一場顛覆房地產市場的改革正在悄然進行！
從福建福州、廈門到廣東深圳、中山，再到現如今的安徽合肥，鼓勵房地產開發企業實行商品房現房銷售的城市在不斷蔓延。
今天（10月30日），由國務院指導的經濟日報，在第5版“報頭”位置刊登了文章《商品房預售制該不該取消》，完美的將輿論推向了高潮，這也給本已是驚弓之鳥的樓市又鳴了一紀響槍。
01
在筆者的認知裡，一直特別相信一句話：“立場不一致，就不會有絕對的公平”。
如果實行一刀切全面取消預售制，必然會觸動某些人的利益。倘若真的全面實行“現售制”，那麼受損最大的莫過於開發商。
根據國家統計局數據顯示，預售資金佔比已達到房企開發資金的30%以上。也就是說，預售已經成為房地產開放商融資的重要手段，有了預售款，開發商就能用房地產資金進行滾動開發，從而將資金利用率達到極致。
如果我們覆盤各種樓市政策，可以發現，其實在各地各地推行商品房現售制，並非今年才有的事。但真正實行起來，阻力確實太大，很多地方剛開始推行都“滿腔熱血”，但到了最後都是不了了之：
2010年，廣西南寧成為取消商品房預售制的試點，效果不理想，不了了之；
2016年8月，南京要求“競價到最高限價的90%時，必須現房銷售”，23個月後，“現售”要求被“競自持”取代；
2017年3月，杭州要求土拍時“溢價率達到50%，必須現房銷售”，但4個月後該政策即取消；
站在開發商的立場，牴觸情況肯定很大，如果真要這麼搞，開發商就真得哭死，原來半年轉動一次的資金，現在最快也得2-3年才能轉動一次，一下資金需求和利息支出就擴大了好幾倍；不誇張的說，預售和槓桿完全可以稱之為中國房企的兩條腿，倘若取消了預售，那麼槓桿就沒有撬動的基點，兩條腿基本就廢了。
站在購房者的立場，先交錢再拿房，萬一遇到開發商偷工減料、建造劣質工程，那購房者到時提回來的可能就是個不合格的房子。更嚴重的情況是，遇到房地產下行週期，若房地產開發商資金管理不善，其所開發樓盤可能最終會變成“爛尾樓”，碰到這種情況，購房者真是吃啞巴虧了。
現在看來，雖說現房銷售並沒有得到全面推廣，但已經開始在局部城市試點。正如前面所說的，任何政策，如果觸動了涉及到這個社會掌握著財富和權力的人群的利益，那麼必定困難重重。
但現在也可以看到，鼓勵“現房銷售”的城市正在不斷蔓延，說明一場看不見的博弈正在展開。
02
如果你問我，贊不贊成實行“現房銷售”，我肯定雙手贊成！
但很顯然，我的贊成也只不過是人言甚微。不用說別的例子，就拿人大和政協會議上年年都有人提議的“官員財產公開”來說，都喊了幾十年，技術手段上實施也沒有任何問題，為什麼還是不能實施，原因大家都懂。
現房銷售本質上也是一樣，當某個團體既能當運動員又能當裁判，你會判自己輸嗎，肯定不會。如果對“預售制”一刀切，勢必會造成開發商提前收縮資金鍊，但“羊毛都長在羊身上”，如果對開發商逼得太狠了，風險最後還是會轉嫁到購房者身上，從今年開始，不斷有開發商開發出“豆腐房”就是最明顯例子。
所以，當看到：“既沒有把預售制一刀切，也沒有完全放棄現售，仍在部分城市試點”時，內心頗為竊喜。
對於這項政策，悄悄的進村打槍，慢慢的推房地產現房銷售，不同城市區別對待，在某些地方房價上漲過多，未來降價壓力大的城市，那麼步子邁的大一點，而有些地方新房缺口還比較多，那麼就謹慎一點，先保證供應再說。這樣的結果，對不同的利益體來說，應該是最好的結局。
筆者以前統計過全國大中城市的房地產依賴度：當房地產投資佔GDP比重越高，說明當地對土地財政的依賴就會越高。
對於房地產依賴度較高的城市，如果真的開始全面實行“商品房現售”制度，那麼對當地的樓市、經濟也極具挑戰，這也很大程度上的限制了某些城市實施“現售制”。
03
最後回到大眾最為關心的話題——如果現房銷售時代真的來了，對房價有何影響？
在網絡上，關於“取消預售”廣為流傳的一個觀點是：“現售房”會令房價更高。這種觀點認為取消預售證，在一段時間內確實會有貨量減少的情況出現。
實際上，我認為這種論證經不起推敲的，因為取消預售制的目的，不在於調控房價，而是在於防風險。
預售制度影響的是房地產市場，而房地產市場和房價本質上是兩個東西。假如取消預售制度導致供應減少，在需求同樣減少的情況下，樓價就難以繼續上升，房地產市場都在萎縮，所以說，取消預售制會導致房價上漲，本質上是一個偽命題。
不過，從市場上的各種言論，倒是真的透露出了開發商的恐懼。樓市政策上，從“限購限貸限價限售”的政策組合拳，到“堅決遏制房價上漲”的強硬表態，都說明了樓市形勢的嚴峻。
現在，現房銷售也又開始在各個城市“復燃”，對於房地產開發商來說，無異於“雪上加霜”。
可以預見的是，房地產企業正在面臨一場重大洗牌，對他們而言：大魚吃小魚，快魚吃慢魚的時代正在到來。
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