廣東共有產權房不封閉，10年後可轉商品房。
◎ 作者 / 楊科偉、邱娟
日前，廣東省住建廳印發《關於推進共有產權住房發展的指導意見（徵求意見稿）》，指導意見提出滿足購買共有產權住房（以取得不動產權證書為準）不少於10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機構所持的產權份額取得完全產權，住房性質轉變為商品住房。
這一意見一經推出就引發了市場熱議：共有產權房轉為商品住房，是不是違背了其本身社會保障屬性，催生新的投機？
此前大力推行的上海、北京等地共有保障房退出機制相對模糊也是制約其大力推廣的一道制度障礙，廣東的這一新舉措明確“退出”機制，免除購房人後顧之憂，不失為落實“房住不炒”的房地產調控長效機制的一種全新嘗試。
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共有產權房“禁轉商”使其交易只能“內循環”，能體現其保障性、公平性
截止目前，已有北京、上海、南京、廣東省等多地推出共有產權房政策，但關於“共有產權房能夠轉為商品房”，各地政策存在較大差異。
其中政策最為嚴苛、最為波折的要數北京。去年9月20日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式發佈，但跟此前的“意見徵集稿”相比，最為顯著的變化則是共有產權住房政府所持的份額由“購房人取得不動產權證滿5年可出售“變為“暫不出售”；僅可轉讓共有產權房市民個人份額，共有產權住房的性質也不會變為商品房，此舉無疑是對共有產權房的保障性進一步強化。
北京有著2171萬的常住人口，由於人口基數龐大，再加上住房均價較高，目前住房缺口十分龐大。由於共有產權房一般都有價格優勢和良好的配套，絕大多數共有產權購房者傾向於將政府所持份額購買，以套現或者增值，這無疑使得公共產權房的金融投資屬性增強。
政府持有產權不予出售則能保證共有產權住房“封閉”在內部循環中，最大限度地保障共有產權房申請人的需求，體現了政策的公平與效率；另外，一定程度上也能防止房價過快上漲，使得房地產市場保持相對平穩發展。
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廣東多途徑籌措共有產權房房源供應充裕，有條件試點共有產權房退出機制
與北京共有產權房禁轉商不同，此次廣東新規規定共有產權房滿10年可轉商品房，相比之下較為寬鬆，同時新規也公佈了包含政府集中新建、“限價”房企新建、“競配建”配建、收購新建商品住房或二手住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房、直管公房、棚改安置房等多途徑六種房源籌措渠道，可以預見未來廣東的共有產權房源供給是相對充裕的。
從某種意義上講，廣東新規對於申購資格相對寬鬆，不限戶籍，並享有與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務，目的也是為了吸引人才，防止因為高房價引發人才流失，增強城市吸引力，最終提升城市綜合實力。
總的來看，共有產權能夠“轉商”與其市場供需情況息息相關，像廣東這種有條件的可以轉。但同時也要注意，要加強共有產權准入資格的審查，防止某些鑽政策空子的投資行為發生，使得“福利房”變質，妨礙了社會的公平性。
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“退出”機制不明確制約共有產權房大規模推廣落地，廣東模式不失為全新嘗試
目前北京、上海、南京、淮安等多城已經試點推出共有產權住房，其中上海走在全國前列，至今已開展六批供應，總計簽約購房家庭達到13萬戶左右，並計劃於2018年第四季度啟動第七批次申請受理工作。為限制投機情況的發生，上海共有產權准入條件和審核機制十分嚴苛。但同時也出現了“買的起的且有資格申請的普遍觀望”的窘境，最終導致上海的共有產權住房存在大量閒置。
這是因為上海共有產權住房在實際“轉商”操作過程很難執行，區政府享有優先購買權，如區政府不購買，以後申請共有產權房指標的後路即被斷掉，房源要自己解決，這一舉措無疑也是在引導共有產權住房“內循環”，進而保障供給量“只增不減”。
另外，即使區政府願意回購指標，但由於目前的供後管理規定是多年前制定的，有可能很多條款、房價等各方面與現在的實際情況存在較大差異，並且回購產權的相關機制還尚未建成。因此，共有產權住房"退出"機制不明確，嚴重製約了其大規模推廣落地的可能。
總的來看，共有產權房是在高房價地區解決“夾心層”群體的住房難題的有效途徑，而之前上海、北京共有產權房的發展存在退出機制不明確等問題，所以共有產權房進過多年的發展，規模也十分小。
此次廣東省共有產權房“退出”機制的明確無疑為未來共有產權房發展的方向指明瞭道路，免除購房人後顧之憂，可以看作是落實“房住不炒”的房地產調控長效機制的一種全新嘗試。
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