源：如是金融研究院
隨著中國對外開放的進一步加深，無論是出於移民還是資產配置多樣化的需要，海外投資主體的下沉都會成為一種趨勢。全球高淨值人群配置的全球資產平均比例為24%，而中國高淨值人群只有5%，未來還有很大的發展空間。
但是很多投資者卻並沒有認識到國內外投資環境的不同，對海外投資有很多錯誤的認識。相當一部分騙子已經盯上了投資者思維的盲區。針對很多投資者在投資時用國內的情況來推斷國外的想法，出現了非常多的騙局。目前海外投資的騙局主要集中在海外置地、海外金融投資和海外移民三個方面。
我們之前在之前文章中，系統的為大家梳理過各類資產的“典型”騙局。關於其中一些比較重要的部分，我們會陸續推出相關專題進行詳細梳理。今天就讓我們來談談海外投資中那些本可以避免的“坑”。
一、海外置地
根據相關統計2017年中國投資者在海外房地產投資總額在2500億元左右。從結構上來看，雖然美國仍然是中國投資者的第一選擇，但已經出現從美國、加拿大轉移到歐洲、亞洲等國的趨勢，主要集中在香港、日本、新加坡、泰國等國。從數額上來看，2017年，中國對美國物業資產的投資額同比下降64%。而中國對歐洲物業資產的投資上升36%，對亞洲物業資產的投資額同比上升34%，達800億元人民幣，主要集中於中國香港、日本和新加坡。
對於海外置地的投資者來說，海外購買房產無非兩種用途，一是用於投資，豐富資產配置。二是實際使用，不論是為子女留學、移民還是度假使用。據統計，所有的海外置業者中大約有75%的人是考慮投資的因素，56.1%的人考慮子女教育的因素，42.2%的人考慮移民的因素，而居住目的和醫療衛生分別佔37.6%和7.6%。
國內過去十年房地產牛市的因素有很多，有人口紅利、改革紅利、金融紅利等因素，因為與本文主題無關，在此不再贅述。但這樣造成的結果是很多國內投資者並未想過國家與國家之間有很多的不同，從宏觀的政治經濟環境到微觀的交易持有稅費等等一系列的不同，這種買方和賣方之間的信息不對稱越大，對投資者的專業素質要求越高。
海外置地中的騙局主要是虛假宣傳。海外房產中介在宣傳時通常都會故意誇大房產優點。海外房產廣告經常以以包租、高回報率、可移民以及永久產權等作為賣點。 比如2008年金融危機後，底特律樓市崩盤，上海某家公司就在國內兜售“5萬美元”的美國別墅。但實際上這些別墅不僅不值5萬美元，每年還要繳納稅費管理費等費用。
同樣的，有不少投資者通過香港的美亞置業購買了 “環境優美”、“包租兩年”、“年回報8%”的休斯敦房產，後續卻沒有收到房租，投資者去項目當地瞭解情況後才發現其購置的房屋位置偏遠，治安衛生條件差，租客也多是低收入者和破產者，與宣傳資料嚴重不符。
目前東南亞某些國家例如泰國等，已經出現了單純以高端市場房價數據吸引投資者的現象，但實際上國內房價兩極分化嚴重。從泰國房地產諮詢公司CBRE的數據來看，2012-2016年泰國房價迅速增長，近幾年已經出現了兩極分化的跡象。高端市場漲幅最高達300%，而普通中低端住宅價格已經出現了下降的趨勢。某些發達國家例如加拿大，前期由於海外炒房客湧入推高了當地房價，目前上漲也已經基本陷入停滯，出現了下跌的傾向。也有像意大利這樣自2010年以來房價一路下滑，最近一兩年才出現企穩趨勢的國家。
同時由於國外很多地方房價比較穩定，大多數情況下房產更多的是作為消費品存在，很多旅遊房產非常好租但是並不好賣，如果輕信投資中介“包租”的承諾，後續想要賣出時只能賣給國內投資者，流動性非常差，因此投資者更應該十分慎重。
對比國內房價，海外房價看似仍然有利可圖，但是在中介環節的費用以及後續昂貴的維修維護成本，都會侵蝕投資者的利潤空間。國外在維護過程中與房產有關的稅費主要由房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費等眾多費用，更不用說很多國家甚至有專門針對外國人的額外稅費。尤其是房屋維修費用，很多國內投資者並沒有接觸過這方面的費用，中介作為佣金獲取方並沒有動力告知投資者完全的購房信息，投資者如果不問，中介甚至可能會一筆帶過，這就導致很多中國投資者在買入之後才能發現還需要不停地支出成本。
