最近，西寧樓市對於房價的談論十分喧囂，一時人心惶惶。這兩年西寧房價確實上漲了，但也沒那麼離譜。
西寧房價上漲的原因可以說到很多，比如全國整體的房地產形勢、金融政策的調整、棚改貨幣化安置、市場供需、大房企進駐帶動居住品質提升、地價的上漲、學區房的學籍制度調整……
今天Mr.Liu要說的恰恰不是這些事，而是西寧房價上漲裡的“假漲”。房價即使紋絲未動，這些因素也會讓房價數據顯得漲了很多。
第一、精裝房的盛行。隨著恆大、碧桂園進駐西寧，西寧的精裝房市場繼續擴大，特別是碧桂園，在西寧的3個樓盤均為精裝。。
以碧桂園為例，2016年進入西寧，在門源路附近房價超過8000元/㎡，但細想之下並不算高，為啥？2015年民惠城房價就已經達到了7000元/㎡附近，而碧桂園是精裝房。換言之，碧桂園的高房價只是把裝修費加到了房價裡面，房價並未實質性增加。
一言以蔽之，精裝房價格=真實房價+裝修費。
雖然房價並未實質上漲，但精裝房對房價的影響很大。再說西寧碧桂園，一個40多萬㎡的樓盤兩年就售罄了，差不多一年一兩千套，而西寧全年銷量也就2萬來套，碧桂園佔了將近十分之一，再加上恆大等樓盤，精裝房對價格的影響不容忽視，更何況現在碧桂園有3個樓盤了，明年萬科的精裝房也要來了。
第二、LOFT等創新產品的出現。去年以來，西寧LOFT產品開始盛行，也就是層高5米多，所謂買一層送一層的房子。如果周邊房價5000+，這些房子就可以賣到8000+，這一點在城南新區尤為明顯。
LOFT產品的層高增加了，實質上提供了兩層的實用面積，很多年輕人特別喜歡這類房子，這類產品本質就是“偷面積”。
賣一層的面積，卻是兩層的空間，並不能說是房價就上漲了，本質是把兩個餅拍到一塊當一個餅賣。
第三、團購費被還原到了房價裡面。前兩年很多購房者都有這樣的經歷，買房的時候被中介要求交一筆所謂“團購費”，大概在幾萬元左右，這筆錢不會計算到房價裡面，但卻是實實在在的購房支出。
而今，隨著大房企的進駐和政府監管的加強，雖然團購費還在一定範圍存在，但確實少多了。這一部分錢被還原到了房價裡，也是羊毛出在羊身上。
還有一些其他的因素，但這三個是最大的“假漲”因素，即使房價紋絲未動，這幾個因素也會導致房價數據看似漲了很多。
房價裡面也有“真漲”成分，這個前面說的多了，今天就不贅述了。
房價裡面還有“假跌”因素，其中尤以海湖新區為巨，以後有機會再說一說。我遇到的大部分買到房的人都喜歡把價格往高裡說，對於房價大家深刻分析，不能人云亦云，透過現象看本質，否則一定會在買房時吃虧。
而今的西寧房價已經喪失了“大漲”的基礎，這一點需要完全明確。購房者的關注度應該集中於購房成本的提高，不大漲不代表你的購房成本就降低了。
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