特約撰稿 毛中楠 本報記者 劉頌輝 上海報道
樓市調控政策持續收緊，價格嚴控之下，上海昔日的地王項目仍在煎熬中等待入市。不過，進入年底，供大於求的現象顯現，部分項目正悄然推盤。
據上海中原地產數據顯示，10月29日～11月4日，新建商品住宅成交面積環比減少37.8%，供應量則持續向上，環比增加26%。
近期，新城虹口金茂府、信達泰禾·上海院子領取預售許可證開始認籌，金融街融府、晶耀名邸和新城西岸公園迎來正式開盤。《中國經營報》記者在走訪中瞭解到，金融街在上海火車站北廣場的地王項目融府，二期入市受到熱銷，中海九峰裡開盤三個月後，簽約數據依然為零，金地祝橋2040項目和保利周浦地王的售樓處建成之後正在等待入市，而建發央璽的別墅項目已經停工。
對此，建發地產上海公司品牌部相關負責人予以否認，卻對具體推盤計劃未予介紹。金融街控股相關負責人在收到採訪提綱之後表示，將盡快予以回覆，但截至發稿，未對項目進展有所回應。記者致電致函上海保利房地產公司，截至發稿，對方均無人回應。
上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦表示，在市場預期趨穩的情況下，企業會根據自身的業績目標要求和現金流狀況決策銷售進度，所以各個地王項目的開發節奏差別較大。當然，也不排除個別項目面臨資金及銷售的雙重困難。
建發滬上地王項目停工
近日，有置業顧問反映，位於上海市寶山區顧村公園附近的央璽項目，別墅部分停工。
在位於上海市寶山區富長路聯誼路交會處的央璽，記者發現，其別墅項目已經停工。毛中楠/攝影
11月1日，記者來到富長路聯誼路交會口的央璽項目，售樓處建成使用，多名安保人員站在門口，偶爾有置業顧問出來接待來訪客戶。記者致電售樓處，置業顧問得知記者曾到訪過售樓處後，婉拒了記者再次到訪的請求。其表示：“售樓處與之前一樣，樣板間未開放，完全沒有必要再來一趟，來了也是白費力氣。”
與此同時，其透露道，今年年內，央璽項目肯定無法開盤，因為限價令的原因，只能一直耗著。不僅無心介紹，該名置業顧問還推薦記者去參觀其他項目。
據瞭解，央璽項目包含洋房和別墅兩種類型房源。在靠近聯誼路一側的洋房正在施工，有多幢樓房封頂。但是靠近共富路一側的別墅項目卻停了下來。
記者注意到，洋房與別墅之間被一條小路隔開，通過小路，可以清晰地看到別墅項目已經停工，工地凌亂不堪，數臺打樁機矗立在荒地上，地面完成了平整和梳理，但地基還未打好，現場只有幾名工人。一名負責附近路段的環衛工人向記者透露，該工地已在數日前停工。
記者就項目停工等問題多次致電建發地產上海公司品牌部負責人，其矢口否認，但是也未介紹項目的建設情況。
時間回撥到兩年前，2016年8月17日，建發、首開、中糧聯合體擊敗萬科、雅居樂、融信、龍湖、融創等實力強勁的品牌房企，以總價67.9億元奪得寶山顧村N12-1101單元06-01低密度純宅地，出讓面積70210.4平方米，容積率1.8，溢價率115%，樓板價為53727元/平方米。不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環宅地成交樓板價之最。
記者梳理發現，2015～2016年期間，多家開發商搶先在上海佈局地產項目，頻頻刷新地價。但隨著市場趨於平穩，政策沒有鬆動的跡象,“地王”們遭受著市場風險和政策風險的雙重夾擊。
據第一太平戴維斯的統計數據顯示，今年三季度，上海一手商品住宅成交量共計約230萬平方米，環比上升58.6%，同比上升38.7%。其中，高端公寓成交量共計約31.2萬平方米，環比上升113.9%。除去一些單價較高的豪宅項目，一些區域內的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。
11月13日，記者走訪金地祝橋2040項目瞭解到，該項目或將在12月份領取預售許可證，具體價位還未批准，預計均價為45000～50000元/平方米。記者在售樓處注意到，現場銷售人員比購房者的人數要多，偌大的展廳只有包括記者在內的兩組客戶。據介紹，項目開盤將推出660餘套房源，主力戶型為95和99平方米的三室一廳。
銷售人員並未介紹目前的認籌人數，但其透露，根據蓄客數量的情況，客戶買到的可能性很大，可選擇餘地也比較大。如果正常順序認購、驗資、搖號，購房還會有一定的優惠幅度。目前該項目的樓房已經封頂，在進行外立面施工作業。
