還記得嗎？前不久樓市君在推文中提醒過，待新一批品牌房企項目出來後，其產品和價格將對市場和房價產生新的影響。 日前，這批新盤代表中的“三府”首批次房源價格亮相，確實也引起了樓市震動。
金茂在常寧新區的金茂府、華潤置地在長安路電視塔東側悅府、中海在常寧新區的中海·長安府，以大平層和洋房為主，是傳說中的西安豪居“新三府”：地段價值高，產品新、價格新。
丨華潤置地·曲江九里
金茂府在其它城市的售價高出周邊品牌盤的30%-100%，華潤置地的悅府和中海的長安府，預期的價格都不低。11月28日，“三府”首批次房價公示：金茂府均價19330元/㎡，最低17100元/㎡；悅府均價20939元/㎡，最低19132元/㎡；長安府均價14720-18646元/㎡。作為豪居新代表，其價格都沒有達到房企預期的價位，業界為之譁然！
為何？顯然與監管部門有意控制年度房價漲幅的態度有關。
從2017年下半年以來，物價部門走到房地產的前臺，嚴控新房價格，尤其是2018年下半年以來，控價更為嚴厲，不少盤前後批次房價沒漲，新盤價格預期高而公示價落差大，著實驚到了業界，為樓市實現從高熱到平穩，承受了許多。咱們要不要對物價部門的控價態度點個贊呢？
——壹——
巧的是，與悅府同受 “抑價”影響的，還有一個系出同門的11月份全新入市的曲江九里，本來開發商想買15000元/㎡，結果物價局審核時，備案均價定在了12974元/㎡。無獨有偶的是，金地曲江意境也是想賣15000元/㎡而被“抑價”到了13000元/㎡左右。
說到曲江，無疑是在2018年依然持續置業熱度的一個區域。金地曲江意境、中國鐵建·萬科翡翠國際、金地中心風華、中海曲江大城等無疑是區域內較有代表性的人氣熱盤。
丨曲江實景圖
金地曲江意境新推的兩棟高層348套房源，產品有83㎡兩室一衛、98㎡三室一衛、123㎡三室兩衛，均價12964元/㎡。11月12日結束登記，核驗通過數達到790個。這是該盤高層房源連續2次出現該狀況。
中海曲江大城自年初開盤以來，勢頭一直不錯。華宸組團新推的269套房源，有小高層97㎡三室一衛、117㎡和125㎡的三室兩衛，均價14924元/㎡；多層洋房165㎡四室和187-242㎡躍層等戶型，均價20274元/㎡。11月19日結束登記，意向登記核驗通過數411個。
11月26日，華宸組團再推296套房源，有125㎡三室二廳、165㎡四室、187-245㎡躍層，小高層均價15448元/㎡，多層洋房均價20414元/㎡。其價格比19日的高出140-500元/㎡，意向登記核驗通過83個，首度出現順銷情況。
金地中心風華的高層，均價在14000-15000元/㎡。年中開售以來，持續處於熱銷狀態。新近推出的333套房源，戶型有113㎡和128㎡的三室兩衛、143㎡的四室兩衛，均價14732元/㎡。11月16日結束登記，核驗通過數125個，出現順銷態勢。
中國鐵建·萬科翡翠國際近期推出39#、46#、47#三棟高層，共526套房源。46#、47#產品有90㎡兩室、130㎡-135㎡三室兩衛，均價13560元/㎡；39#有145㎡、155㎡及192㎡四室兩衛，均價14509元/㎡。12月1日結束登記，意向登記數達到3922個。
從這幾個熱銷盤中不難看出，當前曲江二期比較熱銷的依然是品牌影響力大的項目的高層產品，適合首改、改善或終極置業，均價12000-13000元/㎡。
——叄——
從曲江置業的特點看，新近入市的華潤置地·曲江九里的無疑是一個新選擇。該盤是個新盤，其佔地規模、建築形態、產品定位及地段發展等，很多人還不是很清楚，在此不妨簡要解讀：
