“要不要去售樓處看看房子？”當天下午5時左右，在工業北路附近，不到半個小時的時間，就遇到了6個騎著電動車為售樓處攬客的中年女士。其中一名女士吐槽說，現在工作越來越難幹，今年買房和看房的人越來越少了，自己一天才拉到三四個看房的。
自進入下半年以來，各個片區就開始出現一些樓盤低開、促銷的現象，到了10月份這種促銷已經普遍起來。從新項目的低價開盤入市，到部分精裝項目的去精裝改毛坯，再到首付分期，贈送車位，徹底降價，好像短短的幾個月的時間濟南樓市就從熱轉涼。
最近與不少開發商接觸比較多，他們對目前市場也都持保留態度，因為在整個市場下行行情下，不管你怎麼營銷都不會引起熱銷。在這種背景下，為了加快回籠資金的速度，濟南的部分開發商已經開始“以價換量”衝業績了。長嶺山、CBD、二環南路等區域，降價促銷的樓盤越來越多了。
從當前市場反應來看，新房開盤售罄的情況不再，而二手房交易週期相對也加長了不少，濟南樓市日漸趨於理性。
在這種行情下，原本那些以為高不可攀的項目，現在湊湊錢也是夠首付的；原本已經放棄在濟南買房的，現在又在躍躍欲試了；原本那些想出手的，現在看到房子在降價反而開始觀望了，“買漲不買跌”的心態又一輪在樓市上演，濟南也不例外。
現在的濟南樓市明顯已經進入價跌量穩的時期，“金九銀十”降溫已是市場共識。在多方面因素影響下，濟南房價大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。預測第四季度在調控政策不放鬆的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計未來幾個月市場將整體保持平穩，多項指標漲幅將繼續收窄。
記得前兩年，濟南樓市還是比較火爆的，排隊搶房的人堪稱人山人海。售樓處的門一開，排隊的人就像不要命似的往裡衝，好像房子不要錢似的，現在想想歷歷在目。
面對過熱的樓市行情，當地政府相繼出臺了穩房價的舉措，2017 年出臺的“4•20”政策，可能是當時二線城市中最嚴厲的調控政策。雖然政策醞釀時間較長，但當市場局部過熱或者突變時，政策一次到位比逐漸加壓的效果更好。2018 年4 月、7 月，濟南市又針對全款購房、拒絕使用商貸或公積金貸款以及“ 毛坯變裝修” 變相漲價等相關問題進行了及時糾正和規範， 出臺了相應政策，樓市算是控制住了。
儘管如此，據10月20日國家統計局發佈9月份70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示，濟南新房價格和二手房價格繼續上漲，不過漲幅縮小。上月濟南新房價格環比上漲1.3%，同比上漲12.3%，在全國15個熱點城市中仍居第一位。
從目前的情況來看，濟南樓市大幅度降價的情況應該不會出現，但是出現類似於促銷、打折等適當性下降情況的可能性會越來越大，並且年前很難會出現反彈的現象。因為現在已經是十一月，還有不到兩個月的時間就到年末，各家房企都有回籠資金的壓力。
那麼濟南的房地產市場到底怎麼樣呢，我們暫且分析下：
宏觀經濟情況
1、2008年至2017年濟南GDP及人均GDP情況
從2008年至2017年濟南GDP及人均GDP情況來看，濟南GDP及人均GDP呈現逐年上漲態勢，2017年濟南GDP為7,202億元，人均GDP為98,967元。產業結構方面，第二三產業在濟南的國民生產總值中佔有的比重較大。
2、2008年至2017年濟南城鎮居民人均可支配收入及消費性支出
從2008年至2017年濟南城鎮居民人均可支配性收入及消費性支出來看，城鎮居民人均可支配性收入及消費性支出呈現逐年上升態勢，2017年城鎮居民人均可支配性收入為46,642元，城鎮居民人均消費性支出為30,729元。
濟南房地產市場情況分析
1、2017年1季度至2018年3季度濟南商品房成交數據
從2017年1季度至2018年3季度濟南商品房成交數據來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量相對浮動不大，2017年供應明顯高於2018年。在成交面積及成交套數方面，整體成交量相對比較穩定，波動不大。商品房成交均價維持在10000-12000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度濟南商品住宅成交數據
從2017年1季度至2018年3季度濟南商品住宅成交數據來看，在供應面積及供應套數方面，2017年明顯高於2018年。在成交面積及成交套數方面，成交量整體保持相對穩定的狀態，2018年二三季度的成交量同比有所上漲。商品住宅成交均價維持在11000-13000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度濟南土地市場成交數據
從2017年 1季度至2018年3季度濟南土地市場成交數據來看，在土地供應幅數及供應建築面積方面，2018年供應量相對較高。在土地成交幅數及成交建築面積方面，成交量整體有所浮動，2018年各季度同比有所增長，2018年3季度環比有所下滑。
