這是澳洲房產大全(公眾號ID：aofangdaquan) 第 607 篇原創文章
Youtube上有一個我非常喜歡的訂閱頻道，叫Investors Archive，副標題Learn from the masters。
這個頻道提供的視頻，都是全球頂尖的企業家和投資家的採訪，對話視頻，從巴菲特，查理芒格，到比爾蓋茨，馬雲，幾乎你能想到的全球知名的億萬富翁的一些精彩演講和最新視頻都會收錄。
我強烈推薦你也去看看，保證不會讓你後悔。
最近，我在這個頻道看了兩段受益匪淺的視頻，分別來自於過去二十年來全球最成功的私募基金之一橡樹資本（Oaktree Capital Management）主席Howard Marks，以及世界最大的房地產基金黑石集團（Blackstone）的全球房地產主席Jonathan Gray。
兩位大佬在採訪中，分別闡述了他們自己和所在企業的一些投資價值觀。
雖然普通人的投資和這些大機構的操作方式無法直接拿來對比，但其中精華，依然值得我們每個人好好學習。
Howard Marks：什麼是好的投資？
橡樹資本成立於1995年，總部在美國洛杉磯。從成立時間來看，這傢俬募的歷史並不算長，但橡樹資本的名字在全球PE界是如雷貫耳。
其中最重要的原因之一，是Howard準確預言了2008年的全球金融危機，並且幫助橡樹資本在危機之後利用超常規的投資方式迅速擴張，從而在華爾街聲名鵲起。
我看到的這則視頻，是Howard於2015年前往谷歌公司總部的演講，主題是：到底什麼是好的投資？
Howard在演講中提到，很多人認為，所謂好的投資，就是買入一個優質的資產，但事實上，這是一個錯誤的觀點，或者說，是片面的不完整的說法，他認為
“決定一筆投資是好是壞的關鍵，在於資產的價值和你所付的價格之間的關係。”
具體來說，也就是如果一個資產是非常好的，但你付了過高的價格買入，那麼這就是一筆差的投資；相反，有些資產看上去並不怎麼樣，但是，如果你能以低於它的真實價值的價格買入，那這依然是一筆好買賣，你賺錢的機會會大增。
過去20多年來，橡樹資本就是靠著發掘低於其內在價值的資產，迅速成長為如今掌管超過1000億美元資產的資本巨鱷的。
說回到我們身邊的房產投資。雖然如今市場的熱度不如前幾年，但好的投資機會實際上永遠存在。只不過，能夠有慧眼去辨識市場上哪些房產的價格低於其內在價值的，絕對只是少數人。
就比如說吧，如果有人在朋友圈隨便發個房產廣告，然後說這是房產市場上的“大撿漏”，那不用看都可以判斷，這不是一個所謂的價格低於價值的投資機會。
因為如果我能確定這套房子的價格現在明顯低於其真實價值，那我為什麼不自己把它買下來，轉手再以市場價賣出呢？我還學雷鋒把這個好機會讓給你？
那有人或許會說，到哪裡去找價格低於價值的房產投資機會呢？沒錯，這樣的機會當然不是隨便可以找到的，否則還要房產專業人員幹嘛呢？大家都看看朋友圈買房子不就可以了嗎？
所以，總結世界上最成功PE之一橡樹資本的投資精髓，可以用一句話來說：你買的是什麼不重要，關鍵在於你付的是什麼價格。
Jonathan Gray：Blackstone是如何做資產配置的
Jonathan Gray於1992年加入黑石公司，當時的黑石，在市場上並沒有這麼大的名氣，房地產投資業務，也只是公司業務中很小的一塊。
而如今，Jonathan是黑石全球房地產業務的老大，在他的帶領下，黑石已經成為全球最大的房地產私募。
據悉，由於Jonathan在房產業務中的優異表現，他將極有可能接替公司創始人Stephen Schwarzman，成為黑石全球主席。
Jonathan在2015年的一次演講中，提到了黑石公司的房地產資產配置比例。
他說，在黑石房地產業務中，有大約80%是屬於Opportunity Investment，其精髓其實和橡樹資本的投資策略相似，也就是發掘潛在價值高於目前資產價格的問題資產，利用黑石的專業投資眼光找到並買入這些資產，然後提高資產價值並出售。
所以，你會老是看到這樣的新聞標題：
不是說好一起7-10年翻一倍嗎，兄弟你這是不按常理出牌啊！
除了以上最大的房產投資業務，黑石還有兩大業務範圍，一是房產融資借貸，也就是給開發商和小投資基金融資，來獲取穩定的現金流（最近聽聞黑石已經決定進入澳洲房貸市場，也想來這個巨大的市場分一杯羹）；
另外，黑石也有一部分核心資產，是用來長期持有的，這部分資產大約目前的規模是50億美元，並且這部分資產的負債率極低。
截止到該視頻發佈的時間，黑石集團在全球擁有的房地產總資產大約是1400億美元，淨資產930億美元，也就是說，世界第一大房產私募的資產負債率僅為34%。
從Jonathan談到的黑石集團投資策略和資產概況來說，普通人可以學到的東西我想至少有以下兩點。
第一， 控制你的負債率
以黑石這樣的資本大鱷，它的負債率竟然只有34%，那麼我們普通人，又是誰給你的勇氣負債累累來做投資的呢？雖然大部分人不可能做到有了60%的首付再去買房，但控制總負債率，是每個投資人永遠不能忘記的鐵律。
第二，明確每一筆資產的投資目的
黑石投資的房產，有些是長期持有的，有些是追求短期快速利潤的，有些是帶來穩定現金流的。普通人做投資房產，每一次買入之前其實也應該有明確的策略，並且以上三種類型的資產都要配以適當的比例。
如果你覺得兩位大佬的觀點對你有幫助，也想了解更多關於房產投資的策略分析和實戰經驗，歡迎掃碼和我一起來討論和交流。
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投資顧問Kevin Yu
《澳洲首次置業紅寶書》房產篇作者
《澳房閒話》主筆
註冊金融分析師
CFA三級候選人
需要房產銷售？出門請您左拐。想學房產投資？掃碼咱來聊聊。
電話：0422 812 052
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