%。新城控股存貨跌價準備金額達3.97億元、陽光城3.8億元；綠城中國則採取了“已竣工可出售物業減值虧損”這一統計口徑，虧損額達1.2億元。
這些房企選擇計提項目中，75%以上以上來自於三四線城市。但在2017年之前，三四線城市鑄就了一批房企的規模神話，從寵兒到棄兒，從棄兒到寵兒，三四線城市的角色轉換快得讓人猝不及防。
事實上，學術上既沒有“一二三線城市”這個說法，這種分級也不符合經濟學的客觀規律，但無論社會怎麼發展，中國人愛給事物區分等級的興趣一直沒變：穿Topshop的看不起穿ZARA、H&M的，穿ZARA、H&M的看不起穿Verymoda、Only的，穿Verymoda、Only的又看不起穿美威、以純的。
吃穿住行也有一套自己的等級鏈，坐頭等艙的看不上坐經濟艙的，坐高鐵的看不上坐汽車的；賣新房的看不上賣二手房的，賣二手房的又瞧不上搞租房的；甚至連騙子也有自己的鄙視鏈：重金求子的一定要強於電信詐騙的，傳銷還是要排在詐騙之後的。
對城市的分級則可以更簡單粗暴，房子均價5萬以上的可以被劃為一線的範疇，3萬~5萬的屬於二線，三四線則是要排到2萬~3萬之間的。
開發商對一二三四線城市的熱愛，並非取決於單價的高低，因為騎自行車的，不一定就不如開汽車的。相反，開發商可能更偏愛騎自行車的，因為他們有購買汽車的慾望，相反開汽車的不會想著再去給自己添一輛自行車。
特別在2018年前，一大批來自三四線的消費者希望將手中“自行車”換成“小汽車”，因為他們堅信四個輪子的不僅保值，還能增值，這些消費者的底氣，源於一個名詞“棚改貨幣化”。
2016年二季度，國家統計局曾發佈數據：2016年1—4月份，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。
《人民日報》在統計局數據發佈的幾天後發佈一篇文章《三四線壓力較大 去庫存仍是一場硬仗》。這篇文章既指出去庫存任務依然任重道遠，同時比較含蓄提出瞭解決高庫存的辦法：繼續推進保障房貨幣化安置、降低新市民落戶門檻······
棚改貨幣化，給三四線帶來了源源不斷的真金白銀。
2015年6月國務院頒佈《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改由1.0進入2.0，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先。
2年後，住建部等在《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中再次明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主。
政策導向之下，作為棚改貨幣化安置資金源頭的PSL源源不斷向三四線城市“輸血”，從2015年12月PSL期末餘額10812億元，到2018年9月PSL期末餘額32371億元三年中增長了兩倍。
加之貨幣的乘數效應，因此，抵押補充貸款的溢出效應間接拉動了三四線城市房價上升。
2017年以來，三線城市的新建商品房價格和二手房價格與一二線城市同比增長變動趨勢出現了背離，同比增長大幅提升，尤其是2017年，三線城市同比增長上升至高位。
三四線成為了香餑餑，50家百億代表房企2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長63%；在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長46.7%；在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長145%。
所以2016年後中國三四線的房價走出了一個奇怪的曲線——就是房價先漲起來，然後才有了交易量。源源不斷的資金撐起了市場對未來的預期，這種心理作用成為去庫存的“良藥”。
但是在2018年，伴隨去庫存目標接近完成，棚改貨幣化這種單純依靠政府出資實現的地產銷售，缺乏產業發展支撐因而難以長期持續，未來對地產銷售的拉動效應也逐漸消退，三四線熱開始退潮。
2018年，去槓桿替代了去庫存，成為主流詞彙。房企去槓桿，城市也要去槓桿，房企開始重新衡量業務佈局。
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3月14日下午，上海外灘接連迎來兩場上市房企的業績發佈會。
稍早的旭輝控股集團發佈會2點開始，集團總裁林峰攜執行副總裁陳東彪及財務中心總經理潘皓琦出席。林峰打破慣例，在今年讓陳東彪對2018年集團業績做了簡要介紹，而後的記者提問環節，林峰仍然成為了焦點所在。
去年跨入千億規模的旭輝控股，“權益”一直是外界關注它的重要維度。
2014~2017年，旭輝控股的權益銷售金額為164億元、201億元、292億元、550億元，佔據合同銷售額的比重則分別為77%、66%、55%和53%。
這是企業增加銷售規模的常用方法，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，用合作方式不斷擴充規模能夠使得企業規模快速釋放。
當然，低權益銷售比例同時帶來外界對旭輝銷售金額含金量的質疑，有分析指出，旭輝以合作方式換來了規模快速增長，但自身盈利水平卻一直沒有提升，相當於“一直在替別人打工”。
此外，權益比例較低的房企，銷售回款率越低，增收不增利的情況較為明顯。
