造化弄人，形势不由人。
曾几何时，去年下半年，济南楼市参考频频给楼市泼冷水，反复建议高杠杆投资、老破小置换等客户趁着济南楼市处于高位，尽快套现离场，为下一次周期准备。当时济南楼市形势一片大好，很多人还在等待济南房价再创新高，而对于我们给出的建议嗤之以鼻，甚至是冷嘲热讽，
依然沉迷于自己所谓的“纸面财富”。
大势有周期，每个城市在大势之下也有自己的小节奏，踩对了，你就走得顺；踩不对，就是步步错。
而如今，短短的半年时间，济南楼市已经完成惊天逆转。市场预期完全反转，信心透支，不光购房者，就连开发商也已经感受到一股空前的凉意。
精装修们重返毛坯，雪山们重返一万三，高价地也卖不到预期价格，开发商的营销重回重要角色，购房者又一次成为“顾客就是上帝”……
铺垫了那么多，今天要探讨的是济南房价从哪里开始降？这些楼盘降价背后的逻辑是什么？济南会出现降价潮吗？如何在当下的济南楼市中何去何从？
NO. 1｜壹
部分楼盘价格松动！只涨不跌掉下神坛
近来，济南有不少楼盘的价格都出现了松动的现象。前几天在一篇文章里我们曾经这样建议过：
接下来各个楼盘的促销不可避免，如果你要买远郊刚需盘，要么买了就不要后悔，要么就赌一把，等到远郊刚需盘降价1000元-2000元/平米之后，你再买。愿赌服输，输赢自理。
这不是为人耸听！
现在济南楼市有哪几个特征？
1、放出优惠、拿出特价房。从远郊到主城，特价房、优惠，老带新重磅回馈。
2、曾经毛坯升级为精装修，如今精装修返回成毛坯。涨上去的，又降了回来，折腾了自己，折腾了购房者。
3、放风价一降再降。高价地们信誓旦旦突破3万+，实际开盘远远低于预期价格。放风价是对买房人的试探，也是对行情的试探，这个价位大家不接受，后期这种乱定价的都会降价……早前高价地频出的时候，就有人讲出豪言“济南房价跌不了！”现在，谁敢说这个话？
4、整体去化较低。当然也有部分楼盘去化可观，各有各的原因，市场再不好，总有卖得好的。但它不代表整个行业。现在楼盘基本都是顺销状态，以前人抢房，现在房抢人！过去开发商打硬广都是让你来“抢房”，喜欢用“抢”字；现在呢，有点智商的人都明白，抢个毛线。
5、部分片区部分楼盘房价重回去年。这个信息很关键！
……
谁说房价涨上去就下不来？没办法，基于现在的市场，割肉，少赚点，求生存！
NO. 2｜贰
济南那些片区可能会降价？
1、房价不被认可的区域或楼盘。又荒又凉，没有基本的生活配套，通勤成本高，房价前期虚涨太甚，报价偏离价值太多……
2、新房与二手房房价无倒挂的区域或楼盘。新房的变现能力体现在二手房房价上，没有倒挂真的下不去手……多少片区的房价，实际上已经一年多的时间，都是被按在地上摩擦，根本没怎么涨价。
3、未来没有什么规划预期的区域。区域发展空间已经很小，购房人认可度相对较低，未来看不到还有更多的利好，拿什么支撑房价？
4、定位不清的区域或楼盘。潜在购买力都是偏刚需的，你非要做大户型、精装的改善房……这样的楼盘在济南有很多，只想着自己拿的是高价地，就要做高端卖高价，但实际上，客户根本不认可你的能力和你所处的位置。现在很多楼盘都出现了销售阻力。
济南楼市局势已经很明朗了！济南楼市的真实情况是：降价需要满足两个条件：房子难卖+开发商急需资金回垄。
房子难卖，我不急回款，那我慢慢卖就好了。因而，降价目前仍只是部分楼盘的状况，如果可以卖掉7成左右，剩下的3成完全可以慢慢卖；但如果你开盘只卖了3成，恐怕就没办法静心慢慢卖了。
当然，降价并不会是所有开发商的必然选择。而眼下的济南楼市，也不是所有的房子都不好卖。济南热门区域、热门楼盘开盘去化还比较理想。
济南只是部分房子不好卖了。
有冷有热，两级分化，这才是当下的济南楼市情况。
NO. 3｜叁
济南楼市何去何从？
如何在当下的济南楼市中何去何从？
去年起，济南正式实施限售政策：取得不动产登记证2年后才能上市销售。随着时间的推移，大部分片区限价严格执行，导致短期根本没有套利空间。而市场接盘客户却越来越少。
济南房地产市场发生了什么变化？如何在当下的楼市中保全自己？
1、限售政策打击短期投机炒房客。快买快卖，短期内高杠杆炒卖房模式走不通；
2、2年限售政策，意味着房子捂在手上的时间一般在4到5年，投入大，产出不确定，理财收益都可能大于买房。
3、济南出现冰火两重天：有的房子开盘去化七八成，有的几个月都卖不掉。那些夹在中间，没有规划预期，没有价差，定位不清的楼盘，必然是这个环境下的困难户。
当然买房人更要珍惜机会，一定要挑到好房，两大类房子盯紧了：
一类是因限价新房二手房明显形成价差的板块，未来收益可见。
一类是强规划强预期的核心区。
毕竟楼市有周期，如何在市场下行时恰到好处的买上房子，和如何在高位时顺利脱手套现，是一样的道理。
全文结束。
本文为济南楼市参考个人观点，仅供参考，不作为投资置业的依据，不喜勿喷。每天坚持搬砖码字，纯属个人爱好，偶尔接个广告，还望见谅。
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