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本週焦點丨Focus
1、新華社：中央決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄
最新數據顯示，從環比看，9 月份，「北上廣深」4 個一線城市新房和二手房價格均下降 0.1%；70 個大中城市中二三線城市的新房和二手房價格漲幅均有回落。一線城市房價回調，二三線城市房地產市場降溫，顯示持續嚴厲的調控政策取得成效，房價上漲勢頭得到遏制。房地產市場降溫是趨勢性的嗎？未來房價走向又該如何看待？
10 月 29 日，新華社刊發文章《如何看待未來房價走向》，就此發表看法。文章表示：緊緊圍繞「房住不炒」定位，目前的房地產調控已經實行了兩年多。繼上半年各地出臺調控政策累計約 200 次，下半年房地產調控沒有「喘口氣、歇歇腳」，各地因城因地制宜、精準施策，地方調控主體責任正在落實。
文章認為：種種政策表明，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的「花拳繡腿」，「房住不炒」定位正在從各方面得到進一步落實。政策「說話」，對引導和穩定房價預期起著關鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價「再飛一會兒」的希望迅速冰凍。
《讓子彈飛》丨子彈會飛，但房價估計不會再飛了
文章說，當前有些聲音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控。要明確的是，根據 7 月 31 日中央政治局會議中所強調的「下決心解決好房地產市場問題」「堅決遏制房價上漲」的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。不立不破，在房地產長效機制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。
文章還表示，只要在實踐中堅決貫徹「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，保持調控定力不變，加快房地產長效機制的建立，房價便失去了非理性上漲的根基。投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認清大勢，丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放鬆的幻想，摒棄房價「復燃」的幻想，及時調整心態迴歸理性，沉下心來做一些有利於國家經濟長遠發展的實事。
2 、中國社科院報告：預計短期內一二線城市房價穩中略降
10 月 26 日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發佈《中國住房市場發展月度分析報告》。《報告》預測短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。
《報告》指出，當前，一線城市房價由緩漲變為微降。雖然一線城市房價已經得到了有效控制，但是一線城市房價穩定嚴重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。
《報告》提出，在嚴厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉租，推動了住房租金的快速上漲；一線城市整體進入存量房市場，但相應的配套制度並沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴重抑制等。
從三四線城市來看，當前三四線城市房價接近漲停，庫存水平有望重新回升。《報告》顯示，2016 年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市窪地效應，也拉昇了三四線城市房價。在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。
《報告》建議，堅持「房住不炒」和「因城施策」方略，保持調控政策定力、穩定房價預期。同時，建立完善住房租賃市場相關制度，多渠道擴大重點城市租賃房源。加快推進住房供給側改革和長效機制建設。
3、房價會否大跌？專家：「大起」「大落」都要防範
9 月份，多地傳出樓盤打折、開發商降價的消息，顯露出一層冷意。未來會否像一些人擔心的出現大跌？日前，中國經濟網刊文，引述多位專家的觀點，認為：房價的「大起」「大落」都要防範。
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，房地產調控目的是房地產市場平穩發展，房價基本平穩。但從根本來說，完全杜絕房價上漲不可能。中國房價現在依然是高房價，目前是想辦法不要繼續攀升，但很難說高房價時代一去不復返。
「遏制房價上漲」是不是就是讓房價下跌？顧雲昌表示，也不是這樣。「有些地方的房價並不是很高，相對基本合理，隨著經濟的發展收入的提高，房價也會適當往上漲。」
「房價的漲和跌就像走三步退兩步，某一階段上漲某一階段又下來，都是正常現象。」顧雲昌說，從各國市場來看，平穩健康的市場就是隨著收入水平的增長房價也適度增長，防止房價大幅度上漲或下跌。
對於房價走勢，清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長劉洪玉在接受經濟日報-中國經濟網記者採訪時表示，從政策的角度來說，希望房地產市場能夠保持穩定，避免大起大落。「房地產市場還是要在穩定的基礎上慢慢調整，要抑制、消化吸收泡沫，而不是主動刺破。」對於近期房地產市場顯露出的冷意，劉洪玉說，過去防範「大起」，現在有了可能「大落」的危險以後，也要關注這方面。
