對於北京的年輕人購房者來說，今夜無眠。
相信無數個家庭都在談論，“北京住房公積金管理中心”在9月13日晚上公佈的《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》、《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水平的通知》兩份文件。
這兩份文件提高了公積金貸款的門檻，收緊了額度，將在9月17日（下週一）正式實施。
這意味著，9月14日、15日和16日，北京樓市將異常忙碌，中介會帶著一群又一群“無頭蒼蠅”一樣的購房者看房、匆匆忙忙簽約，以便在新政“落閘”之前買房。
下面先讓我們看一下，北京的“住房公積金新政”到底有哪些新舉措：
1、貸款額度和繳存年限掛鉤。 新政將實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元。據北京媒體報道，計算方式是：不滿一年按照一年，超過12月就可以多算一年。購房者為已婚的，以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。 這意味著：必須繳滿11年，才能申請到120萬的最高額度。假如你22歲畢業在北京工作，到34歲才能使用120萬的公積金貸款最高額度。而之前，能獲得120萬最高貸款額度的時間，要短很多。 2、二套房“認房認貸”，額度下降20萬。 從下週開始，北京公積金個人貸款還更改了認定“二套房”的規則，變成與商貸一樣的“認房又認貸”。“房”為借款申請人在京名下住房，“貸”指在人行徵信系統中全國範圍內的個人住房貸款記錄，包括商業性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。
上圖就是具體認定標準。另外，二套房使用公積金貸款的上限，也從80萬元下降到了60萬元。 3、首付比例不再統一為20%，其中普通住宅提高到了35%，二套非普通住宅提高到了80%。 4、貸款年限最長算到65歲 此前，公積金個人貸款的貸款期限最長可以計算到借款申請人70週歲；而今則調整為原則上最高不得超過65週歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。比如：如果申請人年滿60歲，過去的貸款最長年限是10年，現在則要降低為5年。 5、月還款額不超月收入6成，收入不夠將降低額度。 6、鼓勵買房搬離市中心。如果你戶口在“東城區”、“西城區”，卻購買城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區）以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬、至140萬元；如果你戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬、至130萬元。 7、異地購房提取不再隨便取，只能買戶籍地或者戶籍所在省會。 舉個例子，張先生戶口在煙臺，人在北京工作，繳納五險一金。如果他希望提取公積金到外地買房，他只能買菸臺或許濟南的房子。當然，他如果社保滿5年，也可以在北京買房子、並使用公積金。（見下圖）
下面是我的點評：
1、這意味著，北京住房公積金貸款政策出現了全面收緊。使用最高額度的條件提高了，二套房貸款額度降低了，很多購房行為在新政情況下失去了使用公積金貸款的資格。
2、為什麼收緊？一個重要目的，還是為了給樓市降溫，壓制購房需求。事實上，一線城市和絕大多數二線城市，都需要“補庫存”。“消化週期”最短的大城市，住宅只夠賣兩個來月，這是非常危險的。
3、對於剛畢業在北京工作的年輕人來說，購房變得更加困難。以前，只要攢夠了5年社保時間，小夫妻兩個人公積金餘額達到一定額度，按照兩人累計餘額10倍等算法，想拿到120萬元公積金貸款上限還是比較容易的。現在，時間至少翻倍了，達到了11年以上。雖然120萬對於北京房價看起來“杯水車薪”，但對於普通人家的孩子來說，這畢竟是一個重要的購房“梯子”，3.25%的利率相對當前動輒上浮15%的商貸利率來說，畢竟低了很多。
其實很多人都預言了，2019年在大城市買房將變得更加困難，雖然看起來房價漲不動了，但購房門檻在提高，北京此次新政，就是在繼續提高購房門檻。
據北京官方媒體報道，公積金中心有關人士解釋說，“這主要是為了引導市民合理住房消費，落實‘租購併舉’、‘先租後買’。”但問題是，如果年輕人買房推遲5年，誰能保證將來他們買到的是什麼價格的房子？
4、北京分流“城六區”人口的願望非常強烈，尤其是“東城區”、“西城區”，正在向“中央政務區”轉型。所以我一直提醒普通購房者，不要貪戀二環內的什麼什麼資源，不該你住的地方不要住，將來會越來越麻煩。事實上，讓四環內空心化，已經是北京既定策略。未來，四環之外才是北京，才是年輕人匯聚的地方，才是真正有活力的地方。
5、北京的公積金新政，一定會被多數大城市模仿，收緊是當前的趨勢。其中北京對外地購房提取公積金的規定很有意思，省會城市成為非常特殊的地方。我此前一再提醒大家，省會城市是特殊城市，一般是每個省的買房首選，現在再次獲得了印證。
6、樓市正在變冷，越來越多城市房價出現了鬆動。對於剛需、改善、或者輕槓桿（還有加槓桿空間）的投資購房者來說，現在反而是買房子、選房子的好時候。因為跟你競爭的人越來越少。我的建議是，儘量在年底之前買，否則後面政策如何變化就很難說了。
7、買房子跟炒股票完全不同。房子的買賣，週期都非常長，而且稅費很高，市場低點可遇不可求。你想刻意通過買賣，在短期做出差價，難度非常大。只要你選對城市、選對區域、選對樓盤，中長線肯定看漲，所以沒有必要在乎短期波動。太在乎短期波動，要麼自尋煩惱，要麼坐失良機 。因為只要政策出現明顯放鬆，房價馬上就會“跳空高開”，你追都追不上。
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