房價與房貸，房地產市場共生的兩面，一頭牽繫百姓民生，另一頭左右的金融巨輪航向。

近日，中國人民銀行發佈《中國金融穩定報告（2018）》，報告指出2008—2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%~54%。

過去的9年，房價上漲的同時，中國個人住房貸款，也增長超過6倍。

可能萬億元作為單位，無法體會這個數字的龐大。但是，具體到個人而言。為了買房掏空6個錢包的，比比皆是。

100萬買上一套房（如果還買得到的話），你的首付加上商貸，意味著從成為房主的那天起，也開始成為房奴。這也是為什麼，價格的上漲總會沖淡所有的誘因，牽出個人的焦慮。

近年來我國住戶部門債務水平不斷上升，體量巨大的房貸背後，不僅僅是居民個人的商業貸款，還包括消費貸款，互聯網金融等資金，借道進入樓市這個蓄水池。

槓桿撬動，房價上漲。那年的貨幣遊戲，催生不少投機者的賭場，也造就如今所處的尷尬境地。

這還僅僅是個人信貸領域，可能存在的銀行信用風險。部分房地產企業本身的融資，還通過信託、資管計劃等各類非銀渠道融資，也會不斷地傳導。

房地產涉及眾多上下游行業，其發展狀況會對行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。

無論是斗膽往上，還是咬牙跳下，都絕非一地一盤可以左右。其帶來的連鎖反應，可能正是絕不容出現的絲毫差池。

所以，可控的經濟金融體系，不會發生系統性風險。預期中的“房價拐點”，自然會遇上“降價未遂”。

報告顯示，與其他國家相比，我國住戶部門債務風險並不突出，住房信貸政策也更為審慎，但債務增速偏高的趨勢應引起關注。

累積而來的風險，只能緩慢的加以釋放。軟性的著陸，更需要長時間的市場緩衝。

具體到貴州地區的住戶部門槓桿率，處於中等的水平。但是，居民家庭負債與金融創新的融合，還在日益加深。

於個人而言，關心的自然是花更少的錢，買更好的房。但是，於所有人而言，關係的則是城市的長治久安。

發展亟待轉型，轉型須要時間，一切轉變，都在呈現向好的跡象。應當有信心也有能力，去應對所有的挑戰。

住戶部門債務分析

2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍。存款類金融機構住戶部門貸款佔全部貸款餘額比例為32.3%，較2008年增加14.4個百分點。

從結構上看（見表1-1、圖1-16），住戶部門債務主要由消費貸款和經營貸款構成，2017年末，兩者佔住戶部門債務餘額的比例分別為77.8%和22.2%，同比增速分別為25.8%和8.1%。

我國住戶部門債務結構呈現以下特點：

個人住房貸款佔據主體地位，整體債務水平與房價相關性較高

自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直佔據主體地位。

2008—2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%~54%（見圖1-17）。

住戶部門債務水平與房價呈現較大的相關性（見圖1-18）。

2009年，我國實行積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，採取了一系列促進房地產市場發展的政策，房地產市場價格止跌回升，住戶部門債務也隨之快速增長。

2009年底，住戶部門債務餘額8.2萬億元，同比增長43.3%，其中個人住房貸款餘額4.4萬億元，同比增長47.9%。

2010年，為抑制部分城市房價過熱，國家加大房地產市場調控力度，金融管理部門出臺差別化信貸政策，對抑制投機需求、控制房價起到了積極作用。

與此同時，個人住房貸款增速和住戶部門債務增速也在2010—2012年持續下降。

此後，房價增速隨著政策調控的放鬆與收緊而交替呈現上升—下降的M型波動態勢，住戶部門債務增速依然與房價增速保持一致的變動趨勢。

2017年3月起，針對房價上漲過快問題，相關部門出臺一系列房地產調控政策。

此後，北京、上海等城市的房地產交易量明顯下降，房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。

與此同時，2017年末，個人住房貸款餘額同比增速相應降至22.2%。

2017年短期消費貸款高速增長

近年來，隨著市場的發展、各類消費需求的提升以及信用卡的普及，短期消費貸款在住戶部門債務中佔比不斷提升，2008—2017年末，該比例從7.3%增至16.8%。

短期消費貸款的增長對於提高居民生活水平、支持經濟發展起到了積極作用。

但值得注意的是，2017年，中長期消費貸款增速下降，而短期消費貸款增速大幅上升。

2017年1月，短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至2017年10月已增至40.9%（見圖1-19）。

