一、中介很重要
中介公司的盡心盡責是一次二手房交易成功的基本保障，我把中介的作用概括為五點（信息來源、居間撮合、溝通協調、交易組織、維權證人）。因此對於和房產中介的合作，我有如下三點體會：
1、選擇正規中介
正規中介公司內部分工明確。從信息發佈、簽約付款直到過戶辦證，每一個環節都有專人負責，專業並且高效。尤其重要的是收費明碼標價，因而不存在中介吃差價的風險。
2、遵守行規尊重服務，不惡意壓價中介費
房產中介市場已經完全成熟，甚至飽和，因此市場價格完全合理。早些年曾有中介吃差價、中介房等違規操作，近幾年基本正規化了。目前的中介服務費在房屋總價的2%上下，因為整個交易過程時間跨度少則3個月多則大半年甚至更多，這2%的中介費還是物有所值的。所以建議房屋買賣雙方遵守行規尊重服務，不要惡意壓價中介費、慎重選擇不知名的小中介、不要跳開中介自己交易。
3、不籤獨家代理
獨家代理會造成中介的對房源的壟斷，抬高了中介的居間地位，不利於買賣雙方的正常磋商，合理競爭才是對中介最好的督促。貨比三家也就是這個道理。因此買賣雙方不要貪圖省力而一時衝動與中介簽訂獨家代理，從而放棄了自己的選擇權。
二、看房與查人
買賣是交易雙方共同參與的。交易雙方要仔細查驗房屋並審核雙方資信！
1、房屋產調
產調應由中介安排在意向金轉為定金之前完成。沒有權利負擔的房屋是交易的基礎。權利負擔簡單講就是為他人設定的抵押權、地役權等權利，是對所有權的一種負擔或理解成“減損”。
2、空心房與實心房
在二手房買賣中，“空心房”特指無人居住的待售房屋，而“實心房”則指有居民居住的待售房屋。“空心房”基本不存在戶口遷走的問題，並且房東交房方便快捷。而“實心房”往往有戶口遷走問題和交房過渡期問題。
因此在相同條件的房源中，“空心房”比“實心房”交易風險更小，交易週期更短。
3、房屋質量
房屋的整體外觀、內部質量、建造年份等質量問題，基本上大家都不會忽視。但是二手房多數都是經過裝修的房子，如果發現是最新裝修的，買家要多個心眼仔細觀察牆面等細微處，儘量發現滲水、發黴、裂縫等房屋質量問題。當然有些隱藏質量光靠肉眼無法發現，那就只能在交房後儘快裝修，發現問題及時協商溝通。
4、鄰里糾紛
多數人容易忽視鄰里糾紛。有些鄰里糾紛是因為房屋質量而長期存在的矛盾，比如樓上漏水問題、鄰居噪音問題、鄰居群租問題等等。如果這些糾紛涉及訴訟，則可以在“中國裁判文書網”上，輸入產權人名字即可查詢相關信息。購房前買家可以上網免費查詢，當然賣家也可以通過此方法查詢買家的歷史裁判記錄，避免高風險的交易。除此之外，還可以向鄰居、居委會等打聽一些消息。
5、小區環境
配套設施、居民結構等也是參考因素之一。這點因人而異，這裡就不展開了。
6、買家資信
徵信問題是在拉產調之前或同時由買家提供給中介。賣家也可以自行網上查詢買家的一些公開的信息，如上面提到的“中國裁判文書網”。
三、流程記心中
基本流程：
簽署意向 → 拉產調 → 意向轉定 → 簽約、預付款、貸款 → 貸款通過、付餘款、過戶 → 領產證 → 送他證 → 銀行放款 → 交房。
“空心房”的交房往往會提前至簽約後過戶前。
涉及的協議：
《意向書》、《房地產買賣居間協議》、《××市房地產買賣合同》（網籤合同）、《協議書》、《房屋交接書》。
具體分為四大階段：
第一階段
