房 价
自2017年3月以来，各地楼市先后开启了限购令，与之呼应的是银行也在此期间逐步提高了房贷利率，这也有了随后首套房贷利率连续22个月上涨的惊人记录。不过，这一“奇景”也快要到头了，北京、上海、深圳、广州四大一线城市部分银行的房贷利率均出现了下浮的情况。
北京方面，根据融360监测数据显示，10月北京首套房贷款平均利率为5.47%，环比下降0.36%，利率均值较上期下跌2基点；二套房贷款平均利率为5.90%，环比下降0.17%，利率均值较上期下跌1基点。
上海地区虽无明显下调迹象，但相比国内其他城市，前者由于本身拥有着得天独厚的金融资源，故上海地区的房贷利率一直保持较低水准，不少银行甚至对于首套房贷利率还能给出9折优惠。
广州方面，10月广州首套房贷款平均利率为5.72%，环比9月的5.73%已有所下降。二套房贷款平均利率为6.04%，与上月持平。
而在深圳，此前已经有消息指出北京银行下调了首套房基准利率上浮比例，媒体就此向招商银行个贷经理询问，该行首套住宅房贷基准利率上浮12%，二套房上浮20%，有个贷经理表示，现在准备接单以完成投放任务。
除此之外，包括杭州、南京、厦门等多个城市也出现了下调房贷利率的情况，这也是自去年限购令以来首次多城同时出现房贷利率下调。房贷利率为何下降？归根结底还是受到市场的影响。
所谓楼市调控，并不是简单意义上的价格下跌，作为国内首屈一指的支柱行业，房地产市场不能出现大问题才是根本所在，上调房贷利率是为了遏制房价上涨，下调房贷利率也是为了避免房价大跌。
前几天，深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，该《征求意见稿》明确指出，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
上述这段黑体字是什么意思呢？就是房价上涨或者下跌15%都是“不可以”的，调控的目的是为了稳定市场，允许稳步下跌，但不允许大跌，可以小幅上涨，但不可以暴涨，最好那根房价的波动线像死人的心电图那般稳定。
虽然房贷利率下降并不会迅速改变当下楼市走冷的趋势，但未来随着更多限购限贷政策松绑过，很难保证房价不会如“脱缰野马”般上行，毕竟这样熟悉的配方在此前也见到过。
人 口
尽管房贷利率有所下降，但在人口方面，京沪20年来，首次出现了下降的情况。
对于城市来讲，人口是吸引力的证明，是高房价的支撑。那么此次的下降，难道说明一线城市不再具有吸引力了吗？
根据数据显示，2017年北京常住人口仅仅减少了2.2万，而中心城区人口两年累计减少74万，此种悬殊，正是北京主动抽疏中心城区人口的体现。
只消看看北京一张户籍卡在地下市场的灰色价格有多高，只要看看一些央企外企的进京指标有多珍贵，就明白在人口吸引力方面，如果不是主动控制人口，哪有人口减少的道理？
早在2016年，北京上海就密集调整产业结构，批发市场和劳动密集型产业逐渐外迁，由此导致部分就业人口外流。同时，大力清理违建和群租房，城市居住成本不断抬升，部分就业人口选择主动外流。
这才是北京上海人口下降的根本原因所在。
对比京沪，在人口上，广深则是上升趋势明显。
北京人口规划的天花板是2300万，上海人口规模的上限是2500万人，这两个城市都只剩下100万左右的增长空间。
与之对比，广州2020年的规划人口是1800万人，深圳2020年的规划人口是1480万人，就此而言，广州还有350万左右的人口增长空间，深圳还有230万左右的增长空间。
这样看，京沪是不会出现什么大的危机情况了。但是以下这些城市却要注意了。
这些城市，没有京沪主动控制人口的豪气，也没有二线城市“抢人大战”的底气。即使放开落户限制，敞开大门，依旧阻挡不住人口外流的大趋势。
就二线城市而言，2017年，已有4大城市出现人口外流，分别是天津、哈尔滨、长春和大连。
人口和房价
长期看人口，这是人口与房价关系最直接的结论。
然而，房价走势，不仅要看人口流入流出，同样还要看人口结构。
从人口结构来看，哪里的年轻人越多，哪里的楼市支撑性就越强。这不仅是因为，年轻人是主要购房人群，而且从只有年轻人才有加杠杆的欲望和底气。
如果老年人过多，年轻人不够用，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。
显然，东北和西北的一些城市，不仅面临着人口外流的压力，而且人口结构逐渐老龄化，更成为难以承受之重。
相比而言，北上广深和一些二线热门城市，成为年轻人竞逐的梦想之地，不仅人口对消费和经济增长形成支撑，也对房价形成最根本的托底作用。
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