相關資料顯示，祝橋2040項目所在的上海浦東祝橋G-10地塊是金地集團於2016年斥資88億元競得，摺合樓板價達到33023元/平方米。不過，有業內人士也表示，該項目的均價很難達到預期。
崔光燦表示，2016年，一些房企的拿地成本的確較高，因此這些企業為了項目盈利，採用差別化的市場定位，並推出一定比例的高端產品是合理的經營策略，但成功與否最終要接受市場的檢驗。目前，上海市場整體結構較為合理，未來企業在拿地、經營策略等方面將更加理性。
高價地入市承壓現兩極分化
據上海中原地產數據顯示，今年11月5日～11日，上海新建商品住宅成交面積8.9萬平方米，比上週微幅增加0.8%。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期上海供大於求的現象越來越明顯，並且以前高端項目去化率比較高，但近期一些項目出現分化。一般而言高端項目是市場風向標，如果此類產品出現去化走弱的信號，那麼市場進入震盪調整的概率比較高。加上樓市傳統淡季臨近，在交易情緒不高的背景下後續市場將長期在低位運行。
2017年3月份，中海地產以50.9億元連奪上海松江小崑山3幅宅地，樓面價均破3萬元/平方米，刷新了此前的樓板價紀錄。該項目已於2018年8月6日開盤，共推出洋房和院墅房源506套。其中墅景洋房總價369萬元起，建面約95平方米起；海派院墅總價666萬元起，建面約135平方米。然而，11月16日，記者從上海網上房地產查詢獲悉，該項目尚未有任何成交記錄。
億翰智庫首席分析師張化東認為，從今年第四季度的整體市場行情來看，明年樓市將朝著剛需的方向發展，如果剛需的人群或者剛需改善人群佔比較多的話，城市的房地產市場會表現較好。在此情況下，地王項目實際上是分為兩種。其中一種是偽地王，也就是核心城區項目，地價較高的話，房企一定會通過做別墅、大平層洋房等高端產品，將項目的價值進一步挖掘。但這類產品並不一定是明年市場中的主流，成交或將受到影響。
值得一提的是，根據金融街控股官網顯示，2018年7月28日，金融街融府項目首次開盤，推出293套房源，均價92000元/平方米，開盤當日去化率超95%，領跑同期上海市場入市項目。
據瞭解，2015年7月，金融街控股以88億元摘得上海火車站北廣場“地王”項目，該項目案名定為“金融街融府”。11月14日上午，記者走訪瞭解到，項目決定於11月17日開盤推出最後一幢樓的152套精裝修房源，戶型包括118平方米、130平方米、168平方米。置業顧問表示，均價停留在一期開盤的水平92000元/平方米，前期認籌金為30萬元，已有130餘組客戶參與。該名置業顧問還透露，原本公司年底前限價政策會有所放開，而做兩次開盤，結果並未如願，所以第二次開盤仍保持原價入市。
金融街2018年第三季度報告顯示，今年前三季度，公司實現營業收入為86.9億元，較上年同期下降45.38%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤為10.41億元，較上年同期下降27.91%。第三季度，公司實現營業收入20.6億元，較上年同期下降65.20%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤為1.76億元，較上年同期下降54%。
由於今年以來房地產行業的融資環境持續收緊，有關部門出臺多項政策防範房地產行業的債務風險。近日，克而瑞地產研究中心發佈的統計數據顯示，今年以來，有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。
據建發地產2017年度報告顯示，報告期內公司短期借款為72.14億元，上年同期則為30.44億元，同比增長136.99%。截至2017年底，公司應付賬款為105.12億元。此外，公司一年到期的非流動負債為61.68億元，去年底為46.48億元。
針對項目推盤計劃和融資問題，記者致電致函金融街和建發上海公司方面，相關負責人表示，將會在履行完內部程序後儘快回覆。然而截至發稿，其並未進行回覆。
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