居間協議階段。簽署意向協議，支付意向金，啟動網籤前的準備工作，最後談判交易價格。意向金是定金的一部分，在簽訂《房地產買賣居間協議》時正式轉為定金。
第二階段
網籤、付預付款、辦理貸款手續。簽訂《××市房地產買賣合同》，這是最終正式的房屋買賣合同（或有《協議書》），關於買賣雙方的各階段權利義務、各階段時間點、違約情況、違約責任，都一一地詳細列明。買賣雙方應仔細核對雙方的信息和流程時間，反覆確認自己的履約能力，不要把時間節點算的太緊，儘量爭取多的履行時間，減少自己違約的可能性。
第三階段
支付餘款與過戶。貸款通過或者支付餘款同時辦理過戶手續。過戶一定要“新老”產權人全部到場，有些房產交易中心不接受委託代理，或者只接受經過公證的代理委託書。所以事先和中介溝通好，儘量所有產權人都到場，尤其是“老”產權人。
第四階段
交房與支付尾款。簽訂《房屋交接書》，結清水電煤費用，核對交接屋內物品，移交鑰匙，支付尾款。然後儘快裝修，儘早發現隱藏質量問題！
四、糾紛與應對
1、常見糾紛種類
房屋買賣合同糾紛五花八門，法律問題錯綜複雜，我按照糾紛發生的主要原因，把糾紛大致分成以下幾個大類（不涉及抵押房、查封房、違建房等特殊房屋類型）：
（1）市場變動引發違約
屬於商業風險。房價大幅上升或下降，幅度超過定金，則極易誘發違約潮。因此，在市場波動劇烈的情況下，可以適當提高定金金額，這樣會增加毀約成本，減少守約一方的損失。具體可在房屋買賣合同中明確約定。
（2）限購政策與情勢變更
限購、限貸、禁購等樓市調控政策也會導致房屋買賣合同履行受到阻礙，但這不屬於商業風險或不可抗力，如果調控政策出臺時間晚於房屋買賣合同簽訂時間，並且這些調控政策對房屋買賣合同的履行產生實質阻礙，則法院易認定為情勢變更情形。由此造成的違約情形，合同有約定按約定，無約定按法定處理。
（3）房屋質量問題（欺詐或違約）
重大質量問題影響居住安全的，則房屋出售人構成重大違約，買受人可以解除合同。如果出售人在訂立合同的過程中有欺詐行為（虛構或隱瞞事實），導致買受人在違背真實意思的情況下訂立合同，則買受人可以據此行使撤銷權，訴請法院撤銷或變更合同。比如，隱瞞凶宅事實簽訂的房屋買賣合同，就是典型的因欺詐而可撤銷或變更的合同。
（4）逾期問題
逾期違約是最常見的違約，時間也是買賣雙方應當遵守的義務。簽訂合同時一定要明確填寫逾期的違約責任，不能留空白。因為空白即視為相關違約責任未予約定，並且存在對方當事人事後補填不利條款的風險。
（5）中介費用糾紛
在房屋買賣最終沒有成就的情況下，如果中介公司已經居間促成了房屋買賣合同的成立，則中介公司的服務已經基本完成，委託人應當依約支付報酬。即便交易未成就的情況下，法院可能也會從“等價有償”的民事活動基本原則出發，酌定中介公司收取部分勞動報酬。
2、泰然應對
糾紛發生時，我們應當泰然處之，做到步步為營並減少損失。
3、保留證據
證據是談判的籌碼，是訴訟的關鍵。證據從某種意義上說就是看得見的事實，而不是僅僅存在於頭腦中的意識。
4、啟動訴訟
最後，當多次協商談判而沒有結果，則應當果斷諮詢專業律師，委託專業律師協助蒐集有利證據，及時啟動訴訟程序，儘量挽回或減少損失。
作者： 王禕峰律師/上海蘭迪律師事務所
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