作者 | 孫春芳 郭亦非 編輯 | 劉利平
來源 | 稜鏡（公號ID：lengjing_qqfinance）
“年薪230萬，每個季度的獎金是200到300萬，算下來年薪能達到1200萬元左右，當然最後實際拿到手的不可能有那麼多。”說起自己在貴州宏立城集團（後文簡稱“宏立城”）工作的一年多時間，王成如夢幻般。
他是2017年下半年入職宏立城的，宏立城是貴州當地最大的房地產開發企業，王成的職位是分管某一個部門的副總裁。在這家企業，與他級別類似的副總裁有更多，例如分管營銷、財務等，年薪基本都過千萬，而總裁級別的則更高。
宏立城之所以捨得耗巨資延聘各路人才，是因為它遇到了不小的麻煩。
“中國第一神盤”
宏立城在貴州只開發過兩個項目，一個是山水黔城，總共9000多戶；另一個是貴州花果園，正是這個被稱為“中國第一神盤”的項目，讓宏立城一舉成名，也一躍成為貴州第一大開發商。
花果園項目是彼時貴陽最大的棚改項目，總拆遷戶達20000多戶。宏立城在2009年和2011年分兩次拿下項目地塊，拿地樓面價僅為160元/平米，遠低於當時貴陽600元/平米的平均樓面價。
宏立城彼時的總資產僅有35億元，而拿下花果園項目地塊就花了29億元。倚仗著這些資金，宏立城撬起了日後資產接近1000億元的花果園項目。
花果園項目位於貴陽市中心的地段，是全國最大的棚戶區改造項目
除了極低成本拿地之外，宏立城從貴陽市政府那裡獲得了超強的政策支持。“肖總（宏立城集團董事長肖春紅）肯定在當地有很熟的人脈和資源。”王成說。
貴陽市政府允許宏立城“生地熟掛”，即政府先以生地掛牌，讓開發商預交土地費，用以拆遷和土地整理，待完成以後再轉讓熟地，這極大降低了開發商的拿地成本。同時，政府允許宏立城在項目挖地基階段，只要預交25%的工程款，就可以取得預售證對外銷售，這極大加速了開發商的資金回籠。
2010年，花果山正式開盤，由於項目體量巨大，宏立城採取低價傾銷的戰略，其5000多元每平米的開盤價幾乎只有貴陽主城區平均房價的40%左右。以價換量的結果是，2012年貴陽全市新房銷售1100多萬平米，花果園就佔了一半，達550萬平米，其一個盤的銷售量竟然排在當年各大房企年度銷售榜的第7位，超過了華潤、金茂等房企的年銷售額。
神盤效應讓宏立城風光無限，花果園隨後幾年的銷售也為宏立城帶來了滾滾的現金流。但是，到了2017年，花果園項目住宅銷售已接近尾聲。
尋找下一個神盤
下一個神盤在哪裡？宏立城集團董事長肖春紅茫然了，他想到的是高薪聘請“超強大腦”。
2017年年中，原萬達高管張雲計被肖春紅禮聘過來，擔任公司的戰略轉型辦主任，級別是總裁。隨後，包括李連軍 、杜曉霞在內的大量“萬達系”人馬加入宏立城。
“剛入職宏立城進行員工培訓的時候，我們那個小組成員進行自我介紹，結果發現好多人原來都在萬達任職過，到我發言的時候，我都不好意思說自己也在萬達呆過了。”一位已離職的前宏立城中層管理人員表示。
有了非常之人，肖春紅要幹非常之事了。放眼神州，沒有他看得上的區域和項目，它的目光投向了全球，他要打造世界第一神盤。
生於1968年的肖春紅為人低調，幾乎從未公開接受過媒體採訪
“肖總的戰略眼光說實在，我們底下這些職業經理人有點看不懂，也跟不上。他的心態怎麼說呢，曾經滄海難為水，既然自己已經操盤過中國第一神盤了，那國內其他區域其他項目他都沒有什麼興趣了，覺得沒有超越性，沒有挑戰性，他要搞就要搞一個更大的。”王成說。
這個更大的世界第一神盤，就是位於印度尼西亞的美加達新城。該項目佔地面積高達2200萬平方米，超過貴州花果園項目數倍。公開報道顯示，美加達新城價值278 萬億印尼盧比（約合人民幣1311億元），將成為雅加達最大的衛星城。
王成表示，美加達新城最初由印度尼西亞最大的金融控股財團之一力寶集團(Lippo Group)單獨開發。該項目位於印尼首都雅加達市東Bekasi區Cikarang，距離雅加達市中心約30公里，是印尼最主要的工業開發區，域內外商投資加工企業眾多，勞動人口稠密。
力寶集團首席執行官James T.Riady曾對外表示，該項目是該公司創業67年以來最大的投資工程。第一階段，美加達新城已開始興建 25 萬個住宅單位，將直接容納超過100萬人的城市社區。
神盤爛尾了
在王成看來，宏立城加入美加達新城項目是跳進了力寶集團設好的局。按照合作約定，力寶集團負責項目的土地，宏立城負責項目的建設和銷售，項目的建設總承包商是中建四局。
王成也去印尼看過這一項目，“工程很浩大，看了確實有點心潮澎湃，但也不無一點擔憂。”
他擔憂的是，宏立城對美加達項目沒有做全面的盡職調查，對印尼當地的房地產政策和市場也沒有做深入的調查，就貿然進入了。
肖春紅對美加達新城的投入是巨大的，光銷售人員就超過1000人。為了項目的設計工作，還專門在深圳成立了設計院--美創工程諮詢（深圳）有限公司（下稱“美創”），員工達200多人。
