11月以来，深圳西部多“战事”。

几个网红盘轮番上阵，刷出今年以来最高的去化水平。

同样的事情发生在坪山。

奥园翡翠东湾二期自11月开售以来，成为深圳东部热销标杆项目，甚至宝安、南山的买家也陆续杀到。

没错，深圳楼市年底这把“战火”，就是在开发商集体“抢流量”+适度让利，被刚需集体引燃的。

刚需引燃年底这把战火

梳理一下最近各大新盘的战绩：

六个盘，开盘当日平均去化率六成。

这个数据足以说明，年底深圳楼市在迅速回暖，速度快于市场预期。

近期新盘去化速度加快

原因不外乎两点：

对于近来入市的新盘，“火线哥”做过一个市场测试：

11月，深圳房价跌掉了半杯原味奶茶（不加珍珠）

在一定程度上，政府限价、新盘让利，体现在每月的深圳房价走势上，有不菲的贡献度。

重要的是，刚需置业半径大幅增加。

比如，罗湖的客去沙井买房；公明的新盘，一半客户来自南山、福田。

这种情况下，奉为圣经的“地段论”，就有些苍白无力了。

下一站去哪里？

一周时间，6个新盘，大概卖了4400多套房子。

深圳西部楼盘这一波“收割”可谓成功。

“火线哥”梳理了一下12月在售和有望开盘的楼盘，发现东部“接棒”的可能性很大。

具体区域的选择，可以参照这两条：

政府的指挥棒，在深圳画了好几个圈：前海、蛇口、龙华、大空港，乃至于五大城市会客厅，等等。

“火线哥”（DChuoxian）的观点是，这些区域当然好，但已然不是最佳买入的时机了。

先行启动的板块，对一众刚需而言，已经没有必要“追高”。

这个时候，就是潜入“二线蓝筹板块”的良机了。

坪山，成为当然之选。

偌大的坪山，对于刚需而言，把握哪些指标呢？

这几天闹得沸沸扬扬的学位房事件，教育配套上升到更加重要的地位。

坪山重点学校、高校分布示意图

挑重点说下：

深圳第三座大学城已经成型：

深圳技术大学已经连续两年招生，并成立了院士工作站。

北京中医药大学已确定选址坪山。

深圳四大名校之一的“深圳高级中学东校区”已经确定增设小学部、初中部，形成了12年一贯制的教育体系。

也就是说，坪山在高等教育名校化之后，普及教育也将实现名校化。

至于交通，大幅提升坪山便捷化水平的主要有三点：

首付28万起，了解下

这么直接？

是的，好东东、干货，就没必要藏着掖着。

首先申明一下，这个不是“月下黑”的小产权房，而是可以在规土委网签“明媒正娶”的商品房，还是上市公司开发的。

这是“火线哥”（DChuoxian）频频踩盘获得的一手信息：

位于坪山的奥园翡翠东湾，31万㎡的总建面，年末推出首付28万起买两房，而且首付款还可以分期支付。

官宣来了

28万首付，感觉一下子回到了七八年前。

关键是，还是精装修交房。

至于装修的样子，看下图：

补充一句，开发商是中国奥园，中国房地产企业综合实力排名29名。

至于上文第二条“价值与价格倒挂的楼盘”，就考验专业眼光了，这是战术问题。

上图中的这几个盘，有这些共性：

对了，这就是具象的“价值与价格倒挂”。

价格看，除了首付28万起外，奥园翡翠东湾二期新批房源均价仅为30040元/㎡。

一个直接的参照指标是距离项目200米的中海坪山项目，楼面地价3.2万/㎡，现已开工，明年入市保本价4.8万/㎡。

这种价格体系，相对于光明、沙井、龙岗中心城4.5-5万元/㎡，洼地效应很明显了。

项目效果图

关于奥园翡翠东湾这个项目，可挖掘的价值点很多。

比如临近16号线技术大学站，6站可换乘14号线，大概45分钟就可以到达岗厦北站。

当然，项目距离坪山大学城，就更近了。

这一点的好处在于，区域的学术氛围浓厚，利于孩子的健康成长。

特别指出的是，距离项目10分钟车程的，是同心外国语学校，现任校长是深圳中学原副校长。

在楼盘所有的配套中，名校或者外国语学校，才是第一生产力。

公园、绿化是一大亮点

此外，项目自带8800㎡商业，众多品牌商家已意向进驻；临近约3万㎡嘉邻中心商业，项目附近还规划益田共和城邦超20万㎡商业。

早些时候，奥园翡翠东湾二期已经开盘，当时的热度不亚于西部几个“网红盘”。

随着信息的逐步释放，“价值与价格倒挂”的观点，为更多的深圳刚需认同。

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