中国建设报
作为改革开放的窗口，一方面，深圳一直先试先行，成为我国改革创新的排头兵，创造了令世界瞩目的"深圳速度"，鹏程万里；另一方面，"鹏城"一隅，面积不足北京1/8的深圳，近年来人口持续净流入，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分，商品住房价格上涨较快、在限价政策下新房二手房价格倒挂，企业购房、离婚买房等问题日益突出。深化住房制度改革在深圳势在必行。
8月3日，深圳最终版的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）正式发布，被称为全国先试先行的深圳"房改"，终于正式落地。
全国住房城乡建设工作会议部署2018年重点工作中，第一项即是"深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度"。深圳此次"房改"新政从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为，真正落实贯彻"房住不炒"的原则。
住房制度改革不仅涉及民生问题，或是一个行业的问题，而是一个关系国泰民生的系统性问题。2018年是改革开放40周年，也是"房改"20周年。此次新政，将带领深圳房地产市场走向何方？而从深圳出发，新政是否能给全国住房制度的重新设计带来启发？
直击投机炒房
深圳，在我国住房制度改革历史上一直是被记录在"扉页"上的城市。作为我国改革开放的窗口，率先进行住房市场化、货币化改革，春雨润泽下，深圳第一家房地产公司、第一笔按揭贷款、第一家物业公司等破土而出。
但是，经过40年高速发展后，深圳已进入高度城镇化阶段，人口、产业吸附能力处于全国前列，深圳市的常住人口从2000年的701万增长到2017年的1400多万，土地开发强度（建设面积/市域面积）达到47%，逼近生态控制线。业内人士分析称，一线城市中，深圳和北上广不同，深圳是真的"没地了"。逼仄的空间与这个全国人口最年轻的城市（平均年龄33.5岁）、蓬勃向上的产业发展环境愈发不可调和，需求旺盛、投机旺盛，也是深圳房价易涨难跌的一大原因。
狙击投机炒房，促进房地产市场健康发展，深圳有决心、有能力、有魄力"有所为"。
2016年的"深八条"，标志着这一轮深圳楼市调控启幕。过去的一年多，深圳新房均价从数据上看持续缓跌，数据显示，深圳新建住宅均价水平从2016年9月的61600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累计下跌7458元/平方米，跌幅12.1%。而如果从调控日算起至2018年6月底，深圳新房已实现"21连跌"。
但深圳房价降了么？从统计数据上来看，的确降了。尽管均价在下跌，福田、罗湖、南山这些房价高企的行政区均价依然在涨，三区均价分别为9.32万、7.33万、10.11万，环比上升11%、1.6%、2.4%。从一手住宅成交量上看，今年上半年深圳成交12804套，其中龙岗、宝安分别有6950套、4510套，合计11460套，占比89%。而龙岗、宝安地处深圳外围，也是房价相对较低的区域，龙岗及宝安交易量放大、占比上升，产生全市均价下跌的假象，其实际价格仍在上涨。
据规划国土委数据显示，7月，深圳一手住宅成交3461套，环比上涨27.95%，成交均价为54142元/平方米，环比微升0.09%。同时，月成交面积达34.22万平方米，环比上升22.61%，创下近一年新高。二手房方面，7月深圳共成交6991套，环比上升14.44%；成交面积为56.3万平方米，环比上升13.0%，创今年新高。据中原数据显示，二手房成交均价为53028元/平方米，环比上涨13元/平方米。
在限价政策之下，新房二手房价格倒挂，二手房和公寓、豪宅热度不减，深圳企业购房、离婚买房等投机风盛。房价过快上涨，对于真正的刚需造成挤压，违背了"房住不炒"的调控目标，也不利于人口-产业-城市的可持续、良性循环发展。
面对楼市升温，深圳再一次重手调控楼市。
聚焦新政亮点
深圳针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。
新政规定，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%，并计划筹建不少于100万套保障性住房。此举在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，在新出让居住用地中提高"只租不售"用地比例，将重构住房供应与保障体系。
此外，深圳试图在贯彻"房住不炒、租购并举"的原则基础上，从顶层设计打造"人口-产业-城市"良性发展的新住房制度，并通过"八大供应渠道"、"六大保障渠道"来确保顶层设计落地。《意见》还明确规定，对出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。在土地资源十分紧缺的背景下，多渠道盘活可利用的住房资源，保障居民住房。
面对深圳房价高企、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等日益突出的问题，新政聚焦深圳市民对改善住房条件的迫切需求，也着力推平来深圳发展的人才"难以越过的住房坎"。调整住房供应结构，是本次深圳"房改"落实"房住不炒"根本导向的突出体现。
资深地产研究人士李宇嘉认为，在供应渠道上，深圳既强调市场和增量，更强调政府和存量；而在保障渠道上，既响应了深莞惠都市圈、深汕新区带来的宝贵土地资源，也响应了深圳轨交快速延伸在空间上的突破效应，体现了尊重历史和现实。
