貓哥有個朋友，七八年前，她有天出去逛街，相中一個商業街的項目，隔了幾天就花了200多萬入手了兩個商鋪，位置在北京某火車站附近，人流大，看規劃是相當不錯的，租金有保證，說是三四年就能回本，買鋪子需要找關係，看起來是個蠻好的投資。

本來以為她收租婆的好日子指日可待，誰料到第二年，房還沒收規劃改了，原來的商品市場沒批下來，各方面一頓緊急操作之後，決定要改建成餐飲一條街，業主們想，餐飲也行，房租穩定就好。又隔了幾個月，餐飲也沒批下來，然後，然後就沒有然後了……

維權、打官司、協商，各種套路都用了，但是就是沒啥效果，只好等。一般小老百姓遇到這些，那可就是無妄之災了。不過，掉到類似坑裡的人，非常多。

01

在西安市的南三環外與東儀路的交匯處，有一個西江月小區，名字很有詩意，唐代的教坊曲名，宋代的詞牌名，但這個名字詩意的小區卻讓業主們“糟心透了”，無他，就是因為它至今爛尾。

西江月小區來自於西安市西姜村的城中村改造計劃，2005年3月列入西安市城中村改造計劃，2007年10月取得《城中村改造方案批覆》，2010年11月啟動整村拆除，2011年3月啟動安置樓建設。

而在安置樓建設的同時，配套的商品房也開始建設了，邊建房子，邊辦手續，邊賣房子，用商品房的回款也可以彌補安置房的資金問題，這在在當時是被默許的，“政府主導、市場運作”的原則被貫徹得很充分。

三環邊上，而且有名校分校的學區，5000元左右的單價還是吸引了很多購房者，房子賣出去不少。

但是到了2013年底，“未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售”的強監管精神再一次被強調，西安市建委也下發了五證不全的一律停止銷售的通知，西江月這種“先上車後補票”的模式就被叫停了。

但是問題隨之也就來了。

停售後，開發商的資金鍊就要經歷很大的考驗，隨後終於資金鍊斷裂，整個項目出現資金短缺，2014年8月開始，整個項目就處在了停工的狀態，就更不用提項目後續的配套設施等了，整個項目開始了爛尾。

但是買了房的人呢？就只能等了，“孩子上初一買的房，如今上大一了還沒交房”。

也不是沒有維權的，市民熱線、房管局、建委，輪番下來也沒什麼結果，在人民網的地方領導留言板上，關於雁塔區的留言中，相當一部分人是在問“西江月的爛尾問題何時解決”，

這幾年，地方政府的提醒函、通知、要求是下發了一個又一個，而且也幫開發商接觸過幾個接盤方，之前說是中國信達陝西分公司來處置這個“房地產不良資產”，現在接觸的是中國保利，但是不是所有人都有孫宏斌那樣的接盤魄力，想要接下一個爛尾項目，其中的風險頗多，所以，西江月項目至今仍在爛尾。

02

事實上，差不多每個城市都有一些坑爹的盤，貓哥身邊不少人都碰上過。

在某四線城市下的縣城，新城開發，當地的一家小地產商同時也是納稅大戶，拿到了其中一塊住宅用地，拿地、蓋樓、出售，節奏有條不紊，五證齊全，但是還是出現了問題。

問題出在了房地產公司的實控人身上。

這哥們去了一趟澳門後，迷上了賭博，第一次去澳門就輸了一億，對於這個小房地產公司而言，這個數字差不多可以破產了。但是很神奇的是，老闆之後又一次次的去了澳門，又陸續輸掉了兩億，那這兩億是從哪裡來的呢？

原來，他把在新城開發的全部樓盤都抵押出去了，而此時這些樓盤還在繼續賣，當債權人找上門來的時候，購房者才發現，自己買的房子卻不是自己的。有人全款，有人交了首付，甚至有人已經開始還貸款了，但是此時由於債務糾紛，這些買了房的人根本辦不了房產證。

地方上是沒法救助的，而他本人早已跑路。

現在的局面是，債權人拿不到錢，已經住進去的居民也不會搬出去，但是居民辦不了房產證，所以交了首付的人就不再還貸款，拒絕再交剩下的錢，銀行發了很多律師函也沒什麼用。

至於房子的產權歸屬，現在還在糾纏著。

03

貓哥的一位同學，前幾年想在一個三線城市買房，當時兩個差不多的項目備選，一個是萬科的房子，另一個是當地一個頗具實力的地產商的項目，這個項目的好處是早半年收房，便宜20萬，但當時已瘋傳改公司老闆涉案。同學覺得這跟房子沒啥關係，貪圖20萬的便宜就買了。

隨後不久，該項目老闆被查入獄，資產凍結，別說房產證了，直到現在同學買的些樓還在爛尾中。想把房退了，幾經協商，都無果，也只好等。

▌房產是個大資產，動不動就要把半輩子的奮鬥成果扔進去，所以買房也不是隻要有錢就可以傻傻買的事情了，

（1）利用集體所有土地開發的項目，也就是我們通常所說的“小產權房”。

（2）沒有經過立項批准的項目。

（3）沒有取得規劃審批的項目。

（4）沒有銷售許可證又無產權證的房屋。

（5）未經驗收或驗收不合格的房屋。

（6）土地或房屋目前正處於抵押狀態的。

（7）開發商未交納相關稅費的。

（8）土地、房屋等有關部門查封、限制交易的等等。

買房前，這些基本情況得查查，不然虧錢又糟心。

04

遇上了怎麼辦？貓哥看了很多案例，諮詢了很多律師和法官，也沒什麼靠譜的辦法，

▌所以，就著身邊的這些案例，給大家提個醒：

① 事反必妖，遇到價格太便宜的房子詳細問問。

越是低價越可能是陷阱，等真的交了錢，發現房主不止你一個，那就傻眼了。

還有像法拍房，很多人覺得便宜沒佔著，其實這裡面門道很多。

貓哥親戚就沒做好功課買了套法拍房，可租戶一不搬家，二不讓漲房租，你起訴走執行，他威脅說要“弄你全家”，司法機關也沒轍，真的是買了個麻煩。

② “五證”不全的房子不要買。

房地產的五證是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，這些證件齊全才意味著開發商可以賣房子。

現在好些了，以前五證不全就開賣是業內的常態，先上車後買票，但很多項目也就出問題了，可能的問題像：

第一，可能爛尾，比如西江月小區。

第二，可能你的房產證得辦很久，或者永遠辦不下來了。

第三，你可能會被開發商告。

還是在西安，開發商舉報自己，然後以簽訂合同的時候沒有預售證為由，將兩年前內部認購併交付全款的一些購房者起訴，要求確認合同無效，因為以前認購的時候西安的房價還很低，而現在西安的房價已經翻一番了，如果合同無效，開發商就又多賺很多。

這根本是無妄之災嘛。

③ 當下，對中小地產商的房子要謹慎。

現在的房地產市場中，分化是越來越嚴重的，尤其是在房地產有下行趨勢的時候，對各個房地產公司的考驗都是很大的，尤其是對資金的考驗，而且房地產業算是資金密集型產業，現在比拼的是回款能力、融資能力，對於大的地產商而言，憑藉龐大的體量，還是很容易拿到錢的，

現在，很多中小地產商已經開始顯現出壓力來了，要麼退出房地產主業，要麼就破產清算。而對於那些資金鍊突然斷裂的公司而言，爛尾是一個不得不的選擇。要是沒人接盤，交了款的業主可就麻煩了。

所以，現在買房，也需要多考慮品牌因素，沒有把握，就儘量遠離吧，千萬別掉到坑裡再後悔。

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