以西城晶華和紐約曼哈頓兩套1000萬元人民幣左右的房子為例。不算稅費，西城晶華該套房屋每平方米價格15.97萬元，Flatiron該套房屋每平方米價格為14.3萬元，兩套房屋每平米價格差異1.67萬元。看似美國房地產有利可圖，但是如果把稅費計入價格，西城晶華每平米17.13萬元，Flatiron每平米16.59萬元，相差無幾。
二、海外金融投資
由於當前外匯管制的存在，國內投資者在選擇海外股權投資時僅能選擇直接兌換美元或者投資QDII基金。目前國內投資者的對外投資方式主要有兩種：一是直接投資。居民通過各種途徑兌換美元，通過海外中介機構例如券商、美元基金等進行直接投資。二是間接投資。以人民幣購買QDII基金等具有外匯額度的基金或產品間接實現對外進行投資。
由此產生的海外投資騙局主要由三種：第一是“出口轉內銷”的騙局。主要是海外華人或者中國居民通過在國外發行或設立的專門針對中國投資者的基金或財富管理公司，以海外背景作為噱頭，吸引中國投資者的資金。
近日剛剛爆出的某第三方理財董事長疑似跑路事件中，該公司以“香港背景”，“2008年金融危機中憑藉九級風控體系實現盈利”等為噱頭像投資者宣傳，但是實際上這家公司只是其購買的一家香港空殼公司，連辦公地點和員工都沒有。發行的理財產品中包含大量虛構的投資項目。同時流程極不規範，第一是投資範圍不清晰。投資範圍規定十分寬泛，無從探究底層資產究竟是什麼。第二是打款賬戶不規範。公司以“合理避稅”為由使用第三方公司賬戶作為投資者打款賬戶。第三是平臺盡職審查未盡職責。合作方的P2P平臺“XX寶”不僅出現兌付危機而且至今仍未建立第三方存管。
具體到投資產品來看，該公司推出的海外地產投資計劃，起購金額100萬，主要投向美國得克薩斯州的商業地產項目，號稱歷史年化回報率高達8-8.5%。
該公司對該計劃的包裝主要是兩個方面，一是包裝專業的海外地產管理團隊。通過海外的空殼公司進行宣傳，但實際上連海外官網都沒有。二是宣傳公司董事長接受達拉斯榮譽市民證書。不同於中國由政府嚴格認定並頒發的榮譽市民證書，美國的榮譽市民證書分兩種：一種是美國榮譽市民證書，含金量極高。累計授予人數只有8人，只有丘吉爾與特蕾莎修女是在世期間獲得，其餘均為死後追授。另一種是由各州或各城市頒發的榮譽市民證書，僅僅是“虛名”，對於榮譽持有人並不會有任何優待，通常是應選民要求發給到訪的外國人，甚至不需要做背景調查，獲取條件比較簡單，目前很多遊學項目已經將榮譽市民列為可選項目。
第二是“掛羊頭賣狗肉”式騙局。這種產品或者基金跟海外沒有任何關係，完全是掛著外國名頭的國內組織。這些組織多以傳銷為骨架，以外國基金為名頭進行詐騙。國內曾出現了很多掛著“瑞士共同基金”、“美國貝爾斯登基金”的傳銷組織。它們主要通過承諾高額回報率以及推薦獎勵等方式吸引投資者。
2010年一家號稱註冊在英國並取得FSA（英國金融服務管理局）授權的SIQO公司在國內銷售所謂的“海外基金”。該公司通過包裝辦公場所、網站，對投資者許以高額回報，每單位產品為1000歐元，年利率高達260%。但實際上該公司募集的所有投資款直接進入了不法分子的腰包，僅有少部分以紅利和提成的方式分別返還給投資者和銷售人員。
如何識破此類騙局其實十分簡單。首先，國內不論是公募基金還是私募基金都需要在基金業協會備案，任何無法查詢到的基金產品均為不合規。 最關鍵的是不論傳銷組織披著什麼樣的偽裝，所有先進入者的收益都來自於後來者的繳費，與龐氏騙局無異，投資者不要被國外基金的名頭所迷惑，一般可以輕易識破這些組織傳銷的本質。
