“要不要去售楼处看看房子？”当天下午5时左右，在工业北路附近，不到半个小时的时间，就遇到了6个骑着电动车为售楼处揽客的中年女士。其中一名女士吐槽说，现在工作越来越难干，今年买房和看房的人越来越少了，自己一天才拉到三四个看房的。
自进入下半年以来，各个片区就开始出现一些楼盘低开、促销的现象，到了10月份这种促销已经普遍起来。从新项目的低价开盘入市，到部分精装项目的去精装改毛坯，再到首付分期，赠送车位，彻底降价，好像短短的几个月的时间济南楼市就从热转凉。
最近与不少开发商接触比较多，他们对目前市场也都持保留态度，因为在整个市场下行行情下，不管你怎么营销都不会引起热销。在这种背景下，为了加快回笼资金的速度，济南的部分开发商已经开始“以价换量”冲业绩了。长岭山、CBD、二环南路等区域，降价促销的楼盘越来越多了。
从当前市场反应来看，新房开盘售罄的情况不再，而二手房交易周期相对也加长了不少，济南楼市日渐趋于理性。
在这种行情下，原本那些以为高不可攀的项目，现在凑凑钱也是够首付的；原本已经放弃在济南买房的，现在又在跃跃欲试了；原本那些想出手的，现在看到房子在降价反而开始观望了，“买涨不买跌”的心态又一轮在楼市上演，济南也不例外。
现在的济南楼市明显已经进入价跌量稳的时期，“金九银十”降温已是市场共识。在多方面因素影响下，济南房价大面积上涨的趋势得到明显缓解。预测第四季度在调控政策不放松的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将继续收窄。
记得前两年，济南楼市还是比较火爆的，排队抢房的人堪称人山人海。售楼处的门一开，排队的人就像不要命似的往里冲，好像房子不要钱似的，现在想想历历在目。
面对过热的楼市行情，当地政府相继出台了稳房价的举措，2017 年出台的“4•20”政策，可能是当时二线城市中最严厉的调控政策。虽然政策酝酿时间较长，但当市场局部过热或者突变时，政策一次到位比逐渐加压的效果更好。2018 年4 月、7 月，济南市又针对全款购房、拒绝使用商贷或公积金贷款以及“ 毛坯变装修” 变相涨价等相关问题进行了及时纠正和规范， 出台了相应政策，楼市算是控制住了。
尽管如此，据10月20日国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，济南新房价格和二手房价格继续上涨，不过涨幅缩小。上月济南新房价格环比上涨1.3%，同比上涨12.3%，在全国15个热点城市中仍居第一位。
从目前的情况来看，济南楼市大幅度降价的情况应该不会出现，但是出现类似于促销、打折等适当性下降情况的可能性会越来越大，并且年前很难会出现反弹的现象。因为现在已经是十一月，还有不到两个月的时间就到年末，各家房企都有回笼资金的压力。
那么济南的房地产市场到底怎么样呢，我们暂且分析下：
宏观经济情况
1、2008年至2017年济南GDP及人均GDP情况
从2008年至2017年济南GDP及人均GDP情况来看，济南GDP及人均GDP呈现逐年上涨态势，2017年济南GDP为7,202亿元，人均GDP为98,967元。产业结构方面，第二三产业在济南的国民生产总值中占有的比重较大。
2、2008年至2017年济南城镇居民人均可支配收入及消费性支出
从2008年至2017年济南城镇居民人均可支配性收入及消费性支出来看，城镇居民人均可支配性收入及消费性支出呈现逐年上升态势，2017年城镇居民人均可支配性收入为46,642元，城镇居民人均消费性支出为30,729元。
济南房地产市场情况分析
1、2017年1季度至2018年3季度济南商品房成交数据
从2017年1季度至2018年3季度济南商品房成交数据来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量相对浮动不大，2017年供应明显高于2018年。在成交面积及成交套数方面，整体成交量相对比较稳定，波动不大。商品房成交均价维持在10000-12000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度济南商品住宅成交数据
从2017年1季度至2018年3季度济南商品住宅成交数据来看，在供应面积及供应套数方面，2017年明显高于2018年。在成交面积及成交套数方面，成交量整体保持相对稳定的状态，2018年二三季度的成交量同比有所上涨。商品住宅成交均价维持在11000-13000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度济南土地市场成交数据
