2018年上半年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。在激烈的市场竞争环境和严调控背景下，楼市无论是供需两端，还是拿地的环境，都会迎来更深、更广的变化。地产进入下半场，转型升级成为房企发展的重要课题。
由于行业集中度快速提升、一线地价高企、商住混合地块占比扩大等原因，房地产行业传统机会型/土地溢价型的发展模式已逐步走到尽头。进入到下半场，房地产行业踏进“后投资时代”，众多房地产企业从战略架构层面，开始调整未来的方向和布局战略，逐步从传统土地开发商，转型城市服务配套商，进入精细化运营时代。
比如在美国起家，国内头号物流地产商普斯洛，从2015年就开始宣布从“物流地产纯房东”转型为产业园区运营商，打造现代物流生态链，提高客户黏性。
万科前段时间宣布向城市配套服务商转型，期望未来成为美好生活的场景师，匹配城市配套服务战略。
恒大表示将由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”；绿城中国则逐步转向轻资产模式转变，围绕客户全生活链、房屋全生命链，坚定地打造理想生活综合服务商。
（国内房企创新领域布局）
在这一时代背景下，物联网、人工智能等技术的落地与应用，成为推动房企成功转型的核心关键。那么，房地产企业借助新兴技术，在各个领域中取得了哪些进展？
特色小镇概念源远流长，崭新空间被大力探索，借力中央政策精神，在全国各地百花齐放
碧桂园于2016年8月发布以“科技小镇计划”为代表的产城融合新战略，将在特色小镇的战略下，施行产业先行，产城融合的“1+N”发展模式。截止至2017年底，碧桂园已完成了7个特色小镇的布局，接下来，将新增13个小镇项目，完成全年20个特色小镇的布局。
（碧桂园已布局的科技小镇汇总表 截止至2017年12月）
案例：碧桂园潼湖科技小镇
潼湖科技小镇于2017年5月正式启动一期工程，计划建成世界级物联网和智慧控制产业基地。总规划面积517.6公顷，一期总建筑面积约23.4万平方米。小镇的定位是希望凭借区位、产业、政策等多种优势的叠加效应，打造成“广东硅谷核心”的科技产业发展平台。
2017年8月29日，潼湖科技小镇入选广东特色小镇创建工作示范点，并吸引了深圳市英唐智能控制股份有限公司、深圳市华力特电气有限公司、软通动力信息技术（集团）有限公司等80家企业的入驻意向。
未来，小镇将重点引入项目8宗，如思科潼湖科学城、碧桂园创新小镇、哈尔滨工业大学国际教育科研基地、中关村科技金融小镇等；高端科研院所14家，如教育部中国高校（华南）科技成果转化中心、中国信息通信研究院华南创新基地、中科院遥感所南方空间信息技术研究院等；研发项目10宗，如重点引进的王复明院士团队、国家“千人计划”特聘专家甘中学团队等领军型创新团队等。
恒大特色小镇的主导思想为“一业主导、以产促城、产城融合”，从“1”开始，一步到位。在方向选择上，实行“多元化+规模化+品牌化”的集团发展战略，在体育小镇、文旅小镇、生态农业小镇和影视小镇上都有所布局。
（恒大已布局的小镇汇总表截止至2017年12月）
一路走来，小镇的发展出人意料。然而，由于欠缺了输入性人口，无法形成自生态。未来，小镇会有更多的发展空间，可以依靠物联网等新兴技术，融合更多的政策指导和规范，借助优秀企业的引领，踏实的投入，才能感觉到这一领域的力量。
各地经济稳中趋好，金融手段初见成效，企业并购进入下半场，产业地产逐步转型“产城融合”
万科上海区域于2017年提出正式推出了“热带雨林”业务体系，既包含核心住宅业务，同时囊括商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台，以及金融资管和城市更新板块。
万科在上海拥有11个产业地产项目，布局在张江、徐汇、七宝、滨江、前滩、虹桥6大商务区，总体量近170万平方米，涵盖了酒店、服务式公寓、写字楼和企业总部园区，总建筑面积超过600万平方米。
