雅居乐似乎正在离地产业务渐行渐远。在很多人眼中，现在的雅居乐还是一家知名的地产公司，但五年之后，雅居乐到底是地产公司？还是环保公司？
在标准排名2018中国绿色地产TOP30中，雅居乐荣登第24位，将金地、富力、新城和中南等地产巨头甩在身后，不光如此，其还大举进军环保产业。
在成功分拆雅生活（3319 HK）后，雅居乐开始对旗下非房地产业务充满信心。除房地产开发和物业管理业务外，雅居乐还在积极开展环保、建筑、房地产建设管理、教育和商业物业业务。
2018 年，雅居乐非房地产业务的资本支出计划为 100 亿元，且非房地产业务的投资将在未来几年内继续增加。
目前，雅居乐环保业务共有 33 个项目，其中 12 个已开始运作。管理层预计，到 2021 年，非房地产业务的贡献将占总收入的 30％，到2023 年将进一步增加 50％。
不断跨界的雅居乐，正如其爱唱歌的老板陈卓林一样，让人有点捉摸不透。
去年底，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林发布了个人粤曲专辑《心曲雅韵》，并成为国内首个发布粤曲唱片的企业家。
多元化发展，去化压力小
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林
截止2018年上半年，雅居乐集团拥有预计总建筑面积3540万平方米的土地储备。其中，1081万平方米位于粤港澳大湾区内，占总体土地储备的30.5%。
雅居乐总裁陈卓林表示，对大湾区有很大的信心，并看好大湾区内项目的发展前景。
资料显示，粤港澳大湾区，比肩美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区，是世界四大湾区之一，由香港、澳门和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九个城市组成的城市群组成，是参与全球竞争的重要空间载体。
2017年，雅居乐提出1+N多元化发展，以物业发展业务为主，同时进行N个方面进行拓展，其中包括酒店、环保、建设等等。
在雅居乐物业发展业务方面，显示出存货的去化压力极小。公司存货/预收账款指标在近五年内呈下降趋势，2017年降至1.89，位于行业去化水平最小值0.06与1/4分位数2.32中间。
2017年拥有存货569.06亿元，较2016年506.83亿元增长了12.28%。但2017年平均预收账款为300.78亿元，较2016年177.28亿元增长了69.67%。
半年报显示，公司一个营运周期内，预计将落成发展中业务619.47亿元，较去年年末469.9亿上升31.83%。一个营运周期外，预计将落成发展中业务194.43亿元，比去年年末178.26亿上升9.07%。
另外，发展中物业在土地使用权方面增幅较大。2017年年末土地使用权账面价值为466.60亿元，2018年上半年账面价值为585.03亿元，升幅25.38%。其中233.59亿元作为借款质押的抵押品。
在雅居乐集团中期业绩发布会上，公司表示：“年初的计划会上升，目前还处于集团“三年计划”的初步阶段，仅仅是投入阶段，所以拿地会比较多。但是大家绝对可以放心，低于10%的地，我们绝对不拿。”
(2017年报)
营收稳步成本降低，毛得率升至40%
近些年，雅居乐集团的预售建筑面积中，海南及云南区域的预售面积有了大幅度的提升。
2017年，海南、云南预售面积共计117.76万平方米，预售金额为206.33亿元。相比去年同期分别上升了48.13%和105.59%。
标准排名发现，该公司营业收入在近五年内逐年上升，2017年营收达到516.07亿元，较2016年466.79亿元增幅10.56%。其中，2017年物业销售总额为492.62亿，占比95.46%。
值得注意的是，在营收逐年上升的情况下，营业成本在2017年却比同期减少了33.94亿元，降幅9.89%。
2017年年报显示，降幅主要由于确认销售面积较2016年减少7%至473万平方米，致使销售成本下跌。
年报显示，雅居乐集团拿地成本非常低，但地价、销售金额涨幅飞快。2017年底，集团楼面地价为2400元/平方米，预售均价为12193元/平方米。
在营业收入逐年增长的同时，期间费用率平稳，近五年均在营业收入的10%左右的水平，处于行业中位数9.14%至行业3/4分位数11.9%之间。
2017年期间费用中，销售费用22.59亿元，比2016年上升7.67%，行政开支20.44亿元，较去年同期增长40.19%，工资薪酬及员工福利均有上升，其中工资及薪酬18.94亿元，同比增幅19.85%。
