廣州二手樓市“金九”成色不足,如今“銀十”過半也依然冷清。據廣州中原研究發展部數據,10月第二週(10.8-10.14)廣州全市二手住宅成交為1285宗,仍處低位水平。而合富大數據也顯示,整個第三季度二手成交量也繼續走低。不過在買家觀望依舊、市場房源增多等市場行情下,不少二手業主心理預期有所鬆動, 二手樓“買方市場”趨勢明顯,剛需買家可考慮入手。
■新快報記者 林超菁
業主降低預期 普遍讓利5%-10%
今年第三季度已告終,廣州二手樓市交投活躍度依然持續偏低。據合富大數據監測陽光家緣網站公佈的二手住宅網籤數據統計,今年三季度經中介促成的二手住宅成交個案為19991宗,較今年二季度下降19%,較去年三季度下降11%。記者向多家中介行了解到,在二手樓市持續冷淡的行情下,買家依然保持觀望,不少二手業主逐漸降低心理預期,價格讓步空間明顯。
廣州合富置業荔灣芳村花蕾路分行主管梁建安表示,荔灣區芳村板塊以置換型買家和有學位需求的買家為主,大多數買家都在觀望,而剛需買家由於是首次置業,出手會更加謹慎。加上區域內有較多的一手新房在售,所以資金充裕的買家更多會選擇購買一手房,對二手房的購房意向相對沒有那麼強。而業主方面,雖然目前業主的心理價位普遍還是比較高,但實際上是有“傾價”空間的,甚至有部分急售的業主,會主動做出讓步。目前一般都有5%-10%的議價空間。但不急售的業主,態度還是比較強硬的。
海珠區濱江東板塊的情況也是如此。廣州合富置業海珠金海灣分行主管陳永勝表示,目前有較多沒有消化的房源積累下來,因而目前房源較多。急售或者需要名額的業主,在價格上會做出一定的讓步,約10%的幅度。但目前多數只有“筍盤”才可以成交,不過成交週期也需要1個月左右。
廣州中原地產祈福新邨分行營業經理馬觀土也告訴記者,區域內成交量減少、二手房源增多:“今年初整個祈福板塊的成交基本維持在每月20-30宗,目前大概每月10來宗,成交量減少比較明顯。周邊的中介行家,平均一個組員每月開兩三單已經是做得好的了。但業主放盤相對之前積極很多,9月中下旬整個祈福板塊的有效盤源大概800來個,目前有效盤源去到960多個,業主放盤率提升了13%左右。價格方面,我們也會通過區域內一手盤的行情去跟二手業主談,之前有新盤單價才賣2萬元出頭,如果二手房價格不鬆動就比較難放出去。最近我跟進的幾個盤源、接觸的幾位業主,議價空間基本能去到5%-10%、8萬-10萬元的議價空間,比之前好談一點。像有位放盤很久的業主之前報價185萬元,現在調到165萬元,比之前甚至鬆動了20萬元。”
不過,也有部分區域例外。廣州合富置業天河迎海分行主管艾付仁表示,目前天河東圃板塊的業主大多在觀望後市,盤源議價空間不算大,總價200萬-300萬元的單位,約有8萬-10萬元的議價空間。
年末入市可留意急售房源
合富研究院高級分析師梁燕明表示,有意在今年四季度物色筍盤的買家,可留意“賣一買一”型業主放售的房源,這類業主若已經決定出手置換物業,往往會加快“賣一”的速度,因此,買家也能更容易爭取到業主給予更大的讓價空間。此外,靠近年底有可能會出現業主因資金週轉等原因,急售手中持有的物業套現,這類放盤的價格有可能較市場價要低。
不過,買家需要留意的是,業主急售套現的個案,往往會在付款條件等方面存在一些特別的要求,因此,買家除了留意房源的售價、物業本身的質素外,還需要詳細瞭解清楚業主對付款方式、付款時間節點以及交樓等方面,是否存在特別的要求。
廣州中原地產越秀北京路文德路分行客戶經理羅社妹告訴記者,目前區域積累的盤源多,以有換房需求的業主為主,但買家少,很多買家仍處於觀望中,因此很多業主都願意讓步,議價空間在10%-20%。此前曾有一套位於名門越秀小區內的電梯樓76㎡兩房單位,今年3月份業主剛放盤的價格大約550萬元,由於業主急著換房,這套單位最終在本月以430萬元成交。記者粗略計算,該套二手房前後總價變動接近22%。“像區域內的一些學位房,價格也有商量餘地。不過也要看業主是否急需資金週轉,議價幅度各有不同。”羅社妹表示。
此外,對於買家如何能夠為自己爭取到更多的價格優惠,羅社妹認為,最主要還是要看買家的付款方式,一次性付款是比較多業主願意接受的,相比按揭貸款買房要等銀行放款等等,業主肯定傾向接受前者。
專家預測
業主讓利會持續相當一段時間
廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,多方面的綜合原因導致目前二手市場成交相對清冷。不過,他認為,這與此前一手樓市場出現的促銷讓利沒有必然關係。因為從今年初到現在,整個二手房市場的成交下降差不多20%,“放盤相當一段時間仍未能成交,業主的心態、預期會有所調整下降,所以會調價,這是正常的。”
黃韜預判,整個市場入手好時機可能會出現在今年的11月和12月,並且會持續一段時間:“從本月初黃金週的表現看,二手市場依然不是很理想。而接下來,一手開發商會積極加大讓利,部分二手業主為了購買改善型住宅需要換房的話,在二手市場成交進一步下降的情況下,二手房的溢價空間就會進一步擴大,幅度可能達到15%。這次的讓利情況可能要延續到明年初甚至還會更久。”
有合適時機剛需可考慮入手
基於對廣州整個城市未來發展的信心,黃韜認為廣州樓盤的價格會持穩,所以自住型買家有需求時可以入市:“廣州整個城市的發展、大灣區的規劃利好以及大量剛需購房者的居住需求等,在這種大環境下能對廣州市場起一定支撐,而投資型買家需要謹慎。”
黃韜建議買家可以砍價,有些盤可能有20%的鬆動。不過業主不著急成交,那可能10%-15%的讓步已經是底線了。“所以普通買家價格能談到10%的鬆動基本就可以考慮了。”
對於二手業主的物業保值,黃韜建議如果沒有其他投資渠道,房子可以繼續持有,但如果是要買新房或有其他資金需求,那麼價格比心理預期低10%-15%是可以出手的。
閱讀更多 新快報 的文章
