在中秋节哪天放的问题上，大陆和香港也是一国两制。大陆是放当天，香港是放中秋后一天，亲友聚会喝点小酒可以休息一下。所以港股昨天开盘今天休市，大A股昨天休市今天开盘。受中美暂停贸易谈判和房产预售制度取消传言影响，港股昨天大跌，房产股带头跌。
大A股今天总体还算坚强，但房产股跌得不轻，万科A跌了4个多点，保利地产跌了6个点，其他可想而知。原因自然还是上周末那个广东省建议“取消预售制”的通知。这里还是先给拿着地产股的读者大人们吃个定心丸，预售制直接取消的可能性不大，短期影响被高估了。
关于现房和期房的区别，上周五夜报聊了很多，归纳起来就是三点：
1、现房质量肯定比期房好几条街，根本不用讨论。
2、小开发商肯定活不下去了，甚至高杠杆的上市公司也不行，但财务能力强的公司问题不大。
3、考虑到付款延后一年半左右，房企成本上升，房价会略涨。
关键就是这个略涨到底是多少？网上有不少声音吓唬说房价会大幅上涨，这是绝对不可能的。理由如下：
第一，新房不是一个独立的市场，和二手房是互相制约的。
目前一二线城市都是存量市场，交易中二手房占主导。一手房不可能说涨就涨。第二，最近两年是房产大牛市+限价，所以基本都是秒清盘。但过去很多年中，新房开盘卖几年的情况很多，期房卖成现房很常见。难道那时候开发商都不活了？
第三，现行预售制度中，开发商能动用的资金只是首付部分，按揭款要交房后才能拿。那么变成现房销售的话，只是这个首付部分延后了，按揭部分不变。影响并没有那么大。
第四，开发商要交土地增值税，正常情况可以按照30%来算。现房销售后开发商的财务成本增加，交的增值税就少了。所以利润仍有保证。
过去两年的超级大牛市，把开发商宠成了巨婴。他们要的是一哭政府就给奶一口，不奶就哭死给政府看。虽然我不觉得很快会取消预售制度，但要说没有预售制就会死的开发商——那只能说本来就有取死之道吧。
做算术题了：
假设一个新开发小区的总价格是1亿，开发半年后预售，全部售罄，首付平均比例为50%，再过一年半后交房。问如果改为现房销售，该小区的财务成本增加多少？
根据前面说的。在预售这个点上开发商可以拿到首付款5000万，然后在一年半以后拿到按揭款5000万。
所以改为现房销售后，相当于5000万元晚拿了1年半。假设该公司的融资成本是X，则增加的财务成本为：5000*1.5*X=7500X（为简化这里不算复利）。
对于万科这样融资成本是5%的公司来说，增加了区区375万成本，分摊在1亿总房价里面，房价提升3.75%即可。
即便对于泰禾这样融资成本12%的公司，增加了900万成本，分摊在1亿总房价里面，房价提升9%即可。
所以结论就是，取消预售制最多影响房价10%，这还是考虑说开发商把所有成本都转嫁到了购房者脑袋上。
而实际上目前大开发商的平均毛利大概是20%左右，净利是10%左右。所以即便开发商即便把这些增加的成本自己都吃下去，
平均毛利还有15%，净利还有7.5%。当然，现房销售的确会影响开发商的周转率。但还是那句话，目前所谓的开盘即清盘完全是房产大牛市的非常态。牛市追求的是资金周转率，非牛市有毛个周转率可言，能把房子卖完就是最大的胜利。
做梦永远都在大牛市的朋友们，一句刻舟求剑送给你们。
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1、乐视网今天叕涨停了，原因是上周融创叕出手把乐视网持有的乐视影业和乐视电视的股票拍走了，以上也是乐视网目前唯二比较值钱的资产。简单打个比方就是乐视是一个不值多少钱的破房子，但里面的家具还值不少钱。现在融创把家具给买走了，就剩下一个破房子了，摆明是破罐子破摔等着房子塌掉的节奏。服气的是乐视网股东们强行把利空当利好来炒，的确会买乐视网的都不是一般人。
2、一直很坚挺的青岛房价也开始回调了。青岛的情况和厦门有点像，不是靠本地人工资炒起来的，有点集山东全省之力的意思。大山东这一波炒房在全国也是可歌可泣，八线城市都炒到1万多，就看着怎么收场了。
3、九月第一周，全国24城房屋成交环比下降10%。10%当然不起眼，但是这是金九银十啊，正常情况应该是环比大增才对。另外我买房时候的那个中介小哥昨天祝我中秋快乐，改行了，让我继续关照他生意。
4、富时罗素将在9月27日（后天）收盘后在上交所宣布是否将大A股纳入指数。考虑到这个宣布地点，除非富时罗素是吃饱了撑的专门来打脸，否则必然是妥妥纳入了。如果纳入的话，第一期将带来1000亿人民币左右的增量资金。总之就是外国解放军又入场了。
5、我又仔仔细细把自选股撸了一遍，战战兢兢地推荐一个新股票：浙江美大。消费降级概念，大家装修不起厨房，直接上集成灶。最近几年增速都很快，年中高点腰斩。企业一般，但市场很好，我也会找机会干一票。
6、科大讯飞因为AI同传吹牛逼事件今天大跌。作为前人工智能研究所研究生表示，从60年代开始，没过10年人工智能必被吹一波然后熄火。规律而已，不必大惊小怪。
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又琢磨了一下取消预售制问题，突然觉得无论股民还是炒房客都有点失去初心。预售制本来就是个扭曲的制度，多年下来大家居然都习惯了，这算不算斯德哥尔摩症候群啊？其实世界上大部分国家压根儿没有这种所谓预售的。
真有现房销售的话，实际上就是倒逼开发商提升产品力，而不是整天琢磨着拿地能力和销售忽悠能力。脱虚向实，给我们多造点好房子，这才是价值投资么！
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