从2017年 1季度至2018年3季度济南土地市场成交数据来看，在土地供应幅数及供应建筑面积方面，2018年供应量相对较高。在土地成交幅数及成交建筑面积方面，成交量整体有所浮动，2018年各季度同比有所增长，2018年3季度环比有所下滑。
4、2017年1季度至2018年3季度济南房地产市场去化情况
从2017年1季度至2018年3季度济南房地产市场去化情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量比稳定。在成交面积及成交套数方面，整体成交量比较均衡，2018年二三季度成交量同比有所增长。成交均价维持在11000-14000元左右/平米。整体供求比维持在0.7-1.2左右。
5、2017年1季度至2018年3季度济南各区域房地产市场去化情况
6、2018年1月份至9月份济南房地产市场库存情况
从2018年1月份至9月份济南房地产市场库存情况来看，整体库存量相对比较稳定，去化周期维持在19-28个月左右。
7、截至到2018年9月份济南各区域房地产市场库存情况
8、2018年10月份济南房地产市场情况
土地市场:
10月公告土地26幅，公告土地面积101.1万平方米，环比-16.9%，同比17%。其中经营性（商、住、办、综合）用地10幅，面积50.6万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地16幅，面积50.5万平方米。本月土地成交23幅，成交占地面积116.7万平方米，环比-5.4%，同比129%。其中经营性（商、住、办、综合）用地2幅，面积5.6万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地21幅，面积111.1万平方米。土地成交楼板价342.4元/平方米，环比-92.8%，同比-88.0%。
商品房市场:
10月商品房供求比为0.2，其中供应面积20.9万平方米，环比-79.9%，同比-68.9%；成交面积88.2万平方米，环比-18.7%，同比-6.4%。成交均价11,979.5元/平方米，环比2%，同比-2.1%。
商品住宅市场:
10月商品住宅新开盘9个。商品住宅供求比为0.2，其中供应面积12.9万平方米，环比-78.2%，同比-73.0%，成交面积70.5万平方米，环比-13.6%，同比20%。成交均价13,118.8元/平方米，环比5%，同比-5.5%。
2018年10月济南商品房供应区域分布
从2018年10月济南商品房供应区域分布来看，在供应面积及供应套数方面，历城区、槐荫区及市中区等相对较高。
2018年10月份济南商品房成交区域分布
目前来看，济南楼市现阶段理性降温的势头还是比较明显的，但是如果讲济南楼市整体进入寒冬还为时过早。当下，济南不同区域楼市分化现象比较明显。由于很多购房者不能断定下一步济南楼市的走向，持币观望情绪浓厚。随着济南不同区域的楼盘房价调整到位，各个区域房价终将迎来稳定。毕竟，防止房价大起大落也关乎着金融系统安全和整个经济的稳定。
整体来讲，在开发商销售压力加大、资金紧张的情况下，采取适当的优惠政策、做优质的产品成为明智的选择。 在中央“坚决遏制投机炒房”的大背景下，济南楼市的降温行情短期内不会扭转。
附带：
济南限购限售政策解读
【济南市户籍】
1.二套房首付提至60%
本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。
2.二套房认房又认贷
据了解，只要有住房贷款记录的，不管是否还清贷款，不管卖没卖，再买房都算二套房。
3.这两种情况不能使用公积金
新规指出，暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。
4.商贷最长年限缩至25年
本市户籍购买二套房时，商业按揭贷款最长年限从30年缩短至25年，这是去年以来首次调整商贷年限。
5.提高公积金贷款利率
政策要求，二套房的公积金贷款利率上浮，执行基准利率的1.1倍，这是济南从去年开始的限购政策中，首次涉及公积金利率的调整。
【非济南市户籍】
非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
【限购范围和交易时间】
另外，该限购政策还对限购范围和住房的交易时间做出了明确的规定。
1.长清、章丘也限购
长清区、章丘区纳入限购范围。也就是说,章丘区、长清区和历下区、高新区等完全没有区别，全部属于限购区域，也全都实施限购政策。
2.取证2年后才能卖房
政策要求，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。这对于打击投机炒房将起到很大的作用。
閱讀更多 財經王說 的文章