第三是“狐假虎威”式騙局。一般情況下很多垃圾公司赴美到OTCBB或粉單市場掛牌。這和國內某些企業只是在新三板和新四板市場掛牌卻對外宣傳上市公司本質上是一樣的，主要是利用了投資者對著幾個市場的不瞭解進行詐騙。
OTCBB和粉單市場類似於中國的新三板和四板市場，上市要求非常低，主要是為了中小企業提供的股權交易和融資平臺，大約有一半的股票處在停止交易的狀態，流動性極差。雖然存在轉板機制，但是隻有個別的公司可以轉板進入納斯達克。而在OTCBB掛牌的中國公司高達數百家，僅有十多家公司轉板成功，大多數公司規模非常小，股價長期低迷，被摘牌的也比比皆是。
2013年很多持有在美國OTCBB掛牌的“深圳網合科技股份有限公司”原始股的投資者突然發現，公司已經人去樓空，投資款也打了水漂。當時證監會甚至特意針對該類騙局發文進行警示。
無獨有偶，某東南亞公司，以“即將納斯達克轉板上市”為噱頭，雖然在中國並沒有任何分支機構和業務，但是仍然通過四家代理機構來中國招募原始股股東，並且推出了股權優惠大禮包套餐，包含股權以及迪拜豪華遊等一系列產品。而實際上該公司核定股本只有400萬美元，與其宣傳的20億市值有很大差異，而且OTC已經將該公司列入警告名單。
第四種是財務造假和市場操縱。目前中國關注度最高的是香港和美國的股市，雖然香港和美國的監管十分嚴格，但是依然無法避免市場操縱和上市公司財務造假的情況發生。在國內，遠的有藍田股份財務造假，近的有金亞科技、樂視網財務造假事件。美股上最有名的就是2002年安然公司財務造假，而港股的“老千股”問題獨樹一幟，甚至連國際外匯市場也逃不開被操縱的命運，包括Libor（倫敦銀行同業拆借利率）WM/Reuters基準匯率和ISDAfix利率指數等在內，涉嫌操縱市場的公司主要是巴克萊、高盛、摩根大通、匯豐等幾乎所有的全球頂尖機構，都給投資者帶來了很大的損失。
三、海外移民
目前中國有接近1000萬人移民國外，這其中投資移民佔比接近50%。以目前世界上最大的移民接收國美國為例，目前美國移民途徑主要是EB1A、EB1C、EB2 、EB3、EB5等。
以大家最熟知的EB5為例，美國的EB5簽證項目開始於上個世紀90年代，每年配額僅有1萬各左右。2008年金融危機後為了吸引海外投資，放寬限制，迅速從不到1000發展到2014年的超過1萬個名額，同一時間為投資移民設立的區域中心數量也從16個膨脹到接近700個。雖然根據規定每個國家每年移民申請不得超過總數的7%，但是由於其餘國家名額在用不完的前提下可以轉給中國申請者，近幾年，超過八成的名額都被中國投資者拿走。2014年甚至出現了因為申請者過多名額用盡的情況，2015年更是從當年5月就已經因為名額用盡，開始進行排期。目前由於申請者過多，排隊時間越來越長。目前此類騙局主要是兩種，一種是假的移民項目，另一種則是假的移民手段。
從假的移民項目來說。2013年一名美國商人以虛假EB-5項目為誘餌，從250名中國移民投資人手中騙走1.45億美元投資金額以及1100萬美元管理費。想要避免這一類騙局，需要投資者的要求很高既精通移民目標國家語言，又有對移民項目有非常高的認知。如果兩者都不具備，投資者最好直接選擇業內知名的機構進行移民申請以免竹籃打水一場空。
從假的移民手段來說。2015年月一名華裔男子涉嫌幫助數百人提交欺詐性移民申請，被加拿大卑詩省高院判處其7年徒刑，並罰款超過90萬元。該案是加拿大史上最大的騙局，歷時7年，經手該華裔男子的兩家公司辦理移民服務的客戶涉及超千人。加拿大法律對移民申請者在加拿大居留時間規定5年內至少730天，該男子通過偽造護照上的出入境日期幫助申請者通過加拿大移民局審查。最終由於該男子將114名申請者住址均填寫相同，被移民局發現。受此影響，未來被剝奪身份遭到遣返的華人移民或多達800人，這其中包含了很多不知情的投資者。
警惕！海外房產投資九大騙局！多地華人上當血本無歸
買房一直是華人最愛的一項投資，而海外房地產市場由於傳說市場成熟、監管完善，也是華人非常看重的一個置業投資方向。然而，其實外國人玩起手段、布起騙局來，更是防不勝防。
