房住不炒！
上個月結束的中央政治局會議上，高層對於房價的態度已經由“遏制過快上漲”轉變為“遏制上漲”。
中央調控房價的決心是顯而易見的。
房貸利率經過一年多的上浮終於傳來下調的消息
剛需族笑了
“缺單子”，工農兩行首套房貸利率下調
8月9日，21世紀經濟報道獲悉，中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。
據21世紀經濟報道瞭解，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；
4月26日之後進行調整，此日之後出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；
8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。
“缺單子”，一位工行上分的房貸經理對21世紀經濟報道如此描述近幾個月來的感受，“手裡頭的幾個小中介這兩個月都給客戶推薦了建行，客戶一定要9折，而建行一直執行的是首套房9折。”
除了建行之外，中行的首套房利率近幾個月也維持9折未曾上調。
上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市。首套房貸款平均利率中7月最低值為上海5.16%，最高值為武漢6.35%，全國首套房平均利率為5.67%。
房貸利率或將見頂 樓市進入穩定期
此前在上海房貸利率下調之前，7月末廣州多家銀行已經下調房貸利率，首套房貸最低利率以基準上浮10%-15%為主。
從目前國家的財政和貨幣政策看，都有放鬆的跡象，預計隨後其他城市也會相繼下調房貸利率，房貸利率會進入一個下降週期。
房貸利率各地情況不一，央行數據顯示：
2018年3月，個人住房貸款加權平均利率為5.42%，比上年12月上升0.16 %。去年12月份是5.26%，比當年9月份上升0.25%。也就是說房貸利率仍然是上調的，但是上調的幅度收窄。
但是在這樣的情況下，上海部分銀行率先下調房貸利率仍然受到關注。2017年9月份，針對近日北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，央行方面明確表態支持。
這折射出了一個信號：
房貸利率或將見頂，少部分城市未來房貸利率還會走低。也就是說即使利率已經到頂，但未來可能不會一刀切，執行樓市差別化調控的政策。
在監管層要求“樓市調控不力（地方），堅決問責”的情況下，房價上漲比較快的城市利率可能繼續在頂部，房價有下跌壓力的城市，利率可能下調，確保樓市不能大漲，也不能大跌。
剛需地產雙利好
房貸利率的下調，給買房人帶來的利好顯而易見。
一般房貸利率下降，購房者的購房成本會減少，從而會刺激購房需求。
就以上海為例，一套1000萬的房子，貸款20年，等額本息，原來的利率是4.655%，通過計算，月供是64104元。
如果房貸利率下調為4.41%，那麼每月的月供則是62780元。
也就是說利率下調後，每月可以省下1324元的月供。
這對剛需買房族來說，當然是好事。對於房地產企業，同樣是利好。
購房需求因為利率的下調被刺激起來後，房價也會隨之增長，房地產商的業績也會提升。
上述兩家銀行下調購房利率之後，地產公司在股市的表現也驗證了這一點。
受消息影響，今天（10日）上午，A股市場上地產股普遍普遍高開，萬科A一度漲逾6%，招商地產、廣宇發展、陽光城等個股紛紛拉昇；港股市場方面，碧桂園漲幅一度超5%，中國恆大漲幅一度超8%。
炒房門檻越來越高，剛需購房成本越來越低
很多人都很好奇，在官方對樓市的調控絲毫沒有減弱的情況下，上海部分銀行為什麼要下調房貸利率呢？
主要是現實環境的需要，近期金融市場發生兩大變化：
其一，資管新規落地後，原來不受監管的灰色渠道融資開始轉向人民幣貸款，恰好近期央行對銀行信貸額度開始放鬆，同樣的放貸，只要合乎政策銀行肯定原意接受房貸，畢竟壞賬率不高，你沒錢還了銀行還可以把房子收回來。
其二，年初開始市場利率已經普遍下降，比如銀行間同業拆借利率、國債收益率等，這就說明今年銀行的資金成本確實在降低，這時候依然執行較高的房貸利率確實不太合理。
從目前來看，央行放水後，似乎更希望通過局部刺激基建來提升需求，而非再次流入房地產市場。
這其中就有兩個問題：
一是是否能控制好閘口，不讓水流向房地產行業？
二是積極的財政政策能否有效刺激需求，如果效果不好，最後是否會又不得以開始松房地產呢？
從目前政策層面看，對於房地產市場的態度是“堅決遏制房價上漲”。所以，我們可以基本明確的是：炒房的門檻越來越高，剛需的購房成本則越來越低。
最新消息
8月10日，據澎湃新聞消息，對於市場傳聞的工商銀行、農業銀行下調上海首套房利率折扣，農業銀行上海市分行率先進行了回應。
農行上海市分行向澎湃新聞表示，嚴格執行差別化住房信貸政策，未對個人住房貸款利率政策進行下調。根據中央關於“堅決遏制房價上漲”的要求，農行上海市分行將進一步加強個人住房貸款差別化信貸政策執行力度，繼續支持購房剛性需求，按借款人風險情況審慎定價，加強貸款審核，嚴控信貸資金違規流入房地產市場，堅決遏制房價上漲，確保房地產宏觀調控政策落實到位。
策劃 | 成都商報經濟新聞部
編排 | 小財迷
來源 | 成都商報經濟新聞部綜合自小白讀財經等
成都商報經濟新聞部出品
cdsbcjfb
閱讀更多 成都商報財經發布 的文章
