網貸平臺進入清盤潮後，奇葩兌付方案頻現，實物置換成為平臺緩解債權壓力的首選，其中債權置換房產這一特殊兌付方式也漸漸進入投資人視野。
作為債務重組的一種方式，債權置換房產看似是解決投資人債務問題的一種良方，在一定程度上達到“雙贏”的效果，但實際上卻暗藏一個隱形的無底洞，因為它在實施兌付時並不是全部兌換，而是需要投資人額外支付資金。這樣來看，投資人不僅未得到補償，還很有可能從一個陷阱跳進另外一個陷阱。
其實，部分投資人之所以同意債權置換房產，多數是考慮到本息支付無望，與其血本無歸還不如多少得到些許補償的心理。但值得注意的是，有些債權置換的房子大多為銷售不暢或五證全或不全的在建工程。
應運而生的“債轉房”
自今年端午節過後，P2P爆雷已不再是鮮見之事。
網貸之家數據顯示，截至2018年10月底，P2P網貸行業正常運營平臺數量下降至1231家，累計停業及問題平臺達到5190家，其中，10月沒有新上線平臺，停業及問題平臺數量達46家。
我們注意到，自從監管介入，多數平臺出現問題後已不再選擇直接跑路，而是在暫停運營後，給予資產延期兌付方案。其中，債權置換房產的兌換方式也在悄悄的大行其道。
10月18日，草根投資在其官網發佈《草根投資用戶利益保障機制》的公告，公告中稱，草根投資目前存量借款項目的對應借款本金為971470.8282萬元，將以現金兌付為主，房產，車輛，上市公司股票等多種兌付方式為輔的兌付措施，供出借人自主選擇，並承諾方案到期時全額兜底收購剩餘出借人的剩餘債權。
9月28日，宣佈清盤3月有餘的P2P平臺“好好理財”發佈《好好理財債權置換方案》稱，即日起全面停止12至18期現金兌付方案，將對出借1萬以上的投資人實施以債權向地產開發商置換資產的一次性兌付方案。公告稱，近期平臺將在官方客服群內以逐一標的的方式公佈項日介紹、資產坐落、相關證件以及實景照片，並標明市場價格，再根據出借人的出借金額進行認領，出借金額不足認領一套住房的可以多人聯合認領，認領完畢後統一安排登記確權，然後由出借人自行處置資產。
8月4日，東方銀座旗下小微金融等P2P平臺發佈關於平臺債權安置方案的聯合公告(下稱“聯合公告”)，對小微金融、小微融通、東銀金服、東銀黃金(以下合稱“平臺”)4家平臺所發佈的投資標的形成的全部債權進行安置。平臺強調稱“絕對不開通債轉股或債轉平臺功能”。但據聯合公告內容，在房地產中赫赫有名的東方銀座可提供債轉房方案，投資者可本著個人自願原則私下協商。8月9日，平臺發佈關於平臺債轉房的問卷調查，以保證債轉房實施方案更具可操作性。據瞭解，實際上，在進行“債轉房”後，投資人的花費項目也均在東方銀座體系下。
其實，債權置換房產這一兌付方案的盛行並非偶然。自2011年起，國內不良債權大規模湧現，其中P2P平臺的壞賬規模在近千億左右，民間投資擔保公司大規模的“倒閉潮”，網絡非法集資案也呈現高發態勢，另外還有其他三角債務關係等現象顯現，導致不少投資者多年的積蓄隨之血本無歸。
在這樣的社會大環境之下，債權置換作為一種市場新型模式應時而生。其本質是幫助投資者將損失降到最低，以理財合同的金額，衝抵置換資產的部分價款，剩餘款項以銀行貸款/現金支付等方式補足交齊。
2014年底以來，大量擔保公司通過高息理財的方式，向社會公眾吸收資金，最終導致資金鍊斷裂，眾多投資人、擔保公司、企業深陷其中。
擔保危機爆發後，債權置換開始興起，更有個別企業做起了“盤活擔保債權”、“回收擔保理財合同”等為目的的債權置換業務，到2016年，這種置換模式形成了一定的規模，並形成了一個全新的行業——債權置換。
然而，部分投資者卻透露，“置換過來的房產，很多都是賣不掉或者建設資金不足、無法續建的房子，甚至置換的房產價格也遠高於市場價，有些平臺可能就想利用債權置換接過來賺個差價。”
止損的背後是得不償失
與惡意退出平臺或跑路平臺相比，債權置換滿足部分投資人安全退出的需求。在一定程度上，仍然有可取之處。但是至於用房產兌付這一方式比較特殊，不僅房產的價值評估影響因素較多，兌換價格虛高也遭到了投資者的廣泛質疑。
據中華人民共和國合同法第79條顯示，債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。但必須要明白的是，債權置換公司不是買賣產品的，他們只是提供了一個途徑來解決不良債權，通過置換由專業資產團隊挑選的高保值產品來保全投資者的資產。也就是說，債權置換方式是合理合法的。
部分P2P平臺選擇實物抵債的方式或許是出於無奈，但也有些是平臺的拖延戰術。更有分析人士曾指出，實物兌付行為其實就是平臺即將跑路的先兆。
債權置換是將不良債權置換成高性價比的有形商品資產，以實現債權變現的一個過程。部分投資者卻發現，債權置換的房產中，卻存在銷售不暢、五證全或不全的在建工程，而且並不是全額兌付。
更糟糕的情況是，有些置換的房產其實是地產開發商與旗下P2P平臺的合作之舉，即房產經營者藉助旗下的P2P平臺以高於市場價的價格清理庫存。對於這波操作，不由讓投資者驚歎：“我從未見過有如此厚顏無恥之人”。
有業內律師曾歸納債權置換房產的3大特點。其一，置換的多為五證齊全、銷售不暢、開發商資金緊張、較為偏遠的房產及旅遊地產等。其二，相當於團購，即組織一批有擔保債權的客戶集中購買，做擔保的公司可以從其獲取差價。其三，除了債權抵扣部分，實際支付價(現金支付+銀行貸款)會低於售樓部銷售價，差額部門可視為是團購優惠。有些房產會做到理財金額衝抵首付款，其餘款項全部按揭，相當於提高合同價，利用理財客戶的貸款資格從銀行獲取更多的貸款。
“不管是什麼原因做的理財，其最終結果就是投資失敗，這已是既成事實，不要為了挽回損失再投入新的資金，因一時衝動花錢買了個無用的資產，不僅沒解脫，反而從一個坑跳入另一個坑。如果做債權置換，一定要跟開發商網籤合同、要開發票、錢要轉到開發商賬戶裡，必須是事實交易。因為一旦簽署實物兌換合同，兌換了實物後，債權關係就結束了，事後維權是很困難的。”上述律師表示。
小編認為，類似於債權置換房產的兌付方式看似是多方共贏的選擇，既有平臺妥協後的無奈，也有兌付平臺在債務壓力之下的緩兵之計。在進行債權置換時除了謹慎認清資產的價值外，還要結合自己的經濟承受能力等實際情況。寧肯繼續等待債務償還，甚至放棄債權，也不應額外花錢購入一項沒有價值的資產。
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