初步分析，短期消費貸款的異常增長可能有如下原因：

首先，在整體利差處於低位的情況下，銀行有動力投放收益更高的消費信貸，P2P監管趨嚴也促使了部分消費貸款迴流銀行體系。

2012—2016年，年度新增短期消費貸款佔同期銀行業金融機構新增全部貸款的比例維持在5.8%~7.7%。而2017年，該比例增長至13.8%。

其次，近年來購房開支驟增透支了部分居民的消費能力，使其轉向利用短期消費貸款維持消費水平。

最後，部分購房者利用消費貸等產品規避首付比的限制。

互聯網金融和民間借貸等成為住戶部門負債的渠道之一

除上述納入統計範圍的住戶部門債務外，互聯網金融、民間借貸、典當行等也是居民獲取資金的途徑。

2013年起，互聯網金融依託互聯網技術的便利性和低成本，提供小額、短期、低門檻的貸款服務，業務呈現井噴態勢。

除傳統銀行開辦的網絡審批貸款業務外，個人從互聯網獲取貸款的渠道主要包括P2P 平臺、網絡小貸公司以及持牌消費金融公司。

據不完全統計，2013—2017年， P2P等網貸行業貸款餘額（包括企業貸款和個人貸款）的年均複合增長率達到159%。

互聯網金融在彌補傳統金融服務不足、便利居民借貸等方面發揮了積極作用。

然而，部分居民不考慮還款能力，利用互聯網金融徵信缺失過度借貸，造成逾期無法償還，甚至引發暴力催收等惡性事件。

此外，還有部分居民通過典當行、民間借貸等非正規融資渠道借款。

從整體水平看，中國住戶部門債務負擔低於國際平均水平，且住房貸款抵押物充足、違約率低，當前債務風險總體可控，但債務積累過快需予以關注。

住戶部門槓桿率低於國際平均水平，但增速較快

2017年末，我國住戶部門槓桿率（債務餘額/GDP）為49.0%，低於國際平均水平（62.1%），但高於新興市場經濟體的平均水平（39.8%）（見圖1-20）。

國際貨幣基金組織認為，住戶部門債務與GDP的比值低於10%時，該 國債務的增加將有利於經濟增長，比值超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩定。

儘管我國住戶部門槓桿率低於國際平均水平，但近年來增速較快。

2008年末，我國住戶部門槓桿率為17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升31.1個百分點。

在中國住戶部門槓桿率快速上升的同時，其他主要經濟體的住戶部門都經歷了不同程度的去槓桿（見圖1-21）。

例如，美國住戶部門槓桿率從2008年末的95.4%顯著降至2017年末的78.7%，同期日本住戶部門槓桿率從59.5%降至57.4%，歐盟從60.4%降至58.0%。

綜合各經濟體住戶部門當前債務水平和增長趨勢（見表1-2），截至2017 年末，住戶部門債務風險呈“高紅預警”的為中國香港、韓國、盧森堡、瑞士、挪威、瑞典。

以上經濟體住戶部門槓桿率超過65%，並且仍呈增長態勢。中國住戶部門槓桿率在30%~65%，亦呈增長態勢，應受到重視。

償債比率處於國際平均水平，債務收入比增長迅速

償債比率考察的是住戶部門用多少收入來償還債務，即住戶部門當年應還債務本金與利息之和與住戶部門可支配收入的比值。

根據國際清算銀行關於住戶部門償債比率的計算方法，2017年末，我國住戶部門償債比率為9.4%，與其他國家相比處於中等水平，接近英國的償債比率（見圖1-22）。

發達經濟體的償債比率分佈比較分散，荷蘭、澳大利亞、丹麥、挪威等經濟體比較高， 日本、法國和德國則處於較低水平。

債務收入比是以可支配收入衡量的住戶部門債務水平。2008—2017年，我國住戶部門債務收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個百分點。