2014年旭輝銷售額212億元，淨利潤為18.6億元。4年間，旭輝銷售增長了7倍，大大高於其淨利潤3倍的增長幅度。
林峰說，2019年旭輝要實現有質量的增長，其中重要的一種途徑就是繼續擴大權益銷售比重。旭輝將這一任務放在了二線城市，林峰說，2019年公司將繼續把握土地市場窗口機會，把握城市分化和市場輪動的投資機會，增加在二線、強三線城市的土地儲備。
3小時後，陽光城的發佈會如約開始。執行總裁朱榮斌說，2019年陽光城將銷售指標鎖定在1800億元，堅持聚焦一二線城市、剛需改善產品的總體策略，同時進一步深化區域和城市解讀。
陽光城比旭輝有著更迫切的二線需求。
由於在陽光城之前，包括朱榮斌和吳建斌都來自碧桂園，後者藉助三四線的紅利擠下萬科坐上行業規模“老大”，因此市場期待陽光城能夠“複製”碧桂園的路線和速度。
雖然陽光城目前的土地儲備中，一二線土儲佔比達到85.8%，但是“雙斌”執掌後的2018年，陽光城拿地主要下沉到了三四線。
陽光城2018年共以權益對價306億元合計補充土地儲備約1333萬平方米。具體來看，在大福建區域拿地多位於南安、龍巖、晉江等三線城市；在貢獻較大的內地區域和長三角區域拿地多位於上饒、贛州、梁平、烏魯木齊、張家港、慈溪等三線城市。
這一佈局並沒有幫助管理層在今年交上一份完美的答卷：182.22%的淨資產負債率仍居高位，遠高於行業水平；淨利潤率6.92%，雖然相較於去年的6.22%略有提高，但與行業10~12%的平均淨利潤率相比仍有一定差距。
對於未來的土儲計劃，副總裁徐愛國表示，陽光城會主要投資於一二線城市，對三四線城市會保持適度地關注。
對二線關注不斷提升的還有新城控股。
今年1月，新城控股又新增土地貨值208.8億元、土地建築面積230.8萬平方米，分別位列行業第六和第五。
從城市層級來看，一二線以及熱門三線城市仍是新城控股重點佈局方向。自去年12月於北京、南京、濟南、合肥、溫州、瀋陽、貴陽、揚州、西安等城市拿地後，今年1月，新城控股又在天津、太原、昆明、長沙、武漢等重點二線及中西部省會城市落子，深耕與拓展並舉。
數據顯示，2018年新城控股新增項目一二線及強三線佔比近70%。
不難看出，2019年開局以來，新城控股正延續這一趨勢，繼續加大在二線城市的拓展力度。
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儘管躊躇滿志希望在二線土地市場都能有所斬獲，但是這些民營房企即將面對最強勁的對手。
翻開拿地黃曆，其實不難發現，在2016年三四線市場出現回暖跡象，眾多民營房企轉變思路佈局三四線之時，央企地產企業依然是二線市場的拿地中堅力量。
鳳凰網房產瞭解到，2016年上半年，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。
2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，佔比為54%，也就是說超過一半的高價土地都是被國企買走的。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共製造出了15幅地王。
如果從具體央企戰略來看，中海地產在2018年財報中披露，公司2018年在中國內地28個城市和香港新增63幅土地，總地價為1443.2億港元。截至2018年底，中海系列公司土地儲備為9144萬平方米。其中，一線佔15%，二線佔65%，中海宏洋佔20%。顏建國表示，中海始終堅持在一二線的策略不變。
中國金茂同樣如此，在金茂今年的業績會上，執行董事兼首席執行官李從瑞表示，2019年佈局的城市的話中國金茂會繼續以一線和二線為主，目前已經進入40個城市。目前中國金茂希望深耕現有城市，多個城市發展不是金茂的目的。
央企在二線的集中拿地，這部分土地平均消化週期在2~5年，因此二線城市土地市場，目前依然是央企的主“舞臺”。
當然，央企在量少價高的二線市場頻頻高價出手，更重要的底氣來自於低廉的融資成本。
2018年，央企房地產企業的貸款利率一直維持在較低水平，在5年以上貸款6.55%的基礎利率基礎上，即使略有上浮，仍可維持在7%-8％左右，實際優質房企的銀行貸款利率多在6%左右。
可以將2018年下半年房企單筆最高融資利率進行排名，不難發現融資成本最低的前10家房企中有7傢俱有央企、國企身份。
因此，民營企業面對的對手，不僅是稍顯陌生的戰場，更重要是一批“財大氣粗”的老練二線玩家。
當然，並非所有房企都在看衰三四線城市的房地產市場。碧桂園董事會主席楊國強在3月18日業績發佈會上就直言，長遠看好三四五線城市的房地產市場。
楊國強給出的理由是，隨著農民工工資的上升，他們產生了居住改善的需求。他們不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，最大可能會在有學校和醫療等基本配套、房價在1萬元/平方米以下的城鎮居住。
不過數字展現了更真實的市場，數據顯示，今年3月份三線城市土地成交建築面積為496.6萬平方米，受春節因素環比增長29.1%，同比下降57.6%。
尤其在新的戶籍政策之下，擁有深耕的雄心固然值得敬佩，但是當環境變化，活下去才是市場的第一要義。
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