文｜孫不熟
上週寫了一篇東莞的地段分析——《東莞沒有市中心，因為到處都是市中心》 ，今天寫一下佛山。
同樣的問題：佛山的中心在哪裡？
無論是看城區人口、經濟總量還是建成區面積，佛山都是一個不折不扣的大城市。
根據國務院2014年發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》 ，佛山歸類為特大城市，與武漢、成都、南京等聲名赫赫的省會城市平起平坐，高於中西部大部分省會城市。
然而，去過佛山的人，又能明顯地感覺到，這個城市沒有大城市的feel，沒有大城市那種霓虹閃爍、高樓林立的感覺，雖然它很富裕，但就是少一點大都市的氣象。
原因何在？很簡單，因為佛山一個大拼盤城市，一直缺乏一個像廣州天河、深圳福田那樣對全市具備統領效應的中心城區。
01.
名義上，佛山的市區是禪城區，但其只是行政中心，其他無論是高樓指數、產業輻射力、交通樞紐度、商業活力，在全市的首位度都不高。
今天的佛山由禪城、南海、順德、高明、三水五大組團組成，雖然不像東莞那麼碎片化，但這五個組團，相互依存度不高，各自自成一體。
禪城是佛山的老城區，也是全市的行政中心，自然也是全市的科教文衛中心，但還不是全市的經濟中心、人居中心。
順德和南海原本是兩個獨立的縣城，最初和中山、東莞的體量相當，並稱“廣東四小龍”，後來中山和東莞升格為地級，順德和南海則合併到佛山市，因為有這兩員猛將的加盟，當時的佛山一度有挑戰廣州、深圳的實力。
南海本身是個經濟重鎮，又靠近廣州，其對禪城區的依賴度當然不會太高，目前有兩個產業重心。
一個是千燈湖，這是一個省級金融高新區，都市指數較高，是佛山臨廣片區的中心。另一個是獅山鎮，經濟總量超過1000億，超過省內好幾個地級市，是中國第一經濟強鎮。
順德和佛山市區的關係就更疏離了，其經濟管理一度是省直管，佛山無權干涉。順德自己也有兩個強中心，一個是順德新城，也就是區府所在的大良-容桂片區。另一個是北滘鎮，這個鎮因為有美的、碧桂園兩家世界500強，再加上靠近廣州南站，未來還接入廣州地鐵7號線延長線，自然也是一個炙手可熱的片區。
高明和三水的實力相對較弱，但也不算差，特別是高明，現在有珠三角新幹線機場的橫空出世，其在佛山的地位直線攀升。眾所周知，新幹線機場是廣東省重點打造的“5+4”骨幹機場之一，也是全國為數的不多的十幾個4F級機場之一，未來有潛力打造一個高大上的空港經濟區。
三水也一直是富庶之區，經濟總量超過千億元，和清遠、梅州相當。三水的地理位置也十分優越，為北江、西江與綏江三江匯聚之地，三水也因此而得名。眾所周知，西江、北江是珠江水系最為重要的組成部分，二者相聚於三水，足見三水得天獨厚的區位價值。
除了這五大組團，佛山還在東平河南岸的順德建設了一個濱水CBD——佛山新城，其定位相當於廣州的珠江新城。佛山新城還是中德合作示範區，是廣東省內唯一一個與德國展開全方面合作的平臺，定位頗高。
這麼羅列下來，佛山的資源可謂遍地開花，其城市結構呈現出一箇中心度較低、扁平度較高的形態。
02.
