在中秋節哪天放的問題上，大陸和香港也是一國兩制。大陸是放當天，香港是放中秋後一天，親友聚會喝點小酒可以休息一下。所以港股昨天開盤今天休市，大A股昨天休市今天開盤。受中美暫停貿易談判和房產預售制度取消傳言影響，港股昨天大跌，房產股帶頭跌。
大A股今天總體還算堅強，但房產股跌得不輕，萬科A跌了4個多點，保利地產跌了6個點，其他可想而知。原因自然還是上週末那個廣東省建議“取消預售制”的通知。這裡還是先給拿著地產股的讀者大人們吃個定心丸，預售制直接取消的可能性不大，短期影響被高估了。
關於現房和期房的區別，上週五夜報聊了很多，歸納起來就是三點：
1、現房質量肯定比期房好幾條街，根本不用討論。
2、小開發商肯定活不下去了，甚至高槓杆的上市公司也不行，但財務能力強的公司問題不大。
3、考慮到付款延後一年半左右，房企成本上升，房價會略漲。
關鍵就是這個略漲到底是多少？網上有不少聲音嚇唬說房價會大幅上漲，這是絕對不可能的。理由如下：
第一，新房不是一個獨立的市場，和二手房是互相制約的。
目前一二線城市都是存量市場，交易中二手房佔主導。一手房不可能說漲就漲。第二，最近兩年是房產大牛市+限價，所以基本都是秒清盤。但過去很多年中，新房開盤賣幾年的情況很多，期房賣成現房很常見。難道那時候開發商都不活了？
第三，現行預售制度中，開發商能動用的資金只是首付部分，按揭款要交房後才能拿。那麼變成現房銷售的話，只是這個首付部分延後了，按揭部分不變。影響並沒有那麼大。
第四，開發商要交土地增值稅，正常情況可以按照30%來算。現房銷售後開發商的財務成本增加，交的增值稅就少了。所以利潤仍有保證。
過去兩年的超級大牛市，把開發商寵成了巨嬰。他們要的是一哭政府就給奶一口，不奶就哭死給政府看。雖然我不覺得很快會取消預售制度，但要說沒有預售制就會死的開發商——那隻能說本來就有取死之道吧。
做算術題了：
假設一個新開發小區的總價格是1億，開發半年後預售，全部售罄，首付平均比例為50%，再過一年半後交房。問如果改為現房銷售，該小區的財務成本增加多少？
根據前面說的。在預售這個點上開發商可以拿到首付款5000萬，然後在一年半以後拿到按揭款5000萬。
所以改為現房銷售後，相當於5000萬元晚拿了1年半。假設該公司的融資成本是X，則增加的財務成本為：5000*1.5*X=7500X（為簡化這裡不算複利）。
對於萬科這樣融資成本是5%的公司來說，增加了區區375萬成本，分攤在1億總房價裡面，房價提升3.75%即可。
即便對於泰禾這樣融資成本12%的公司，增加了900萬成本，分攤在1億總房價裡面，房價提升9%即可。
所以結論就是，取消預售制最多影響房價10%，這還是考慮說開發商把所有成本都轉嫁到了購房者腦袋上。
而實際上目前大開發商的平均毛利大概是20%左右，淨利是10%左右。所以即便開發商即便把這些增加的成本自己都吃下去，
平均毛利還有15%，淨利還有7.5%。當然，現房銷售的確會影響開發商的週轉率。但還是那句話，目前所謂的開盤即清盤完全是房產大牛市的非常態。牛市追求的是資金週轉率，非牛市有毛個週轉率可言，能把房子賣完就是最大的勝利。
做夢永遠都在大牛市的朋友們，一句刻舟求劍送給你們。
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1、樂視網今天叕漲停了，原因是上週融創叕出手把樂視網持有的樂視影業和樂視電視的股票拍走了，以上也是樂視網目前唯二比較值錢的資產。簡單打個比方就是樂視是一個不值多少錢的破房子，但裡面的傢俱還值不少錢。現在融創把傢俱給買走了，就剩下一個破房子了，擺明是破罐子破摔等著房子塌掉的節奏。服氣的是樂視網股東們強行把利空當利好來炒，的確會買樂視網的都不是一般人。
2、一直很堅挺的青島房價也開始回調了。青島的情況和廈門有點像，不是靠本地人工資炒起來的，有點集山東全省之力的意思。大山東這一波炒房在全國也是可歌可泣，八線城市都炒到1萬多，就看著怎麼收場了。
3、九月第一週，全國24城房屋成交環比下降10%。10%當然不起眼，但是這是金九銀十啊，正常情況應該是環比大增才對。另外我買房時候的那個中介小哥昨天祝我中秋快樂，改行了，讓我繼續關照他生意。
4、富時羅素將在9月27日（後天）收盤後在上交所宣佈是否將大A股納入指數。考慮到這個宣佈地點，除非富時羅素是吃飽了撐的專門來打臉，否則必然是妥妥納入了。如果納入的話，第一期將帶來1000億人民幣左右的增量資金。總之就是外國解放軍又入場了。
5、我又仔仔細細把自選股擼了一遍，戰戰兢兢地推薦一個新股票：浙江美大。消費降級概念，大家裝修不起廚房，直接上集成灶。最近幾年增速都很快，年中高點腰斬。企業一般，但市場很好，我也會找機會幹一票。
6、科大訊飛因為AI同傳吹牛逼事件今天大跌。作為前人工智能研究所研究生表示，從60年代開始，沒過10年人工智能必被吹一波然後熄火。規律而已，不必大驚小怪。
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又琢磨了一下取消預售制問題，突然覺得無論股民還是炒房客都有點失去初心。預售制本來就是個扭曲的制度，多年下來大家居然都習慣了，這算不算斯德哥爾摩症候群啊？其實世界上大部分國家壓根兒沒有這種所謂預售的。
真有現房銷售的話，實際上就是倒逼開發商提升產品力，而不是整天琢磨著拿地能力和銷售忽悠能力。脫虛向實，給我們多造點好房子，這才是價值投資麼！
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