2018年，曾经与恒大、碧桂园、富力、合生创展并列为“华南五虎”的雅居乐终于要向着千亿目标冲刺了。回顾这个由“时代家具厂”变身而来的房地产企业过去26年的发展历程， 不难看出，低成本土地、高毛利率是支持雅成乐在中国房地产“野蛮”生长年代里，从广东中山一家小开发商晋级为明星企业的重要模式。
在押宝云南失利、无法在全国复制清水湾模式、不可抗的政治风险加剧“土地利润”模式隐忧、明星项目遭遇最强调控、产品过度依赖度假地产等诸多质疑中，雅居乐能否如期实现自己的千亿“小目标”？
海南清水湾仍是业绩主力
雅居乐的崛起与其开发的明星项目海南清水湾有着密不可分的关系，而这个项目也成为雅居乐低成本拿地并获得巨大土地溢价回报的典型。公开资料显示，2006年雅居乐以226元/平方米、共计10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。在获得地块后，雅居乐很快便以53亿的总价向摩根士丹利出售了项目30%的股权，折合地价为1800元/平方米。这意味着，海南清水湾还未动工，雅居乐就已经从土地上先赚钱了。
尽管在雅居乐是非缠身的2012年之后，清水湾因为海南国际旅游岛概念的降温销售下滑，一度拖累了雅居乐的年销售额和利润。但随着这两年清水湾售价的持续攀升，雅居乐在这个项目上仍然累计获得超过770亿的销售收益。2017年，清水湾又以近170亿元的预售金额，第8年蝉联全国单盘销售的冠军。
再创“清水湾”奇迹破灭
清水湾成就了雅居乐，但也正是这个明星项目让雅居乐走上了“全国复制清水湾模式”的不归路，并很快让雅居乐在经营上陷入失控状态。急于再造海南清水湾奇迹的雅居乐将目光投向了云南，在雅居乐看来，下一个“清水湾”就会诞生在这里。2012年，雅居乐先后拿下云南西双版纳、腾冲、瑞丽、昆明四大项目，总投资额高达600亿元，涉及土地面积7.4万亩，以该四处项目的开发体量计算，雅居乐云南旅游地产项目总量相当于五个海南清水湾。
对于雅居乐在“全国复制清水湾模式”上的激进行动，业内人士显然并不看好。一位观察人士曾经表示，海南清水湾的成功无法复制，它不仅无法被别的企业复制，也无法被雅居乐自身旗下其他区域的项目所拷贝粘贴。单纯地把海南产品的形象、整体功能搬到云南，就会产生水土不服的情况。
而之后云南项目惨淡的销售业绩也验证了业内的判断。包括云南腾冲原乡项目和瑞丽雅居乐国际花园等项目在2013年开盘后，销售进展都比预期缓慢，销售数据也并不理想。根据雅居乐2017年度业绩报告里的销售数据披露，2017年，云南雅居乐原乡及雅居乐西双林语两个项目年内分别录得愈得10亿元的预售额，对整体销售额贡献甚微。
布局隐忧依然明显
截止2017年底，雅居乐在53个城市及地区的总土地储备量约3410万平方米，这其中海南及云南区域的土地储备量超过1121万平方米，仅次于华南区域。目前，雅居乐在海南和云南区域虽然仅有9个项目，但在2017年雅居乐897.10亿元的预售金额中，海南及云南区域的贡献占到了23%，位居第一。同时，预售金额按目标客户群分布来看，旅游地产的预售占比也达到了23%，位居第二。
显然，雅居乐的未来仍在很大程度上要依赖以海南及云南区域为首的诸多“类清水湾”身上。在业内人士看来，这似乎为雅居乐目前发展埋下了较强的不确定因素和布局隐忧。
以雅居乐重仓布局的海南为例，自支持海南成立自贸区的政策利好传出后，针对房地产行业的调控也随之而来。今年4月，海南开始实现全域限购，严格限贷及限制转让。对于海南而言，一场深层次的产业结构调整已经开启，而海南省省长更是在政府工作报告当中提出了要以壮示断腕的决心摆脱对房地产依赖。
值得注意的是，早在去年5月，雅居乐回购了此前摩根士丹利在海南清水湾项目所持的30%股权。摩根士丹利早在雅居乐与海南陵水县政府进行清水湾整体规划的阶段就已经介入其中，一直是雅居乐海南清水湾项目幕后支持者和获利者。摩根士丹利的退出，或许从某种程度上也说明了投资机构对于海南房地产的前景预期正在失去信心。无论是海南楼市严控还是摩根士丹利的退出，对于雅居乐而言都并不是一个好消息。
同样，雅居乐大手笔投入的云南，现有项目也是一直没有摆脱销售持续疲软的困境。业内人士认为，云南旅游地产本身就同质化严重，全国绝大多数品牌开发商已进驻云南，竞争甚至比海南还要激烈。
比如在雅居乐希望创造第二个“清水湾”奇迹的云南腾冲，已有20多家大企业进驻，计划建设的旅游项目多达19个。对于交通并不算便利、消费水平较低的腾冲来说，对于北上广深投资者的吸引力远远不及海南，也不可能遇得像“国际旅游岛”、“自贸区”这样的重磅利好。因此。单纯地把海南产品的形象、整体功能搬到这里，自然是不可能获得像海南清水湾一样的成功。
此外，在雅居乐计划投资200亿元打造旅游度假项目的西双版纳，由万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家企业开发的旅游度假区规模达到2万亩之多，另一个由世纪金源集团开发的西双版纳滨江果园避寒山庄项目投资额则高达400亿元。雅居乐的项目无论从规模还是投资金额上都无法与之企及。
在业内人士看来，知名企业进入旅游地产领域虽然是大势所趋，但大多数企业都是将旅游地产作为转型过程中的产品辅线，并不像雅居乐这样需要高度依赖海南及云南等地的旅游地产大盘来支撑整体销售业绩。
更为关键的是，旅游度假产品本身的个性化特点及投资属性对产品要求较高，而雅居乐一直以来都是以做住宅方式做旅游度假地产，并没有针对产品进行较为深度的研发，这也是雅居乐无法成功复制“清水湾”模式的重要原因。
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