4、2017年1季度至2018年3季度濟南房地產市場去化情況
從2017年1季度至2018年3季度濟南房地產市場去化情況來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量比穩定。在成交面積及成交套數方面，整體成交量比較均衡，2018年二三季度成交量同比有所增長。成交均價維持在11000-14000元左右/平米。整體供求比維持在0.7-1.2左右。
5、2017年1季度至2018年3季度濟南各區域房地產市場去化情況
6、2018年1月份至9月份濟南房地產市場庫存情況
從2018年1月份至9月份濟南房地產市場庫存情況來看，整體庫存量相對比較穩定，去化週期維持在19-28個月左右。
7、截至到2018年9月份濟南各區域房地產市場庫存情況
8、2018年10月份濟南房地產市場情況
土地市場:
10月公告土地26幅，公告土地面積101.1萬平方米，環比-16.9%，同比17%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地10幅，面積50.6萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地16幅，面積50.5萬平方米。本月土地成交23幅，成交佔地面積116.7萬平方米，環比-5.4%，同比129%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地2幅，面積5.6萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地21幅，面積111.1萬平方米。土地成交樓板價342.4元/平方米，環比-92.8%，同比-88.0%。
商品房市場:
10月商品房供求比為0.2，其中供應面積20.9萬平方米，環比-79.9%，同比-68.9%；成交面積88.2萬平方米，環比-18.7%，同比-6.4%。成交均價11,979.5元/平方米，環比2%，同比-2.1%。
商品住宅市場:
10月商品住宅新開盤9個。商品住宅供求比為0.2，其中供應面積12.9萬平方米，環比-78.2%，同比-73.0%，成交面積70.5萬平方米，環比-13.6%，同比20%。成交均價13,118.8元/平方米，環比5%，同比-5.5%。
2018年10月濟南商品房供應區域分佈
從2018年10月濟南商品房供應區域分佈來看，在供應面積及供應套數方面，歷城區、槐蔭區及市中區等相對較高。
2018年10月份濟南商品房成交區域分佈
目前來看，濟南樓市現階段理性降溫的勢頭還是比較明顯的，但是如果講濟南樓市整體進入寒冬還為時過早。當下，濟南不同區域樓市分化現象比較明顯。由於很多購房者不能斷定下一步濟南樓市的走向，持幣觀望情緒濃厚。隨著濟南不同區域的樓盤房價調整到位，各個區域房價終將迎來穩定。畢竟，防止房價大起大落也關乎著金融系統安全和整個經濟的穩定。
整體來講，在開發商銷售壓力加大、資金緊張的情況下，採取適當的優惠政策、做優質的產品成為明智的選擇。 在中央“堅決遏制投機炒房”的大背景下，濟南樓市的降溫行情短期內不會扭轉。
附帶：
濟南限購限售政策解讀
【濟南市戶籍】
1.二套房首付提至60%
本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。
2.二套房認房又認貸
據瞭解，只要有住房貸款記錄的，不管是否還清貸款，不管賣沒賣，再買房都算二套房。
3.這兩種情況不能使用公積金
新規指出，暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。
4.商貸最長年限縮至25年
本市戶籍購買二套房時，商業按揭貸款最長年限從30年縮短至25年，這是去年以來首次調整商貸年限。
5.提高公積金貸款利率
政策要求，二套房的公積金貸款利率上浮，執行基準利率的1.1倍，這是濟南從去年開始的限購政策中，首次涉及公積金利率的調整。
【非濟南市戶籍】
非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業按揭貸款最長年限縮短至25年。
【限購範圍和交易時間】
另外，該限購政策還對限購範圍和住房的交易時間做出了明確的規定。
1.長清、章丘也限購
長清區、章丘區納入限購範圍。也就是說,章丘區、長清區和歷下區、高新區等完全沒有區別，全部屬於限購區域，也全都實施限購政策。
2.取證2年後才能賣房
政策要求，限購區域內自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產權證滿2年後方可上市交易。這對於打擊投機炒房將起到很大的作用。
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