招商蛇口于2015年在国内率先提出转型，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，发力美好生活圈。
围绕启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养需求，打造了教育、园区、文创、写字楼、住宅、长租公寓、商业、邮轮、大健康、养老等14大产品品类及25条产品线。
五大核心IP产品为品质住宅、长租公寓、健康养老、产业园区和商业中心。2018年计划实现5个以上产业新城项目，签订3个以上框架协议，重点在京津冀、长三角等。
随着宏观经济的持续走强，“十九大”后各地人事调整到位，产业地产有望迎来利好颁布，但企业项目仍需要深度开发，标杆房企园区、企业合并收购初步完成，将进入运营“深化”期。
流动人口规模扩大，住房问题凸显，
“房住不炒”政策加持，长租公寓市场驶入快车道
万科作为房企龙头，是最早布局长租公寓的企业之一。
于2016年整合旗下公寓品牌万汇楼、万科驿等，正式推出长租公寓统一品牌“泊寓”。
2016年底，万科泊寓共进入城市18个，完成开业项目44个。截至2017年12月，万科泊寓共完成25个一二线核心城市的布局，累计开业82个项目，共开业约2.4万间，规模领先于其他房企长租公寓品牌。
案例：万科泊寓
万科泊寓的所有项目选址要求严苛，均需临近地铁，拥有便利的交通环境，客群定位为青年白领，租金根据地段、房型及面积大小不同，中端及中低端市场是目前泊寓的主要定位。
泊寓在资金房源、改造经验、品牌、服务口碑等方面优势明显：
1. 资金由集团筹集，本地团队不需担心资金问题，同时可依靠万科的自持物业能保证大量房源。
2. 万科拥有成熟的开发链条（包括装修公司美好家和万链），可较好地控制装修成本，对硬件的改造与投入拥有先天优势。
3. 其在房地产的龙头位置，为长租公寓品牌“泊寓”奠定了强大的基础。
4. 另外，万科物业连续多年获得“中国物业服务百强企业第一名”，这为泊寓的服务提供了更多的保障。
（万科泊寓物业选址要求）
华润置地于2018年6月推出长租公寓品牌“有巢”，计划打造舒适多元的租住生活，解决城市青年租住需求，注入城市发展新活力。
依托华润集团多元化业务优势，创新“1+9”业务特色。前期计划23城市开设4万间，并且战略性进驻全国一二线城市。目前，北上广深、杭州、南京、天津、武汉、成都、苏州、大连、宁波等城市门店在陆续筹备开业中。
政策的利好，土地的限制，存量市场的盘活等原因，使得长租公寓成为房地产发展新的风向标。未来，长租公寓企业只有在具备优质的获取优质房源的能力、出房能力和运营管理能力的基础上，才能在其回归商业本质的阶段中快速取得盈利，抢占先机。
基于成本、模式调整，众创空间逐步专业化、精细化，联合办公成新兴模式
金地与华南知名联合办公+孵化器Wedo联合创业社达成战略伙伴关系，推出旗下联合办公品牌“ibase原点”，并开始了位于深圳的首个旗舰项目“威新中心”的招商运营，从2016年便开始进行了4个项目的招商，进入联合办公领域。
佳兆业于2017年6月将创享空间“KAISA WEWA SPACE”品牌正式对外亮相，创享空间实行并购与自建并举的发展策略，布局全国所有一线及二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个，致力于成为运营规模、收入、服务达到行业前列领先的空间运营商。截止至去年6月，佳兆业创享空间已在深圳、成都、北京多个城市落地。
在政府号召“双创”的大背景下，联合办公经历了爆发式的快速增长。未来，联合办公将会呈现出服务标准化、正规化、资本头部集中化、主体多元化的趋势特征，行业内部也将进一步整合加速，提高集中度。
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