最近的樓市從7、8月瘋狂過後，便開始漸漸進入冷凍狀態，上半年還熱火朝天，而下半年大多數購房者對買房多數都保持觀望的態度。
在平哥此前做的一次網絡調查顯示，超過5成的受訪網友表示今年年底前無購房意願，近3成網友選擇觀望。
近期房產交易市場不再高歌猛進，尤其是二手房市場，成交量出現暴跌，而且不斷有新房上市，庫存越來越多，購房者不再擔心市場沒房賣，導致一些開發商的房子賣不出去，回款緩慢。
為了緩解資金鍊緊繃，全國多地開發商將曾經火熱一時的“首付貸”以分期首付等方式再次推出，並引起了一大波的關注。
開發商這樣做的原因無非就是加快回籠資金，並希望藉此再炒高市場交易熱度，收割一波還沒足夠首付的剛需。
早在2016年，相關部委就認定，“首付貸”是違法違規的金融產品，會導致金融體系承擔的風險加大，要嚴格查處。
那麼，“首付貸”究竟是什麼呢？
“首付貸”的兩種模式：
模式一：開發商指定第三方金融機構進行放款；
模式二：開發商自己幫購房者墊付部分首付款，購房者與銀行簽訂貸款合同，此後購房者再在約定時間內，將剩餘首付款還給開發商，無利息或者利息較少。
購房者只需掏20%、15%、10%甚至是6%的首付款就可以購房。
類似的還有：客戶付完10%的首付就被告知可以去銀行辦貸款，剩下20%的首付分2年或3年或5年還清，有的沒有利息，如有利息，便疊加在月供裡償還。
以恩平城區一套價值70萬左右的房子來說，按30%的首付，需要你一次性拿出20萬來，但如果有“首付分期”，最低只需7萬便能上車。你想想，7萬元連一部豐田卡羅拉都買不到，卻能買到一套3房2廳的房子，是不是很神奇？
不少購房者付首付比較困難，這一看上去似乎也是在幫助他們解決難題。
事實上，“首付貸”是一種“剜肉補瘡”的營銷方式，一旦有更多的開發商效仿，甚至會出現一些其他套路的營銷手段，不僅會造成市場混亂，還會嚴重擾亂金融市場秩序。
這種墊首付的促銷方式，讓缺乏足夠資質的人貸款買房，變相突破住房信貸政策，被法律人士認為是打了政策的擦邊球，客戶以後月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔了過大的風險。
與此同時，開發商促成銷售，拿購房者的訂單套現商業銀行的按揭貸款，作為期房開發的資金，也存在著極大的風險。
那麼，開發商給的這種“福利“，剛需們究竟能不能要呢？
下面分兩組情況來看：
第一種是不違規。在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會有半年至一年的時間窗口，如果只是在這段時間內向購房者了提供首付分期或延長首付時間，嚴格意義上不能算違規。這樣操作，開發商盡能加快回款，出售手頭得房產，剛需們也可以趁此機會盡早上車。
但第二種是違規的。如果辦抵押貸款時，部分首付款仍由開發商或第三方金融平臺墊付，貸款批准後，購房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規的。目前各地監管對它的態度不太一樣，部分地區明文禁止，一些地方則只是在市場秩序整頓的時候去管控。
地產專家及法律人士認為，判斷其行為是否違規，關鍵看向銀行申請住房抵押貸款時的首付交付情況。
“首付貸”帶來的問題顯而易見，表面是給了購房者上車的機會，實質是不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。首付的最低比例在30%及以上，實際上是起到安全墊的作用，證明購房者已經具備一定的經濟實力，而首付貸突破了這個限制，增加市場風險。
“首付貸”讓還款能力不足的人進入了房地產市場，一旦房地產市場走勢逆轉，這些還款能力不足的人就會產生違約風險，甚至“斷供棄房”，從而造成金融機構壞賬，並可能帶來系統性金融風險。像之前深圳出現的大量司法拍房就有很多是因為還不起貸款導致房產被法院查封的。
如果購房者不使用“首付貸”為開發商聚集資金、回籠資金，開發商就只能選擇降價，這才是對購房者最有利的結果。
大家都知道，買房最難的不只是月供，首付也是很大的難題。70萬的房子，30%的首付，需要20萬。就算你要舉家砸鍋賣鐵湊首付，問親朋好友借錢也好，賣掉老房子也罷，唯獨“首付貸”千萬不能碰！
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