未來高房價時代會否終結？劉洪玉表示，房價有景氣循環的週期變化。過去漲得快了，將來可能會慢下來，甚至是往下調整。但從更長的趨勢看，房價應該隨著經濟社會的發展，呈現出向上的發展過程。
樓市 | RealEstateMarket
1、杭州二手房成交慘淡，10 月成交套數同比暴跌 60%
據錢江晚報報道，截至 10 月 31 日 21 點，10 月杭州市區（含富陽不含臨安）二手房成交量僅 2892 套，創了 2014 年來的同期新低，同比去年 10 月的 7239 套更是暴跌六成。
而量變引發的價格變化，也開始變得明顯。與今年 6 月最高點相比，杭州部分板塊的二手房降價幅度已達到了 15%。
成交量逐月下滑的同時，掛牌量卻在不斷增加。截至 10 月 31 日 21 點，杭州市區二手房掛牌量為 61566 套，比起 9 月 30 日的 5.5 萬套，一個月時間又淨增 6500 多套。
浙江中原地產首席分析師荊海燕表示：二手房庫存積累到一定程度，整個市場感受到壓力，價格會開始鬆動。
據記者瞭解，今年 8 月就已有急售的二手房房東開始降價，不過數量並不多，大部分房東仍處於觀望的狀態。到了 9 月，急售案例增多，二手房降幅加大。而 10 月以來，降價出售已然成為常態，由於成交週期長，房東要想盡快出手，則需加大降價幅度。
2、北京商住房調控 20 個月網籤暴跌 94%
所謂商住房，是將商辦用地（40 年、50 年產權）的規劃性質用地改建成住宅形式的使用產品類型。
由於商住房改變的只是建築形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是 40 年或者 50 年的。在購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要 50% 首付 10 年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數。在業內人士看來，由於不限購且總價較低，在樓市「限購令」逐漸鋪開之後，給了商住公寓市場空間，被限購抑制了的投資需求和部分剛需開始進入商住房市場。
去年 3 月開始，北京市商辦類項目明確不得擅自改變為居住等用途。中原地產研究中心統計數據顯示，從 2017 年 3 月 26 日開始，北京針對商住公寓類房源限購執行 20 個月，網籤只有 5158 套。與調控之前相比，之前 20 個月，北京商住公寓大約簽約 8.7 萬套，也就是說，限購後這部分房源出來大約暴跌了 94%。
企業動態｜Company
1、融創 62 億接手萬達 13 個文旅城
據澎湃新聞報道，10 月 29 日，融創中國和大連萬達集團同時發佈公告，宣佈融創出資 62.81 億元收購萬達原文旅集團和 13 個文旅項目的設計、建設和管理公司。
具體來看，此次收購分為三部分，首先，融創收購王健林持有的成都萬達文化主題文化旅遊管理有限公司 75% 的股權，並終止原商業安排，代價為 44.94 億元；其次，融創收購萬達 BVI 文創 100% 的股權，代價為 15 億元等值的港元，這其中包括 1 億元的債務；第三部分是萬達商管終止原商業安排，代價為 2.87 億元。所有的款項將在 2020 年 1 月 5 日或之前支付完成。
從股權方面來看，王健林直接或間接持有萬達文化管理 75% 的股權，而另外 25% 的股權由萬達 BVI 文創間接持有，上述交易事項完成後，融創將持有萬達文化管理全部股權。也就是說，加上此前 438.44 億元收購 13 個文旅城的價格，融創總計以 501.25 億元收購了萬達 13 個文旅項目管理公司的全部股權。
儘管王健林將 13 個文旅項目全數出售，但仍強調，「萬達一直看好中國文化旅遊行業的發展前景，今後萬達將繼續投資文旅產業，保留文化旅遊產業的骨幹團隊，重組文旅規劃院、文旅建設中心和文旅管理公司。」
2、恆大境外發行 18 億美元債，最高年利率 13.75%
10 月 31 日，中國恆大披露，公司全資附屬公司景程有限公司將發行總額 18 億美元的優先票據，而恆大集團董事局主席許家印將認購 10 億美元。
在 18 億美元的票據中，包括年利率 11%、2020 年到期的 5.65 億美元票據；年利率 13%、2022 年到期的 6.45 億美元票據以及年利率 13.75%、2023 年到期的 5.9 億美元票據。利息自 2019 年 5 月 6 日起計算，每半年派息一次。
恆大在公告中表示，此次票據發行的所得款項淨額主要用於籌集資金以為現有境外債務進行再融資，該票據按照一般商業條款進行，並非以集團資產作抵押。
根據公告來看，許家印及其 XinXin （BIV） Limited 已各自認購 2.5 億美元的 2022 年票據及2.5億美元的2023年票據，本金總額為10億美元。XinXin （BIV） Limited 為許家印全資控股的公司。
3、百家房企發三季報九成賺錢，行業淨利潤率為 9.4%
據證券日報報道，中原地產研究中心分析數據顯示，100 家上市房企披露了 2018 年三季度業績預告，盈利房企佔比達 91%，僅 9 家虧損。
統計數據顯示：百家上市房企營業收入合計為 10725 億元，上漲了 31.2%；淨利潤合計為 1012 億元；淨利潤率為 9.44%，與 2017 年同期的 9.17% 相比，有小幅上漲；平均淨利潤上漲幅度達到了 35.2%。
中原地產首席分析師張大偉表示，整體看，上市房企依然處於高利潤、高增長週期中。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產行業集中度越來越高，目前已有約 20 家房企銷售規模跨入「千億元俱樂部」。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。
編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪
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