其中， 房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年間上升37.9個百分點。

住戶部門債務抵押物充足，違約風險較低

長期以來，我國實施審慎的住房信貸政策，對首付比要求較其他多數國家更為嚴格。

2017年，我國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）為59.3%，風險抵禦能力較強。

此外，我國住戶部門貸款的不良率一直處於較低水平。2017年末，個人不良貸款餘額6 149.3 億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點。

個人住房貸 款、個人信用卡貸款和個人汽車貸款不良率分別為0.3%、1.6%、0.7%，較上年分別降低0.1個、0.3個和0.1個百分點。

東南沿海地區住戶部門債務風險相對較高

從區域分佈看，2017年全國各地區住戶部門債務風險程度不一。槓桿率超過全國平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肅（59.8%）、廣東（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶

（50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。

上述地區中，上海、浙江、廣東、福建、重慶5個省市的住戶部門債務與存款的比例以及債務收入比也超過全國平均水平，應加以關注（見圖1-23）。

政策建議

房地產市場發展及風險分析

2017年，全國商品房銷售面積和銷售金額均創新高，土地購置、房屋開工和房地產投資較快增長。

隨著“因城施策”的房地產調控政策不斷髮布，部分城市房價過快上漲的局面總體得到抑制，房地產信貸增速放緩。

我國房地產金融政策審慎，房地產信貸質量較好，相關金融風險總體可控，但要關注房地產信貸佔比過高、部分居民違規加槓桿購房、部分房地產企業債務率過高等風險。

2017年，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位，多地出臺房地產調控措施。

初步統計，2017年有50多個城市出臺調控政策，有15個城市實行“認房又認貸”二套房認定標準，有48個城市實行限售、限購、限貸等政策。

與此同時，各地政策著力於逐步增加住房供給，引導部分購房需求由購買轉向租賃。由此，部分城市房價過快上漲的局面得到一定遏制。

主要大中城市房價趨於平穩。2017年12月，按照簡單算術平均計算，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上漲5.8%，漲幅較上年低5個百分點。（見圖1-25、圖1-26）。

房價上漲城市有所減少，土地購置量價齊升，房地產開工及投資平穩增長。銷售增長對土地購置、房屋新開工及行業投資均有推動作用。

房地產貸款較快增長，但增速有所放緩。2017年末，全國主要金融機構

（含外資）房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較2016年末低 6.1個百分點。

其中，個人住房貸款年末餘額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末低14.5個百分點；住房開發貸款餘額為5.6萬億元，同比增長26.7%，地產開發貸款餘額1.3萬億元，同比下降8.0%（見圖1-27）。

我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上，且銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸質量較好， 房地產金融風險總體可控。

但不容忽視的是，近年來房地產業高槓杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升，相關風險可能通過多種渠道影響金融體系，須予以高度關注。

房地產企業債務率較高，融資方式複雜。2017年，136家上市房企平均資

產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過 85%。

部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，

較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順週期性，削弱了其應對行業波動的能力。

此外，部分房地產企業的融資渠道存在業務模式複雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資金真實流向的難度，削弱了監管效果。

居民購房存在違規加槓桿情況。2017年，短期消費貸款增速異常，1月短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。

這一現象的出現部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規加槓桿，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。

房地產行業風險通過多種方式影響金融體系。

從直接影響看，首先，銀行對房地產行業的信貸敞口較為集中，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%，

其次，部分房企還通過信託、資管計劃等各類非銀渠道融資，存在融資模式複雜、多層嵌套的問題，其風險有可能通過以上渠道傳導至金融體系。

最後，我國大量企業貸款的抵押物為房地產，如果房地產市場波動劇烈，可能通過抵押物價值變化渠道導致風險向金融業傳導。

從間接影響看，房地產涉及眾多上下游行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。

政策建議

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