前幾天，國家統計局發佈《2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。西寧新建商品住宅銷售價格指數上漲2.1%，領漲全國。
西寧樓市依然處於上升通道
自2016年3月份以來，西寧開始回暖，至今已經持續35個月，堪稱西寧的最長牛市。
為了更好的分析這一問題，Mr.Liu梳理了2011年以來的西寧房價漲幅數據，大體可以分成兩個大的週期，出現了兩次比較大的行情。
房價有漲有跌，但總體看是上漲的。即使在2013年底的房價頂峰買房，到現在也是賺到的。
經歷了2014年、2015年的房價下跌後，這一波行情才開始啟動。正如此前Mr.Liu所說的，2016年、2017年只是在把前兩年的下跌找補回來。
2014年、2015年的房價下跌確實太慘了，很多樓盤為了爭奪客戶，甚至發生了暴力衝突。
以海湖新區為例，2013年海湖新區核心位置，就有樓盤賣到8000元/㎡左右了，雖然短暫，但不少人就是這個價格買入了。2014年、2015年房價下跌，很多開發商不敢明確降價，只能以團購房或者工程抵押房的名義賣房，甚至出現了6000元/㎡的價格。2016年市場回暖後，2017年海湖新區也不過是回到了2013年的房價頂峰階段。
牛市的真正啟動是2018年。以目前西寧的市場供需情況和庫存情況看，市場依然處於上漲通道，這是明確的。
樓市慢牛的大局已定
講一個2014年的事，當時有個開發商對Mr.Liu說過，項目打算停工了，如果行情不好就跑路，後來政府介入，才穩住局面。
這個樓盤距離海湖新區很近，到了2016年，這個樓盤搖身一變成了暢銷樓盤，Mr.Liu都覺著好滑稽。
現在階段，暴漲論和暴跌論都是有問題的，談西寧房價不應該脫離全國大的經濟形勢和政策背景。
下面，說一下Mr.Liu對於房價漲幅的標準。
0-5%屬於“穩定”；
5-12%屬於“小漲”；
12-20%屬於大漲；
20-50%屬於暴漲；
50%以上屬於“瘋漲”。
如果Mr.Liu認為房價穩中有漲，大體看作是房價和GDP增速、居民人均收入保持相對一致的上漲，就像2018年那樣。（相關閱讀，點擊查看Mr.Liu丨2018年西寧房地產數據發佈：全年房價漲幅10.11%）
當然，房價上漲也是分區域的，有的區域領跑全市，有的區域則跑輸，不可以全拿均價去套用。
最為關鍵的是，西寧沒有趕上“首付貸”猖獗的時期，不具備短期內利用金融槓桿迅速撬動房價的基礎，只能是慢慢來了。而且目前政策也不允許暴漲。
2019年整個格局也就這樣了。購房者更多關心的是這波行情可以觸及怎樣的高位？這一點在MR.LIU的地產公開課上已經給出了非常明確的預期，關於這類預期，以後更多通過地產公開課發佈，不再公眾號談這類問題了。
3個月限漲後何去何從？
2018年下半年，西寧房產局連續出臺政策，整頓樓市。2018年11月26日，省住建廳、省發改委、省工商局、省統計局、國家統計局青海調查總隊五部門聯合下發《青海省住房和城鄉建設廳等5部門關於進一步規範商品房交易管理工作的通知》。要求房地產開發企業3個月內不得調高商品房銷售價格。3個月後需要調高銷售價格備案的，應重新申報審核備案。房價上漲較快的地區，可從嚴把握備案價格調動的頻次和幅度。
前段時間，有人給Mr.Liu發過來了西寧某樓盤的漲價通知，諮詢市場走勢。這個時間點恰好就是限漲3個月後 。
當時政策也提出，3個月後可以調價，但要從重新備案。同時也提出，房價上漲較快的地區，可從嚴把握備案價格調動的頻次和幅度。
政府如何“嚴把握備案價格調動的頻次和幅度”是當下重要的關注點。
這是一個技術活，完全卡死必然能導致更大規模的排隊買房，甚至滋生權力尋租；完全放任又失去了調控的意義。說到底就是一個“度”的問題。
中庸之道，過猶不及。不論是監管部門、開發商，還是購房者，2019年都要秉持這個原則。
地產諮詢，請參加MR.LIU地產公開課。
閱讀更多 劉先生的青海地產觀 的文章