另外，财务费用8.99亿元，较去年同期下降20.08%。财务费用的减少，一方面是由于2017年借款利息费用12.63亿元，借款资本化比率6.2%，较2016年的借款资本化率7.64%有所下降。另一方面则是由于借款汇兑收益11.86亿，而去年账面净值亏损12亿，相互抵消所致。
营收的稳步增长，同时营业成本、期间费用管控有力，公司毛利率于2017年末上升至40.09%。而同期恒大毛利率为36.1%，碧桂园26.5%，万科27.4%，保利27.7%，新城控股35.6%，富力地产35.4%。
2018年上半年，雅居乐在中山和海南等高利润项目的带动下，公司毛利率再度上升至49.6%，已远超同行业其他公司。
陈卓林表示：“广东等地收入占整体30%左右，但毛利率已远远超过50%以上，我认为未来几年还能保持下去。”
总负债水涨船高
雅居乐近五年总资产报酬率走出了一个微笑曲线，并创出近几年的新高。2017年总资产报酬率为10.26%，接近行业最大值10.49%。
公司2017年EBIT为167.67亿元，较2016年86.08亿元增幅94.80%。总资产2017年为1633.58亿元，较2016年1317.25亿元增幅24.01%。总资产的增幅主要来自于公司主营业务所得现金以及存货、长期投资物业的增长。
2017年集团现金拥有190.42亿元，较去年同期增幅53.17%。长期投资物业一方面包含1-20年的租金收入，共计6889.3万元，较2016年5478万元增幅25.76%。另一方面包含发展中物业，账面净值为144.99亿元，较2016年的66.91亿元，增幅116.69%。
总负债在近五年也呈现陡然上升的趋势。1H2018，雅居乐负债总额为1446.55亿元，相比去年年末1191.81亿元增幅21.37%。由此导致调整后的资产负债率和净负债率的提升。（调整后的资产负债率＝（负债总额－预收账款）／（资产总额－预收账款）
负债的提升主要是由于集团进行大量借款，其中长期借款454.52亿元，短期借款298.55亿元，较去年年末分别上涨了31.64%和9.98%。长期借款中，优先票据占45.80亿元、境内公司债券105.74亿元、资产支持证券51.23亿元、长期银团借款173.68亿元等等。短期借款中，短期银行借款15.58亿元、短期其他借款43.94亿元、非流动借款的即期部分235.04亿元。
（净负债率＝（有息负债－货币资金）／所有者权益）
净负债率至87.66%，现金净额负70亿
雅居乐净负债率在2018年上半年末升至87.66%，位于行业中位数83.05%以上。公司的权益没有过多变动，有息负债的大幅增加是净负债率提升的主要原因。
对于净负债率，雅居乐发言人在业绩发布会上提到：“我个人认为到2020年或2021年，我们的财务负债可以降到可控的程度，因为我们每年的利润增幅，还有我们的现金回流都不错。”
雅居乐的速动比率近五年都在行业1/4分位数0.73和中位数0.96上下浮动。现金比率在行业1/4分位数0.27上下波动。公司以流动资产覆盖流动负债的能力较弱。
其中经营活动产生的现金净额在2015至2017年为正，但逐渐由71.36亿元减少为29.53亿元，2018上半年，雅居乐经营活动产生的现金净额为-69.93亿元。
其中经营活动产生现金9.94亿元，已付利息17.44亿元，已付税费62.44亿元。经营活动产生的现金流由正转负，也正是因为公司逐渐加大的拿地力度而越来越不能自给自足。
非房地业务占比增大，5年后达50%
房地产业务以外，雅居乐酒店营运及物业投资服务为集团提供稳定收入。2018年上半年，酒店营运收入3.62亿元，较2017年同期3.34亿元上升8.2%，酒店营收主要来自上海雅居乐万豪酒店、海南雅居乐莱佛士酒店等等。
在环保业务方面，雅居乐全面布局固体废弃物、环境修复和水务三大领域，涵盖危险废弃物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤环境修复、水环境修复、污水处理及自来水生产等等。
以危险废弃物处理规划年处理量计，雅居乐集团已名列该行业前列，而在标准排名的2018中国绿色地产排名中，雅居乐位居24。目前，雅居乐环保业务有 33 个项目，其中 12 个已开始运作。
雅居乐管理层预计，到 2021 年，非房地产业务的贡献将占总收入的 30％，到2023 年将进一步增加 50％。
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