項目是華潤置地2018年度西安新開6盤之一。位於曲江二期雁翔路三南環外，佔地面積約225畝，總建面約55萬㎡，分為居住和商業兩個部分。住宅佔地約166畝，建面約38萬㎡，容積率不高於2.5；建築形態為洋房和小高層。商業佔地約59畝，建面約17萬㎡，將打造成區域級商業中心。
丨曲江新區政務服務中心
從地段看，與曲江市民中心（行政辦公）、曲江二中（國際學校）、西北婦幼醫院、正榮彩虹谷為鄰，東側有西安新植物園、曲江管委會，南面是杜陵國家遺址公園所在，是曲江新興發展地段，是曲江二期的C位價值板塊。
衡量一個盤的地段價值，離不開交通、學校、商業這三個最核心的因素。從這三個核心要素看，目前華潤置地·曲江九里無疑佔據優勢。
該盤與萬科、金地及中海盤相比，享有雁翔路-南三環甚至規劃地鐵8號線的交通便利、曲江二小及曲江一中等教育利好，項目對面就是正在建設中的國際中學，同時自身規劃建設有約17萬㎡的商業體，產品規劃有約2.3萬方BLOCK街區、青年精裝公寓、LOFT公寓等。從其體量和華潤商業運營的案列看，建成後無疑是區域級的品質商業中心。
丨華潤置地·時光裡效果圖
這是曲江九里對區域的貢獻之一。同時也是項目區別於其它盤的一個顯著的配套亮點，也是加分點。
從教育資源佔有度看，項目自建一個約5000㎡的品牌幼兒園，附近有曲江二小（項目所在地段2018年度歸入該校學區）、曲江二中（國際中學）等，從未來學區劃分和享有的教育體系看，還是比較全面的。
丨曲江國際中學效果圖
從社區景觀規劃看，曲江九里項目在園林打造上可謂下足功夫，為營造低密規劃的產品定位，採取重視文化意境的盛唐藝術為規劃理念，在不同樓棟組團之間打造不同樹種的景觀組團，呈現“春、夏、秋、冬”四景。
在營造低密舒適的環境的同時，曲江九里也注重社區功能性的規劃，在綠意盎然中打造老有所養、少有所樂的全年齡生活圈。從老人到小孩，每一個年齡層都能在這裡找到自己的主場，環形跑道、羽毛球場、室外“健身房”、800㎡主題兒童遊樂園讓父母寓教於樂與孩子共同成長。
丨華潤置地·曲江九里效果圖
目前該盤首批次房源正在接受意向登記。首推2#、5#、20#、21#、22#五棟樓，474套房源，建築層高分別為17層-20層小高層。
其中，119㎡和138㎡戶型分佈在5#、20#、21#、22#號樓，均為三室兩廳兩衛，套房設計；149㎡四室兩廳兩衛分佈在2#樓，總高18層，2梯2戶。南向有大陽臺，寬達到7.8米，同時還帶有北向生活陽臺。該樓棟前面是11層洋房，同時對著小區的南北平沙落雁景觀帶，視野景觀極好，天氣好的時候可以看到秦嶺。
本次曲江九里推出的產品當中，138㎡的舒適三居最受歡迎。該戶型進門是一個入戶花園，戶型南北通過，動靜分區，且南向4米寬的主臥套房設計，舒適、奢闊。
從品牌號召力和建築形態、規劃所展示的品質看，無疑適合剛需、首改和改善置業。
——肆——
從另一個維度看，物價局對華潤置地·曲江九里等盤的“抑價”，客觀上在購買時節省了成本，實際上也為樓盤後期的“溢價”埋下伏筆。因為物價局對精裝項目都做了精裝議價，事實上精裝成本遠遠沒有議價高。
選擇毛坯房還是精裝房，還需辯證看。裝修房子不是自己解決不了的問題，大不了全包也省事，但是地段和配套是要依靠政府來解決的，這個不是樓盤及個人之力能完成的。從介入成本和選擇產品角度，一味看中精裝，價格為先，而對地段、產品價值重視不夠，中長期看，其實也是一個隱性的損失。
不久前，柒少寫了篇稿子，說：最多五年，曲江面臨無新盤供應的局面，從而全面進入二手房市場。在私下裡探討時，部分業界人士也認為，從目前的發展勢頭看，也許要不了五年，至多三年，曲江將面臨無新房供應的態勢。
綜合前文所述，目前介入曲江二期，是抓住了置業的相對較好的機會。而這個機會，能否抓住，最後還得由主觀因素決定。
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