近年來，商業地產的風險正逐漸向經營者轉嫁。在住宅市場持續低迷狀態下開始對風生水起的商業地產敲響警鐘。按照業內的常規，商業地產有個“一三五”法則：一年開發期，三年培養期，五年成長期。 這和住宅市場短線投資，快速獲利完全不一樣。
事實上，過去十年間，以上海為例，商鋪租金回報率一直在走低，從2001年平均10%甚至12%，降低到2005年的8%，到了2008年又跌至6%，如今更是低於6%。目前上海商鋪供大於求，從長遠來看：
一：城市人增地減。為保障居民基本住房需求，政府肯定會限制商業地產的開發。
二：商鋪就是一個投資門檻較住宅更高的產品，大投資者佔有大部分的市場。
三：隨著房地產市場的成熟，開發商對商鋪也會傾向於持有，即只租不售的策略，中小投資者的機會今後將越來越少，這個應該算利好，有人做莊，哪天說不好會暴漲。
四：如果以後要是出臺房地產稅，對商鋪來說算利好。
五：但隨著電商的崛起，以後經濟的不穩定發展，租戶的不善經營等等，對商鋪都不利。
決定商鋪投資價值五要素，以下可以參考：
1、商圈成熟度決定投資價值，首選核心商圈；
2、現有商鋪租金與售價，租金與賣價決定未來增值潛力及回報率；
3、角與邊上鋪位，“金角，銀邊，草肚皮”是擇址、選鋪要訣；
4、商圈業態組合水平，直接決定該商圈增值潛力；
5、人流量與消費者結構，區位及輻射範圍居住人群結構決定未來發展
二、買賣需要交哪些稅費？以上海商鋪為例。
1、買家支付：
1）房地產交易手續費：5元／平方米為普通住宅，非普通住宅為11元／平方米。
2）上海商鋪買賣房屋登記費：550元／本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。
3）權證印花稅：5元／本。
4）印花稅：0.05％5、契稅：交易價（或評估價）×3％。
2、賣家支付：
1）上海賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：房地產交易手續費3元／平方米。
2）印花稅：上海房屋產價的0.05％。
3）土地稅：可提供上海上手購房票據的，土地稅＝［轉讓收入－上手票據價（每年加計5％）－有關稅金］×適用稅率。不能提供上手購房票據的，土地稅＝（轉讓收入－轉讓收入×90％）×30％。
4）個人所得稅：據實徵收為（轉讓收入－房產原值－合理費用）×20％，核定徵收為轉讓收入×7.5％×20％。
轉讓收入－房產原值－合理費用相當於個人淨收入。
5）營業稅及附加稅：可提供上手購房票據的，為（轉讓收入－上手票據價）×5.5％。不能提供上手票據的，為轉讓收入×5.5％；稅費為差額的5.56％。
6）土地出讓金：上海商業用途用房，按其網格點基準地價的35％計收；商業路線價區段路的商業臨街宗地，加收路線價的10％；用途用房按其網格點基準地價的30％計收。
7）土地出讓金契稅：按本次徵收上海土地出讓金價款的3％徵收。
8）房屋買賣中介費。一般按照成交價格總額的0.5-2.5%計收。有的中介按房屋成交總額的2%收取，有的按照1.5%收取，有的則是按1%收取。對於不同的收費標準，各中介的解釋是自己店裡的規定。在目前房價高居不下的情況下，按不同標準收取的金額差別很大。以一套交易價格為80萬的房子為例，按2%和1%收取中介費，差價高達8000元。如果實行獨家代理的，收費標準由委託方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價3%。
注意：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約！
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