最近，加拿大多倫多地區的近30戶買家就經歷了一場“購房鬧劇”。有的早在去年2月就購買了一棟獨立屋，期待著第二年完工時可以帶著雙胞胎一起入住。結果今年3月收到了一封律師信，說項目無法履行，合同被中止作廢。
買家們說，其實由於該地區房價比去年增長了60%，開發商只是找藉口將房子以更高價在市場上出售而已。
現在由於30多位買主的集體投訴，有關部門已經介入調查，具體事情如何解決還不得而知。
為了幫大家提高警惕，下面小編就總結了海外房地產投資的十大騙局。
1. 加拿大集資按揭騙局
2017年4月，據加拿大CBC報道，在大多倫多地區有超過120名華裔投資者通過一名代理投資集資按揭(syndicated mortgage)，結果代理將資金貸款給另一名有詐騙前科的男子，這些華裔投資者損失接近900萬元。
原本集資按揭是有法律依據的合法投資項目，但是通過“偷龍轉鳳”，當投資者的投資金額存入戶口後，一日之內，詐騙者、按揭經紀和投資者律師的費用以及大部份投資本金便會從戶口中轉出。
所剩餘的資金則用作支付投資者的每月利息，直至資金耗盡為止。也就是說投資者取回的利息都是他們自己的資金。
分析：在這個詐騙中，首先價值7萬的物業，按揭了30萬，這本身就是不合理的，其次，大部分購買者都是源於相信介紹人而忽略了集資人，沒有去了解集資人的情況。
2. 美國底特律房產虛假宣傳2008年金融危機，底特律三大汽車巨頭裁員14萬之後，很多人離開了這個他們曾工作過的城市，使得底特律的逐漸淪為空城。
幾年前，央視也報道過底特律樓市崩潰，幾千美元就可以買2-3層的別墅。中國上海的某家公司就利用這個信息，在國內兜售“號稱5萬美元”就可以買到美國的豪華別墅，並承諾包租5年，回報率可達60%。
事實上，投資者只是買的底特律的爛尾樓，不但房價遠遠低於5萬美元，而且由於經濟蕭條，底特律的房子幾乎租不出去。而且每年還要向中介繳納稅費管理費等。
分析：在國內買賣海外房屋一定要通過多途徑自己打探房屋所在地的基本情況，不能相信中介的一面之詞，而且要提前瞭解好相關後續費用、稅費等支出情況。
3. 購買樓盤後慘遭毀約
這個事件就是我們開頭所說的那個案例。開發商利用合同裡的有利條款，找理由使得合同終止取消了合同，使得廣大買主受到極大的損失，有的甚至還住在父母家的地下室裡。
分析：在購房前一定要做好功課，簽訂合同前仔細的審閱每條條款，遇到疑問一定要找相關人員解釋清楚。合同也一定要保存好，一旦發生問題，合同就是最好的證據，即使是開發商毀約，也可以用法律武器保護自己的合法權益。
4. 雙重經紀人騙局
前些日子，多倫多的一對夫婦就陷入了“雙重經紀人”的圈套。所謂“雙重經紀人”是指既代理買方又代理賣方，協助雙發撮合交易。但是這對夫婦遇到的“雙重經紀人”與他們簽訂了保密條款，並說服了他們繳納了給賣方不可退的3萬加幣定金後，就不管不顧。
結果由於賣方房屋有法律糾紛，買方夫婦的貸款沒有獲批，還白白損失了3萬加幣的定金。雖然這對夫婦及時請了律師，與賣方達成了和解，但是由於有保密條款的存在，經紀人並不會受到處罰。
分析：買賣房屋的時候，在不確定的情況下，不要隨意的選擇“雙重經紀人”，而且在買房前一定要了解房屋的狀況，房主有無不良記錄和法律糾紛，這些都是貸款是否能獲得審批的關鍵。
5. 抄底美國房產必賺的謊言
以下宣傳詞是他們常用的：投資美國房產可以獲得高額回報，美國的房屋租售比價格高，在美國買房，幾年租金就可以賺回本金。同樣的錢在美國買的房子比國內好，租金回報還高。
有一個留學生，在2011年在距離曼哈頓50分鐘車程的海邊買了一個house,以為抄底了，結果，等他留學結束準備回國的時候，房價並沒有漲，和買的時候幾乎一樣，結果呢，每年房產稅將近3%，6年就是18%，中介費4%，那麼即便是原價賣出，他至少是賠22%！