對此，佛山準備做出改變，未來將實施一個“強心戰略”。
2017年6月，廣東省政府在其官方網站上公佈了“廣東省人民政府關於印發《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》的通知”，其中有兩句話言簡意賅、意味深長：
第一句是：廣州、深圳市嚴格開發規模、強度、邊界管控，有序向周邊城市疏解非核心功能。
第二句是：佛山、東莞、中山市實施強心戰略，做大做強主城區。
也就是說，佛山的城市結構有望走向強中心模式，來看看佛山最新的城市總體規劃：
根據《佛山市城市總體規劃(2011-2020年)》，佛山將構建一個
“1+2+5”的網絡型城鎮空間結構： “1”指的是一個市級主中心，即361.66平方公里的中心城區。
“2”是指2個市級副中心，包括大良-容桂副中心（重點建設順德新城）、獅山副中心（重點建設佛山國家高新區核心區）。
“5”是指5個區級中心，包括西南組團、高明組團、大瀝組團、西樵組團、北滘-陳村組團。
重點是“1”，這個361.66平方公里的中心城區，又被細分為“一老三新”的結構，其中“老”指的是祖廟商業文化中心，“三新”分別是佛山新城中心、千燈湖金融服務中心、禪西新城中心。
也就是說，佛山會從目前的多中心城市變成一個像廣州那樣的強中心城市，這個“強心”就是361.66平方公里的“一老三新”。
如果和廣州一一類比的話，祖廟商業文化中心，是佛山的政治與文化中心，相當於廣州的越秀區。
千燈湖金融服務中心＋佛山新城，相當於廣州的天河。
禪西新城與祖廟商業文化中心一水之隔，生態環境較好，且擁有佛山首個電商生態圈，可對標廣州的海珠區。
兩個市級副中心，順德新城和獅山，分別相當於廣州的萬博與科學城。
五個區級中心則分別相當於廣州的幾個外圍區中心，比如增城荔城、從化街口、花都新華等。
03.
下面來說說買房建議。
作為一個環大都會區城市，佛山和東莞的邏輯是相似的，其地產價值最高的仍然是臨廣片區，也就是限購區：
限購區中，千燈湖（屬桂城街道）、北滘、大瀝（金沙洲佛山片區）三個板塊的價值最高。
千燈湖的發展最成熟，有產業、有地鐵，和廣州老城區的聯繫比較緊密，也是目前佛山房價最貴的板塊。目前，周邊二手房普遍3萬＋水平，長期仍然看好，短期內不是最佳入手時機。
金沙洲是佛山與廣州共管的一個江心島嶼，全島很小，大約只有20多平方公里，但因為行政邊界，廣州片區房價接近4萬，佛山片區（大瀝鎮、裡水鎮）才2萬多，價差明顯。長遠來看，行政邊界有望模糊化，兩地房價有望拉平，相對更看好佛山片區的升值潛力。
圖片來自房天下
當然，整個金沙洲最大的問題還是交通，再加上地處廣州西部，周邊缺少產業導入，整體不是置業的最優選擇。
北滘位於順德北部，毗鄰廣州番禺，靠近廣州南站，廣州地鐵7號線延長線開通之後，北滘將與廣州南站、長隆、萬博、廣州大學城、科學城串聯在一起，交通便力度比之千燈湖，有過之而無不及，北滘也是現階段我最看好的佛山板塊。
再加上，北滘還有美的、碧桂園兩家世界500強，這意味著北滘在順德乃至佛山的話語權極強，未來還將吸納更多優質資源和高端人才，配套設施不差錢。
非臨廣片區，目前比較熱門的板塊有佛山新城、綠島湖、獅山、新幹線機場。
佛山新城也被稱為中德工業服務區，是佛山打造強心戰略的核心部分，規劃起點較高，周邊環境優美，相當於廣州的珠江新城，但因為缺少應有的高端服務業聚集，暫時還不能充當統攬全市的CBD角色，再加上對廣州客吸引力不大，目前更適合本地改善客群。
佛山新城（中德工業服務區）圖片來自搜狐網“中德工業服務區”。
綠島湖屬於禪西新城，也是規劃中的“強中心”的組成部分，再加上聚集了幾個大開發商，熱度不低，但交通、產業、商業等均談不上出眾，不如佛山新城。
獅山是佛山首屈一指的產業中心，再加上有佛山西站，去到廣州、深圳和香港，都比較方便，但因為距離廣州較遠，也缺乏高端服務業聚集，地產價值不如臨廣片區。
新幹線機場是一個橫空出世的新概念，空港經濟區的故事講得不錯，但考慮機場建設周前長，且遠離廣佛都心區，人口和產業的導入需要一定的時間，不宜期待太高。
總體來說，佛山買房，首選臨廣片區（限購區），特別是北滘，目前處在價值上升期，未來幾年有望價值重估，再然後是千燈湖、金沙洲佛山片區。
非臨廣片區，首推佛山新城，然後是獅山（佛山西站板塊），其他片區估計也就跟著大盤走，應無局部行情。
編者注：孫不熟是公眾號“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、廣東衛視《財經郎眼》特約嘉賓、華南城市研究會副會長。
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