近日，一線城市房租上漲，以及資本是否成為房租大漲的幕後推手，受到監管層的關注。央視財經記者對深圳租房市場情況進行了調查。
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深圳房租持續上漲 今年最高漲幅達30%
在深圳工作了三年的李女士，和兩個朋友合租在深圳南山的一個小區，三年前兩房的租金為4500元/月，加上物管水電，每月花費約5000元。現在合同快到期了，房東一下將房租上漲了20%。她表示，她所在小區兩房的房租沒有低於6500元的了，隔壁的公寓一房一廳房租已經達到了5500元/月。
何開傑從事租賃市場多年，他告訴記者，每年的暑期畢業季都是租房的旺季，平均每年會漲價約10％，月租漲幅在200-300元之間，區域地段不同可能略有不同，但今年的漲幅大大超過往年的幅度。
深圳某房地產中介 何開傑：比較去年，今年至少漲了20%左右，這是一個租房交易量。以福田中心區為例，黃埔雅苑小區，在5、6月份之前，70多平米的兩房市場的租金最便宜的在8500元、9000元，好一點的10000元。但在7月份過後到現在， 市場的租金大概要在10000-13000元。個別的話，三期的兩房可以租到14000元，租金漲了20%到30%。
深圳中原地產研究中心數據顯示，近兩年來，深圳各區房租均呈現出上漲的態勢。樂有家數據顯示，2018年上半年深圳租賃市場成交量顯著走高，環比上漲12%，同比大漲33%。
中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：這兩年來調控政策直接針對買賣市場，所以這一塊市場的交易者受到了收縮，很多原來打算買房居住的人，就跑到租房市場去，加大了租房市場的需求。
中原地產數據顯示，隨著核心區域的城中村租金上浮壓力大，選擇逃離的人群較多，造成了福田、南山上半年的租賃佔比下滑顯著。更多人選擇到租金較低的龍崗、鹽田租房，上半年龍崗租賃佔比佔到全市的三分之一。以一套65平兩房為例，福田、南山租金約為6700元，龍崗租金僅約3300元，不到福田南山的一半。
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房租價格不透明 房東中介齊漲價
據數據統計顯示，深圳租房市場規模超千億，高達78.2%的年輕人租房，佔深圳常住人口的三成。農民房、長租公寓及普通租賃房到底哪種漲得最厲害？
“長租公寓”是近幾年房地產市場出現的新興行業，是將業主房屋租賃過來裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租。
記者來到位於深圳南山科技園的某長租公寓，在一棟約10餘層的大廈，公寓佔據大廈4-5層。據瞭解，目前店裡一居室40平的單間價格為4500元-5000元不等，據工作人員介紹，該公寓針對的是21-35歲租房人群，目前的入住率基本是100%。
業內人士介紹，長租公寓一開始投入的成本較高，為破解投入大、盈利難的困境，長租公寓項目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。但從記者走訪中獲悉，最近在上漲預期下，一些普通租賃房的價格也在上漲。不少中介反應，近期房屋租賃市場價格走高，中介從業主手裡租房價格也相應提高。
深圳美聯物業全國研究中心總監 何倩茹：長租公寓帶動了住宅租金上漲，這個趨勢是非常明顯的。因為有很多房東會看到為什麼我旁邊的這一個公寓可以租到6千，我只租3千，這是不平等的。他們會在租金方面上加租。對於一般租房的市民來講，其實沒什麼議價權，只有選擇租或者不租。
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資本湧入長租公寓“跑馬圈地”
過半房源被壟斷
在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛我家相寓等為代表的長租公寓到底是怎麼運作？這背後是誰推高了房租？
記者檢索發現，自如把該房子裝修後，把客廳隔斷改成5個獨立房間出租，每個房間按照面積大小月租在1800元至2700元之間，加起來每月租金可達到11500元左右。在安居客上查詢得知，上述同等面積，如果帶裝修整套出租目前的市價為每月9500元左右。記者調查發現，同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介託管的房源比非託管的房源貴20%左右。
深圳某房地產中介 肖超：前兩年，它有可能僅僅是隻能回本，或者是不會賺錢。除去所有的裝修成本和一些中間的空租期什麼的，其實最賺錢的是後面的三到五年的時間。
據不完全統計，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，遍佈北京、上海、深圳、杭州、南京，超過100萬租客；
蛋殼公寓從2015年初創立至今，已進入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓；
2017年年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間房屋。
中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：由於租賃市場的大發展，很多的資本力量，它希望在這個基礎上殺入到租賃市場上來，將來賺這桶金。那怎麼賺？現在就搶市場，大家爭奪房源，結果是你也要進，這個資本也要進。進的結果是，
把整個的租賃市場的原始價格炒高了。
事實上，除了長租公寓這類的租賃企業之外，近年來，有著不少機構或者個人也看準租房市場做起了二房東。從事傳統租賃市場多年的肖超告訴記者，直接通過業主放盤給他們的房源越來越少，目前他手上有60%的房源，都是機構集中收集房源進行裝修，再放到他們中介門店統一收租。
目前在租賃市場的業務很大部分都是通過各類大小不一的中介機構低價囤房，裝修後高價出租，賺的是租金上漲的差價。業內人士介紹，當下租賃市場超過一半房源已經被各種租賃代理機構壟斷，最大的租賃機構已經控制幾十萬套房源。
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房租上漲引監管層關注
深圳租房“雙限”政策或將出臺
在國家政策倡導“租購併舉”之後，長租市場就成為一個被資本競相追逐的風口。與此同時，蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業的“跑馬圈地”，行業競爭進入白熱化狀態。
今年1月份，自如A輪融資40億，估值超過200億元。
目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品，規模千億元。
據悉，8月17日，北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，
共同承諾落實“三不得”要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
深圳市房地產研究中心主任 王鋒：深圳市在7月底出臺了整頓房地產市場亂象的一個通知，將租賃市場的亂象整治也列入房地產市場亂象整治的一個重要措施。在穩定租金方面，主管部門現在正在先行先試，探索限價租賃房制度 ，特別對於新出讓的一些用地建設的租賃住房，包括的一些配建的一些房地產項目，配建的這些租賃住房。那麼，今後採取限定租金，限定租期等等，雙限方式來穩定租賃市場。
鏈家研究院預測2020年，住宅存量將達2.75億套，且將有8700萬套房流入租賃市場，如此龐大的資產管理需求將利好中介出租企業。目前我國的租賃市場並不健全，住房租賃市場仍以個體房東為主體，機構參與者缺少，導致專業租賃經營業務發展相對滯後。
深圳市房地產研究中心主任 王鋒：必要的時候，對於這些租賃市場的專營機構，對於它的租金價格我們要進行備案管控。像房地產市場對於限價的這些手段，建議用到租賃市場的價格管控中，這樣防止企業惡性競爭，哄抬租賃價格。
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