新政"拓源"之余，深圳还不忘"堵漏"，出手调控楼市。7月31日，深圳市政府发布包含个人购买住宅限售三年、新建公寓只租不售且最长租期为10年、存量公寓限售5年等内容的《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。回顾2017年的深圳，转手时间间隔不满3年的住房占二手房总成交量的46.2%；近五年，深圳成交即转手的商务公寓占总成交规模70%；近1年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模16.9%，炒作氛围浓厚。限售意味着约40.34万套商品房的流动性被锁死，个人、企业投机商务公寓的势头将得到缓解。
诸葛找房分析师认为，限售让房产持有周期加长，极大增加了炒作成本和风险，可有效地遏制炒房及不理智购房行为，抑制购房需求。《通知》的出台有利于在商办类项目上堵住炒作漏洞，同时对其租赁时间进行约束。限制其最高一次性出租10年，一方面避免了"以租代售"乱象的发生；另一方面为租赁市场提供了一定量的租赁房源。同时，对于存量商办房源，5年内禁止转让，严格限制了商办类产品的流动性，减弱其金融属性，强化其居住属性。
此外，继上海、杭州等地后，深圳也暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房；针对离婚购房进行了打补丁。业内人士表示，为了降低买房首付，"假离婚"也成为投资客常用的买房手段之一，《通知》对离婚差异化的信贷政策执行，将有效堵住试图通过"假离婚"绕过限购政策的投机"偏门"。
深圳房地产研究中心主任王锋表示，限售有利于抑制短期炒作和非理性购房；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动。从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式，是对前期推行政策的进一步补充。
实际上，限售限卖等调控举措与"房改"新政异曲同工，都体现出深圳贯彻"房住不炒"原则，让房屋回归居住属性及发展租赁的政策导向。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从政策的核心内容看，新政其实是划定了未来物业的比例。大体上说，对于市场化的商品住房，占比为40%，而人才住房、安居型商品住房、公共住房则各占20%。在此类住房类型的基础上，也相应地给予了租金和售价的优惠，比如说市场化的商品住房以市场化定价为主，而其他几类物业则有各类价格方面的优惠，比如说人才住房给予60%的折扣，安居型住房给予50%的折扣，租赁房屋给予30%等。力度最大的是针对特困人员，只收取10%的费用，这可以实现最大限度的保障。
从创新的地方看，严跃进指出，政策规定了对轨交上盖物业进行新的规划。类似物业未来重点针对人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，这其实是此类住房背后的一种隐性福利，有利于培育此类物业的市场认可程度，也值得全国其他城市尤其是有轨交物业建设的城市学习。
"深圳特例"还是全国"范例"？
深圳历来都是中国改革的先行先试者。1998年，深圳率先进行住房商品化制度改革，不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。尤其是2003年后，我国城镇住房供应结构逐渐形成了九成商品住房、一成保障性住房的总体格局，商品住房占绝对主导地位。20年来，在房地产开发过程中，预售模式、土拍模式以及商品房模式成就了无数楼市风口，助力中国房地产快速发展。然而，随着我国城镇化进程的日益发展，房地产市场的健康发展愈发需要政府这双"看得见的手"进行调控，不忘初心，保障人民住有所居。
此次新政将成为"深圳特例"，或是从深圳出发，推广全国，成为房改"范例"？
厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁表示，深圳此举率先实现了住房供给中保障性住房（政策支持性住房和公共租赁房）和商品房比例的大逆转，这在全国也是独一无二的。尽管没有达到新加坡大约8：2这样高的比例，但已经超过香港大约5：5的比例。考虑到现在存量巨大以租为主的"城中村"，深圳"以住为主"的住房结构将会在全国各城市继续领先，从而为深圳经济转型提供强大的支撑。
深圳链家研究院院长肖小平则表示，《意见》将商品住房、人才住房、安居型商品房、公租房的供应量以及供应主体等通过文件形式系统化地规定下来，可以实现"市场归市场、保障归保障"的思路，使未来深圳的住房供应以及房价实现双轨制。
新政启幕，深圳也正在"摸石头过河"，对新政密切关注的同时也产生了来自各界的不同声音。
严跃进认为，房改应正确处理住房经济属性和民生属性的关系，结合经济属性和民生导向进行，进而吻合各类购房者的需求。因此，后续住房制度改革需要遵循多层次、差异化、全覆盖的主旋律。
对于深圳"房改"，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，此举对其他城市确有借鉴意义，"对于刚需而言，房价太高，确实需要保障房制度保障其住房需求，而且保障房应该以租为主，只满足居住功能即可。"赵秀池也指出，深圳的做法不一定适合每个城市。各城市有自己的市情和特点，应根据各自情况因城施策，设计适合自己的住房制度。尤其要处理好商品房和保障房的关系，二者应该各行其道，对应不同的人群采取不同的住房供应制度。
此外，还有专家分析称，考虑到建设保障性住房会带来当地土地出让金损失，且开发成本难以控制，认为新政需要当地财政部门承担较多财政支出。因此，将深圳"房改"面向全国推广尚存在一定难度，但毫无疑问，新政起到了引领的作用。我国一线、准一线城市发展步伐较快，地方财政收入较为充沛，可适当推广深圳经验，其他地方可以根据本地的实际情况做出多样化的关于住房制度的重新设计。新政具体落实中需要突破的地方还有很多，顶层设计只是万里长征的第一步，接下来要解开症结还需要更艰苦的探索。
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