2018年，曾經與恆大、碧桂園、富力、合生創展並列為“華南五虎”的雅居樂終於要向著千億目標衝刺了。回顧這個由“時代傢俱廠”變身而來的房地產企業過去26年的發展歷程， 不難看出，低成本土地、高毛利率是支持雅成樂在中國房地產“野蠻”生長年代裡，從廣東中山一家小開發商晉級為明星企業的重要模式。
在押寶雲南失利、無法在全國複製清水灣模式、不可抗的政治風險加劇“土地利潤”模式隱憂、明星項目遭遇最強調控、產品過度依賴度假地產等諸多質疑中，雅居樂能否如期實現自己的千億“小目標”？
海南清水灣仍是業績主力
雅居樂的崛起與其開發的明星項目海南清水灣有著密不可分的關係，而這個項目也成為雅居樂低成本拿地並獲得巨大土地溢價回報的典型。公開資料顯示，2006年雅居樂以226元/平方米、共計10億元競得清水灣項目296萬平方米地塊整體使用權。在獲得地塊後，雅居樂很快便以53億的總價向摩根士丹利出售了項目30%的股權，摺合地價為1800元/平方米。這意味著，海南清水灣還未動工，雅居樂就已經從土地上先賺錢了。
儘管在雅居樂是非纏身的2012年之後，清水灣因為海南國際旅遊島概念的降溫銷售下滑，一度拖累了雅居樂的年銷售額和利潤。但隨著這兩年清水灣售價的持續攀升，雅居樂在這個項目上仍然累計獲得超過770億的銷售收益。2017年，清水灣又以近170億元的預售金額，第8年蟬聯全國單盤銷售的冠軍。
再創“清水灣”奇蹟破滅
清水灣成就了雅居樂，但也正是這個明星項目讓雅居樂走上了“全國複製清水灣模式”的不歸路，並很快讓雅居樂在經營上陷入失控狀態。急於再造海南清水灣奇蹟的雅居樂將目光投向了雲南，在雅居樂看來，下一個“清水灣”就會誕生在這裡。2012年，雅居樂先後拿下雲南西雙版納、騰衝、瑞麗、昆明四大項目，總投資額高達600億元，涉及土地面積7.4萬畝，以該四處項目的開發體量計算，雅居樂雲南旅遊地產項目總量相當於五個海南清水灣。
對於雅居樂在“全國複製清水灣模式”上的激進行動，業內人士顯然並不看好。一位觀察人士曾經表示，海南清水灣的成功無法複製，它不僅無法被別的企業複製，也無法被雅居樂自身旗下其他區域的項目所拷貝粘貼。單純地把海南產品的形象、整體功能搬到雲南，就會產生水土不服的情況。
而之後雲南項目慘淡的銷售業績也驗證了業內的判斷。包括雲南騰衝原鄉項目和瑞麗雅居樂國際花園等項目在2013年開盤後，銷售進展都比預期緩慢，銷售數據也並不理想。根據雅居樂2017年度業績報告裡的銷售數據披露，2017年，雲南雅居樂原鄉及雅居樂西雙林語兩個項目年內分別錄得愈得10億元的預售額，對整體銷售額貢獻甚微。
佈局隱憂依然明顯
截止2017年底，雅居樂在53個城市及地區的總土地儲備量約3410萬平方米，這其中海南及雲南區域的土地儲備量超過1121萬平方米，僅次於華南區域。目前，雅居樂在海南和雲南區域雖然僅有9個項目，但在2017年雅居樂897.10億元的預售金額中，海南及雲南區域的貢獻佔到了23%，位居第一。同時，預售金額按目標客戶群分佈來看，旅遊地產的預售佔比也達到了23%，位居第二。
顯然，雅居樂的未來仍在很大程度上要依賴以海南及雲南區域為首的諸多“類清水灣”身上。在業內人士看來，這似乎為雅居樂目前發展埋下了較強的不確定因素和佈局隱憂。
以雅居樂重倉佈局的海南為例，自支持海南成立自貿區的政策利好傳出後，針對房地產行業的調控也隨之而來。今年4月，海南開始實現全域限購，嚴格限貸及限制轉讓。對於海南而言，一場深層次的產業結構調整已經開啟，而海南省省長更是在政府工作報告當中提出了要以壯示斷腕的決心擺脫對房地產依賴。
值得注意的是，早在去年5月，雅居樂回購了此前摩根士丹利在海南清水灣項目所持的30%股權。摩根士丹利早在雅居樂與海南陵水縣政府進行清水灣整體規劃的階段就已經介入其中，一直是雅居樂海南清水灣項目幕後支持者和獲利者。摩根士丹利的退出，或許從某種程度上也說明了投資機構對於海南房地產的前景預期正在失去信心。無論是海南樓市嚴控還是摩根士丹利的退出，對於雅居樂而言都並不是一個好消息。
同樣，雅居樂大手筆投入的雲南，現有項目也是一直沒有擺脫銷售持續疲軟的困境。業內人士認為，雲南旅遊地產本身就同質化嚴重，全國絕大多數品牌開發商已進駐雲南，競爭甚至比海南還要激烈。
比如在雅居樂希望創造第二個“清水灣”奇蹟的雲南騰衝，已有20多家大企業進駐，計劃建設的旅遊項目多達19個。對於交通並不算便利、消費水平較低的騰衝來說，對於北上廣深投資者的吸引力遠遠不及海南，也不可能遇得像“國際旅遊島”、“自貿區”這樣的重磅利好。因此。單純地把海南產品的形象、整體功能搬到這裡，自然是不可能獲得像海南清水灣一樣的成功。
此外，在雅居樂計劃投資200億元打造旅遊度假項目的西雙版納，由萬達集團牽頭，聯合中國泛海、聯想控股、一方集團、億利資源等五家企業開發的旅遊度假區規模達到2萬畝之多，另一個由世紀金源集團開發的西雙版納濱江果園避寒山莊項目投資額則高達400億元。雅居樂的項目無論從規模還是投資金額上都無法與之企及。
在業內人士看來，知名企業進入旅遊地產領域雖然是大勢所趨，但大多數企業都是將旅遊地產作為轉型過程中的產品輔線，並不像雅居樂這樣需要高度依賴海南及雲南等地的旅遊地產大盤來支撐整體銷售業績。
更為關鍵的是，旅遊度假產品本身的個性化特點及投資屬性對產品要求較高，而雅居樂一直以來都是以做住宅方式做旅遊度假地產，並沒有針對產品進行較為深度的研發，這也是雅居樂無法成功複製“清水灣”模式的重要原因。
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