分析：首先，美國的房屋升值空間並不是很大，主要是地塊的價值，但是地塊的價值在周邊環境沒有很大變化的情況下，又很不容易上漲，再加上還有一系列房產稅、個人所得稅、房屋養護費、保險等等費用要承擔，所以最後如果出租市場不景氣的話，還有可能是會虧錢的。
其實美國當地人是很少拿房產作為投資對象的，一般是用房產的消費來抵消其他方面的收入來減少納稅額。
6. 房地產投資的“龐氏騙局”
“龐氏騙局”最近層出不窮，在房地產投資方面也是如此。
比如澳大利西澳珀斯就有一個美女開發商聲稱有一個特別好的房地產項目開發，不斷要求一期又一期的投資者投入，其實是用後來投資者的錢來支付先期投資者的利息收益和本金，自己過著揮金如土的生活，實際並沒有投資到某個項目上來投資，等到剩餘資金不能覆蓋支付投資者利息和收益的時候，資金鍊斷裂，騙局也就浮出水面了。
分析：這種“龐氏騙局”一般來說都是會給投資者承諾遠高於市場投資回報的收益率，以及按時支付前期投資者的利息，來吸引越來越多的投資者加入，所以遇到超高回報率的投資項目一定要慎之又慎。
7.泰國普吉島房地產投資騙局
有一對中國夫婦到泰國普吉島旅遊，並且在旅遊過程中參加了一個房地產的推廣會。
在會上那個公司就介紹，可以以會員形式入股投資度假旅店，比如每年一週的使用權，如果不用可以轉租給其他會員，來賺取房租，投資了度假旅店，就是會員了，可以享受全球多家度假酒店的折扣。
但是在購買過程中，合同上寫的與營銷人員說的很不一致而且有很多疑點，在表示需要考慮的時候，營銷人員又以種種藉口，搬出高層當託這些手段督促這對夫婦儘快簽字。幸虧這對夫婦保持了理智，沒有簽字。
後來冷靜下來一查，不但公司有問題，這個公司宣傳的度假屋價格也很有問題，遠高於周邊市場價。
分析：在購買房產的時候，不要聽從銷售人員的一面之詞，一定要看好合同條款。同時也要頂住壓力，抗住銷售人員的各種技巧，識破各種託，保持自己的觀點，通過多調查，多研究，冷靜地客觀的做決定。
8.澳洲虛抬房價騙局
在澳洲，有的市場營銷公司會自稱房屋推銷者，幫助開發商將定價過高的房產賣給毫無戒備心的投資者們。
他們會利用電話、信件、報紙廣告的方式，來接近潛在買房者，再邀請潛在買房者加入所謂的“信息之夜”活動。
當時現場必定十分火爆，充滿了擊掌慶賀和鼓掌聲，從情緒上感染買房者，最好是讓買房者激動地當場簽約。他們可能會提供一站式金融服務，包括律師、會計和金融顧問。
他們說這是為了給買房者行方便，實際上是不願讓你從外部的專業人士那裡獲得獨立的意見。
分析：通過多渠道來調查房屋信息，價格的真實性，並且在通過中介或者某公司來進行房屋買賣前要調查中介或公司的註冊和經營情況，對於經營期限過短的公司要格外謹慎。
還有重要的一點是，要多聽取別人尤其是專業人士的意見，不要隨便自己做主。
9.英國最近發現樓盤「爛尾」個案
客戶在購買房產的時候，中介說是住宅用地，但是籤合同的時候卻發現是學校用地，而且在項目還沒有完全竣工的時候，開發商又給投資者發信說要他們預交地租。
然後開發商還要將租金回報在樓價中扣除，反而稱之為優惠。結果，投資者在滿足開發商一系列不合理要求後，樓盤爛尾，投資者拿不到回報。
分析：其實，英國大部分樓盤都會提供租金回報，只是建成後會通過委託其他管理公司的形式承辦，確保單位出租。開發商提前收攬租金，有可能就沒打算把項目委託給管理公司，把項目空置，從而省出委託費用。
還有就是英國的土地開發用途是經過政府批准的，用途與合同不一致，就有隱瞞地權，甚至不擁有地塊的嫌疑。
進行房產投資尤其是海外房產投資，投資者一定要多加註意買賣細則，並透過信譽可靠的地產代理公司或者資產投資公司作海外投資，才能安心於海外置業，因為負責任的地產代理公司或者資產投資公司，會在項目推出市場前委聘專業的法律團隊以及風險管理團隊等，對項目作出嚴格審核。
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