力寶集團是印尼最大的金融控股財團之一
王成估計，宏立城在這一項目的前期投入大概有10到15億美元。而由於中國政府對房地產企業融資的渠道限制，宏立城很難通過借外幣債務的形式來融資，其資金都是實打實的自有資金。大量資金投入到這一項目，對於宏立城的現金流造成了巨大壓力。
更要命的是，原先靠快速銷售高週轉來回籠資金的方式，在印尼行不通了。
據宏立城官方口徑，美加達新城於去年5月第一次開盤，當天銷售16800套。但是，這16800套不代表回款金額。據一位在印尼項目幹過銷售的宏立城前員工表示，16800套的數據只是說交定金的數目，而印尼買房交定金極低，而且很多人交了定金不一定就會來買房。
而且，印尼的購房政策不適合中國人去投資買房。因為外國人在印尼投資買房，必須以公司名義或者是具有工作籤的個人，而工作籤每重籤一次就換一次號碼，因此無法辦理房屋證件。最讓外籍購房者擔憂的是，他們買房只能擁有房屋的使用權，沒有所有權，購房者幾乎不可能向印尼的金融機構申請到抵押貸款。
王成說，上述政策導致很少有中國人全款去買美加達新城的房子，其潛在客戶就只能是印尼本地人，然而項目如此巨大的體量，根本不可能讓本地人去消化，“印尼人不像中國人那麼熱衷於投資炒房，他們買房都很謹慎。”
宏立城在這個項目上，錢只有出去的，回來得很少，無底洞般的資金虹吸效應，甚至拖累了其國內的運營資金情況，美加達新城只能停擺。目前，項目的設計院——整個美創公司接近200人都停止了工作，很多員工在微博、知乎等各種平臺上為自己討說法。
宏立城資金困窘，也導致其最初一擲千金的薪酬體系瞬間崩塌。原總裁級高管張雲計和他手下的一批萬達系大將紛紛離去，分管工程、成本、設計、營銷、財務的副總裁一一離職。
“部分原因是大家覺得這家公司未來發展前景堪憂，部分原因也是人事鬥爭的結果，張雲計走了之後，肖總請了一個從華潤出來的王總當總裁，一朝天子一朝臣，管理層也就換了一撥人。”王成表示。
據財聯社報道，宏立城從17年年底就開始裁員，為了規避裁員賠償，公司通過延長試用期變相逼走部分員工，此外，多數員工都沒有拿到年終獎。為節省人力成本，同樣的職位，後面入職的員工要比早期高薪聘請而來的員工，工資降了不少。
為了籌集資金，宏立城甚至讓員工銷售理財產品，此外，公司高層還擬推行“員工創收”計劃，要求員工不論在哪個崗位，都要搞創收，去創業開公司也好，取得的收入宏立城公司要拿一部分。
併購遭遇的坑
雖然現金流急劇緊張，宏立城手中的資產還是不少。
王成表示，宏立城手裡還有一些未出售的住宅和持有的大量商業地產，總資產大概能達到1000多億。“為今之計，就是趕緊從印尼項目中撤身出來，前期的錢打水漂就打水漂了，好好把國內的項目先搞好再說。”他表示。
事實上，宏立城除了超級神盤花果園之外，還有一些零星項目，而這引來了正在全國各地兼併擴充攻城略地的宇宙第一房企——碧桂園。2017年10月，宏立城董事長肖春紅和碧桂園總裁莫斌杯酒言歡，簽下了一個合作協議。
據熟悉此合作事項的前宏立城高管表示，宏立城集團底下有一些小額貸款公司，這些公司從一些無法償債的債主那兒承接下一些抵押地塊和項目，資產估值大概在70-80億元左右。
碧桂園用50億元總價買下了這些項目，簽約之後先首付了20億元。然而，碧桂園付錢之後，發現這些地塊項目債權關係極其複雜，很難處理，因此後來提出讓宏立城在2018年4月底，儘快解決這些問題，否則要讓宏立城退錢，如不退錢，這資金就當成是借款，需要付15%的利息。
宏立城的困境，給大房企併購製造了機會，然而，在大魚吃小魚，小魚吃小米的併購江湖中，看似色彩鮮豔的小魚，被大魚吃了之後，有時會發現有毒。
碧桂園宏立城的合作告吹並不是個案。
中梁地產的一位內部人士李東表示，在大房企進駐到三四線城市開拓的時候，當地中小房企手裡有土地，但是缺乏資金運營能力，往往會尋求大公司合作開發，或者乾脆把項目賣給大房企，但是在項目併購的時候也會有很多意想不到的坑。
他舉例說，中梁地產在收購平頂山一個項目時，收購結束之後才發現土地因為挖礦地下有很多空洞，這在土地盡調之前並沒有發現，這就需要收購方自己去填平。
“很多二手項目還有很多未登記和公告的債務問題，比如中梁買信陽項目時，發現拆遷款並沒有給到老百姓，後續就有很多麻煩。有時候遇到價格特別便宜的土地，出讓的時候特別爽快，我們反倒會擔心，裡面是不是有很多坑。”李東說。
併購和拍地，是房企儲備土地的兩種方式，二者孰優孰劣，開發商如魚飲水冷暖自知。
李東說，雖然招拍掛的土地會有很多房企競爭，價格可能會更貴，但是畢竟土地更乾淨，所以大多數房企都願意走招拍掛去拿淨地。（文中王成、李東為化名）
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