共有產權房，對樓市有何影響？

9月14日，西安市發佈房地產供給側改革方案，提出未來五年即2018-2021年建設公租房20萬套、共有產權房15萬套的建設規劃

五年建設35萬套的公租房和共有產權房，對西安來說，體現出了較大的魄力、下了很大的決心，且拿出並公佈了詳細的建設方案，這在全國也十分罕見。這一舉措的出臺，無疑是值得肯定和讚賞的。

毫無疑問，這對西安樓市的發展，影響存在的。因為該舉措的出發點之一就是：平衡供需關係。

大家平時不是說，供求關係決定房價嗎？這一說法，樓市君本不認同——但既然有不少人這麼認為，那麼，現在通過共有產權房來平衡供需關係，對商品住房市場及房價能沒有影響嗎？

但凡事有個過程，影響大小也是階段性的，短期來看，幾無影響；中期看，在不同的區域，影響大小不同；長期看，影響較大。最大的是對預期的影響。

—— 壹 ——

為什麼未來5年要建設35萬套？而不是25萬套或45萬套？

這個數字應該是經過準確測算的，測算的依據是城市人口增長、人才的引進等產生的對這類住房的需求。

我們要相信的是，政府部分對房地產信息的掌握，要遠超我們平時所瞭解的信息，各類數字的出臺是嚴謹的，不是像樓盤房價的制定那樣往往取決於房企少數幾個人的拍腦袋。

換句話說，目前西安樓市所倚重的外來人口增長，在政府手上，一定有著更為準確和客觀的認知，這一群體對於住房的潛在需求，是長期的緩慢的，而且可能並沒有想象的那麼大。

否則，難以解釋未來五年要吸引“兩個百萬（大學生落戶100萬、各類人才100萬）”，而且從2017年到2018年8月，新增人口超過80萬的情況下，加上西安本來就有一定規模的中低收入群體，何以只安排35萬的公租房和共有產權房。

當然也有不對商品住房產生較大沖擊的考量。因為公租房、共有產權房數量太大，對商品住房市場的影響也是較大的。大家都去申請公租房、買共有產權房了，商品住房怎麼辦？這也是一個很現實的考慮。

但不管怎麼說，目前的數量，已足夠對商品住房市場構成影響。

—— 貳 ——

影響在兩個較大的方面，一個是土地供應，40%用於公租房和共有產權房；另一個是針對的人群，主要供應對象是本市居民、新就業職工、外來務工人員等群體中中等收入以下群體，以及引進的各類人才和大學生。

從2018年開始，40%的土地用於公租房和共有產權房，意味著用於居住、商服等土地供應將會減少，這意味著未來商品住房和商住性質的房子，如公寓等，供應會減少，這個對市場的影響是有利有弊的，需求大供應少，房價不漲也難；如供應減少、需求也減少，這就等看屆時情況了。

實際上今年還有幾個月的時間，對本年度的土地供應還產生了不了較大的影響。如在下半年有限的時間裡，能出現1塊、乃至多塊的用於建設公租房或共有產權房的土地，那麼在影響在明年將會出現，而且對地塊所在的區域產生直接影響。

而這個影響，同時也與面對的人群有關。

根據目前方案的要求，公租房和共有產權房，將優先在各開發區建設。而各開發區恰恰是新就業職工、外來務工、各類人才和大學生聚集的重要區域。公租房和共有產權房面向這些人，意味本來可能進入商品住房市場的他們，將從商品住房市場客源中流失。這對於該區域的商品住房市場是有一定影響的。

而公租房和共有產權房的建設選址，也有更為明確的要求，一是在生活配套和城市配套較為完善的產業園區、創業街區等，提前佈局；二是在地鐵上蓋或地鐵沿線一定範圍內選址。目的是方便目標對象居住生活。

從“優先考慮在房價熱點區域、平衡供應”的考量及西安目前的態勢看，高新三期、航天二期、港務區，或在在其臨近地段，將可能率先出現公租房、共有產權房。因為：一是這些區域當前或未來聚合的人多，二是有地，三是目前已開通獲在建的地鐵已延伸到。

—— 叄 ——

目前，議論和爭議比較大的是共有產權房。焦點是：共有產權房的產權份額、如何購買政府產權份額。

關於產權份額的劃分，在文件中有原則性的表述：共有產權房的產權實行差異化管理。

單個項目的購房人產權份額，由房管部門按照項目銷售均價佔銷售時間節點同地段、同品質商品住房的市場評估價確定。

政府產權份額實行有償使用，購房人按照按照市場評估租金的70%向代持機構繳納。市場租金實行動態管理。從租金看，要低於市場水平。

購買共有產權房滿5年且取得不動產權證的，購房人屆時可按市場價，一次性購買政府持有的產權份額。

按照市場價回購，看上去和商品住房交易差不多，但是對購房人而言，

這一原則，和以前保障房的原則類似。對於購買人來說，雖然產權份額要依據項目定、租金也要按照屆時市場評估而論，還存在一些不確定性，但總體上購買共有產權房是划算的。

—— 肆 ——

過去，西安的租賃型保障房有公租房、廉租房，目前整合為公租房；還有經濟適用住房、限價房，目前整合為共有產權房，在區位、地段，產品及生活配套上，存在各種不如人意的情況，如位置較偏、交通不便，產品品質不高，配套不全，目標群體接受度低。

現在要求在地段成熟、配套較優的地段，以及在地鐵沿線建設，而且要按照接近中等商品住房的標準去建，這就從根本上改變了接受度問題。

除了單獨供應地塊外，還要求商品住房用地配建的公租房，從原來的佔地塊規劃建面的5%外（無償建設移交政府），增加10%的比例（政府回購），而且要求品質和該小區的商品住房部分同等，這不僅增加了供應量，而且接受度也會提高。

當然，從另一個角度看，未來補配建公租房的小區和配建公租房的小區，在價值性和居住的純粹性上，也會逐步出現區別。

這一態勢的改變，雖是細節的變化，但已能把原本要進入商品住房的目標群體的一部分，從購房大軍中拉回來，減緩商品住房的購買和供應壓力。這對商品住房市場來說，是利空而不是利好。

—— 伍 ——

本質上看，西安房地產供給側改革方案，實際上是體現了已經說了多少年的“市場的歸市場解決，保障的歸政府解決”的思路，所不同的是，體現了新的概念：多渠道供應、租購併舉。

從方案本身看，西安走在了全國其他城市的前面。按此堅決執行，有序推進，一年一個樣，要不了多久，

未來幾年，西安商品住房市場的走勢，將必定經歷一些目前還難以精確估計的變化。而這一變化，不僅與此政策的推行有關，還與未來幾年金融、對外貿易問題的解決等密切相關。這已經是另外一個話題的範疇。

但有一點已經清晰：未來至少2年，房價總體會穩定。也不排除個別板塊房價出現一定幅度跌宕的情況。不僅是西安，其它城市也是如此。

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