【河源吉屋房產資訊】臨近年關，在大家都在忙著放假回家的昨天，成都住房公積金管理中心突然發佈了一條通知，新版的《成都住房公積金個人住房貸款 實施細則》正式對外公佈，給年末準備公積金置業的人打了個措手不及。１月１７日通過，１月２９日頒佈細則，全文超過７０００字，由於太長，且大部分內容與之前相同，有心的朋友可以點擊左下角【閱讀原文】查看，我們只看其中比較特殊的部分：
認房又認貸：
（二）屬於下列情形之一的，認定為購買第二套住房，執行第二套房公積金貸款政策：
１．有一套住房但無未結清的住房貸款；
２．無住房但有一筆未結清的住房貸款；
３．有一套住房，有一筆未結清的住房貸款，且為同一套住房（須提供借款合同及房屋權屬資料等佐證資料）。
（三）屬於下列情形之一的，認定為購買第三套及以上住房，不予貸款：
１．有兩套及以上住房；
２．有兩筆及以上未結清的住房貸款；
３．有一套住房，有一筆未結清的住房貸款，且非同一套住房。
首付：
第十八條 首付款比例是指首付款金額佔所購住房價值的比例。
（一）執行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不低於３０％；執行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不低於４０％。
（二）所購再交易房樓齡超過１０年的，最低首付款比例相應提高１０％。
月供：
第十九條 借款申請人償還住房貸款月還款額不得高於月收入的５０％。
（一）住房貸款月還款額是指個人徵信系統顯示的住房貸款月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和。
（二）月收入的認定。
１．單位繳存職工的月收入，以申請公積金貸款時的繳存基數為準，不再另行提供收入證明。借款申請人繳存公積金單位與申報的工作單位不一致的，需提供工作單位開具的代繳關係說明等資料佐證。
２．個人自願繳存者的月收入，以申請公積金貸款時的繳存基數為依據。繳存基數在個稅起徵點以上的，還需另行提供近６個月的社保個人參保繳費資料等佐證。相關資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。
３．未繳存公積金的共同申請人的月收入，以所在單位出具的收入證明為依據。收入證明顯示月收入在個稅起徵點以上的，還需另行提供近６個月的個人儲蓄賬戶資金流水單（顯示為工資、津補貼等）或社保個人參保繳費資料等佐證。相關資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。
逾期：
第二十條 申請公積金貸款時，借款申請人近兩年內存在下列逾期情形之一的，最低首付款比例相應提高３０％：
（一）貸款連續逾期超過３期但未超過６期的，或累計逾期超過６期但未超過１２期的；
（二）信用卡連續逾期超過６期的，或累計逾期超過１２期的。
拒貸：
第十三條 申請公積金貸款時，借款申請人存在以下情形之一的，不予貸款：
（一）個人徵信系統、公積金貸款信息系統等存在以下不良信用記錄之一的：
１．當前貸款逾期的，或擔保人代償的；
２．近兩年內，貸款連續逾期超過６期或累計逾期超過１２期的；
３．存在呆賬、核銷、止付、被強制執行等的。
言簡意賅的說重點就是這幾條：
１．公積金貸款的二套認定，有房也算，即是你沒房有貸款也算，既認房又認貸。
２．首付比例一套３成，二套４成，如果樓齡超過１０年，再加１成。
３．月供不能超過收入的５０％，這個都可以理解，但正常單位只按繳存基數為準，其他證明不認。其他情況下，相關證明跟繳存基數不一樣的，按最低的算。
４．其他貸款連續逾期３－６個月的，累計６－１２月的，提高３成比例，包括信用卡預期。在嚴重些，連續６期或者超過１２個月的，直接拒貸。
我們都知道，歷來公積金貸款都是相對寬鬆的，基本只要正常繳存超過一定月數，絕大多數都可以正常貸款。隨著這兩年一系列的改革，能貸多少成了變量，繳存基數和餘額成為了能貸多少的關鍵。但仍然處於非常寬鬆的貸款環境。
而這一次成都的改革的火藥味，頗有一些濃重。
眾所周知，公積金以往和商貸幾乎互不相關，而且在二套認定上非常寬鬆，此次的成都改革，最終點的就是認房又認貸，和近兩年的商貸改革幾乎同步，你有房子，不行，繞開有房，但有貸款也不行。這一套操作和上層一直強調的房住不炒形成非常一致的同步，屬於非常政治正確。
而月供不能超過收入的５０％這個在正常貸款市場，無論是公積金貸款或是商貸，歷來都是行規，只是以往的做法是，開個證明，造個流水，上不查，下不究，一切相安無事。
而這次成都的正常直接將其一次封死，所有的收入按照繳存基數來算，有幾個公司是按照真正收入繳存？怕是出了公職國企，幾乎沒有人這樣。同時，其他證明與繳存不符的，只按最低來計算。
要貸款多，就要基數高，就是讓你不得不提高繳存，提高繳存就不得不多繳個稅。既給公積金池子增加流入，也給稅收做貢獻，關鍵還通過這樣的規定卡主那些繳存低，想多貸的人。可謂是神操作。
以往的公積金大多不查徵信，或者說對於個人徵信並不敏感，而此次的成都改革，徵信也成為了改革的重頭戲，不僅僅是貸款逾期，信用卡逾期超過一定期數會影響首付比例，你信用不好我就少帶給你點。再嚴重者直接拒貸。
這樣的操作既可以規避貸款風險，還可以推動個人徵信體系的建設，算是跨部門做了個社會進步的推動。
成都這次的公積金改革，給了全國示範性作用，如果不出意外，２０１９年，一定會有其他城市跟進。
公積金到底該怎麼用
很多朋友都會問一個問題，公積金到底要不要用，怎麼用？
剛好今天我們寫到成都公積金改革的問題，順帶來說一下公積金的用法。
公積金的使用最關鍵看城市，如果你的城市級別不夠高，比如三線以下，房價也不夠高，公積金的貸款上限足夠覆蓋１００平方的房子，那公積金貸款無可厚非。
如果你所要購房的城市，在二線及以上，公積金貸款不足以覆蓋一百平左右的住房貸款，許多人就開始糾結了，到底是多湊首付公積金貸款，還是低首付純商貸。
大部分人如果不出意外會選擇東拼西湊多首付少貸款走公積金，理由是公積金利息低，商貸利息太高了。
而我們要告訴大家的是，如遇這樣的情況，請放棄公積金貸款。把公積金的餘額取出來還月供。按照水庫歐成效先生的原話就是：
“基本上一筆房貸，全家公積金扣光。 憑著你的貸款買房，就把全家人的死錢變成了活錢，角角落落。 ”
原因我們以前講過，雖然公積金利率低，但和商貸比來說，幾十萬的貸款上限嚴重限制了槓桿，沒有了足夠的槓桿，今天省下的利息就是未來省下的利潤。
更何況我們的房貸，沒有人真真正正會去還夠２０年，還夠３０年。
這個論點，我之前的稿件也有寫過，有興趣的可以回看：
《剛需買房，如有專家跟你高談“房貸利率下調”，請拉黑他！》
總之，城市足夠小房價足夠低，用公積金完全沒問題，如果你的城市公積金上限已經不能覆蓋一套三房的貸款，請果斷把公積金取出來走商貸，用好房票，用足槓桿。
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